要点:
由于美国抵押贷款利率达到二十多年来的最高水平并且价格持续上涨，一些购房者临阵退缩，但买家需求和新上市房屋在经历了几个月的下降后已经趋于稳定。由于高抵押贷款利率让购房者感到恐惧，住宅房地产交易的失败率达到近一年来的最高水平。
投资不仅仅是为了创造财富，更是一种洞察宏观经济的态度，见证社会演变与科技发展。我们一起，从大变局中看清发展趋势，希望从不确定中找到确定。
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飙升的借贷成本
2023年9月15日Redfin (RDFN)一家从事互联网房地产交易、经纪服务的美国公司新报告显示，由于高抵押贷款利率给购房者带来巨大冲击，住宅房地产交易的失败率达到近一年来的最高水平。在美国范围内，8月份有近6万套购房协议被取消，相当于当月签约房屋的15.7%。这一比例高于一年前的14.3%，是自2022年10月以来的最高百分比，当时抵押贷款利率二十年来首次超过7%。飙升的借贷成本使平均每月还款额比一年前增加了20%以上。结果导致购房申请跌至1995年以来的最低水平。
2023年8月30年期固定抵押贷款的平均利率为7.07%。上个月一度达到7.23%，2001年以来的最高水平，使得典型购房者的每月付款比去年大幅增加。购房率崩溃的原因很简单：由于住房负担能力达到或接近有记录以来的最低水平，平均每月抵押贷款支付额已飙升至2322美元，比新冠疫情前的水平增加了一倍多。
“过去6个月里，我看到取消交易的购房者比我从事房地产行业24年来的任何时候都多。他们正在临阵退缩，”内华达州里诺市Redfin Premier房地产经纪人杰米·摩尔/Jaime Moore说道。 “当买家看到纸面上的高利率以及额外的维护、修理和成交费用时，他们会感到震惊。他们中的许多人宁愿退出，即使这意味着失去他们的保证金。许多卖家也愿意让买家溜走，因为他们不想答应维修请求。”
房价创近一年来最大涨幅
8月美国房屋销售中位价同比上涨3%，至420846美元，这是自2022年10月以来的最大年度涨幅，与一个月前相比变化不大-0.2%。比2022年5月创下的历史高点432780美元低2.8%。
由于抵押贷款利率上升，房地产市场活动低迷，但由于买家争夺数量有限的房屋，价格仍然很高。 Redfin经济研究主管表示：“在可预见的未来，房价可能会保持高位。” “美联储在对抗通胀方面仍有更多工作要做，这意味着抵押贷款利率不太可能很快下降。只要利率保持在高位，房主就不愿意出售。因为目前的房主，手头上的物业均在利率上升前购买，这意味着他们的房贷利率可能锁死在一个较低的位置，比如3%。但是，目前利率已经上升至7.12%，翻了一倍。如果现在房主卖出手头的房子，再去买新房子，那意味着他将要承担7.12%的借贷利率。因此，房主们都不愿意出售现在以3%贷款利率买回来的房子，以防失去了之前的利率优势。待售房屋的缺乏将使价格居高不下，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
由于去年同期的“基数效应”，8月房价也出现同比上涨；2022年8月，价格最近开始从历史高位下降，这导致了我们现在看到的同比增长规模。
买家需求低于COVID前的水平，但不再呈自由落体状态
经季节性调整后，8月待售销售额环比下降0.6%，同比下降18.1%。尽管其下降速度不再像2023年早些时候那样迅速，但待售销量仍低于大流行前的水平。自去年底以来，这一数字一直徘徊在40万以下，而疫情爆发前这一数字接近50万。
随着抵押贷款利率上升的最初冲击已进一步成为后视镜，待售房屋已趋于稳定，但高昂的住房成本仍然让许多买家保持观望。
新房源略有增加，但整体住房供应量仍处于历史低位
8月新上市房屋数量环比上涨0.8%，这是继近一年下降之后经季节性调整后的第二次小幅上涨，同比下降14.4%。
新上市的房屋数量可能已经触底，大多数感到被高利率束缚的房主已经决定不出售。这意味着当今许多卖家将自己的房屋投放市场，因为他们不得不这样做，在某些情况下是由于离婚、家庭紧急情况或重返办公室政策。尽管如此，8月待售房屋总数仍创下历史新低，经季节性调整后环比下降1.1%，同比下降20.8%，这是自2021年6月以来的最大年度降幅。
住房供应量处于历史最低水平，因为房主感觉自己被锁定在较低的抵押贷款利率上；对于许多人来说，卖掉自己的房子并购买新房子意味着每月要承担更高的付款。也许我们应该从不同的角度来看这个事件，如果看一下美国住房ETF，你会发现股市可能还没有反映出这次房地产市场的放缓?下面是图表是美国排名第一的房地产行业交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) 
值得关注的美国房地产行业公司
NVR (NVR)是一家美国优质住宅建筑商，业务涵盖新入市、搬迁和豪华住宅。多年来，NVR已经证明自己是一位纪律严明的风险管理者，在经济繁荣时期抵制了借巨额债务购买房产的冲动，避免在行业低迷时期却背负了过多的债务。
LGI Homes (LGIH)专注于建造入门级住宅，该公司一直是行业中增长最快的公司之一，因为它能够利用千禧一代日益增长的购房需求。该公司非常关注成本，尽最大努力确保拥有一套房屋的每月成本在该地区现行租金价格的范围内。 LGI的规模足够大，足以使该公司在传统上对价格最敏感的房地产市场领域进行价格竞争。
Lowe's (LOW)是一家家居装修公司。该公司经营家居装修和五金店包括电器；浴室; 建筑用品；清洁和宠物用品；门窗；电气；地板和地毯；硬件；加热和冷却；家居装饰和家具；厨房；草坪和花园；照明和吊扇；成型和木制品；户外生活和露台；画；管道；智能家居、安全、无线保真；运动和健身；存储和组织；工具；无障碍住宅；动物和宠物护理；汽车和节日装饰品。该公司提供卫浴安装及服务；门窗；外部住宅；地板；加热和冷却；家庭无障碍；内部家庭和厨房。该公司在美国经营着1700多家家居装修店。
家得宝(HD)该公司在疫情期间销售强劲，因为人们被困在自己的家中，对房屋周围进行了更多的改善。这一趋势对承包商有利，显然也有利于家得宝。该公司还将工业分销商和曾经的附属公司HD Supply重新纳入公司内部，这使家得宝能够更多地接触到住宅建筑商和建筑客户。
Redfin (RDFN)是一家提供住宅房地产经纪服务的公司。该公司的分部包括房地产服务、物业和租赁分部。该公司结合了技术和本地服务来提供产权和结算服务。该公司通过其列表搜索网站和移动应用程序与客户会面。该公司直接从房主购买房屋，再通过RedfinNow转售给购房者。该公司还通过Title Forward提供产权和结算服务。 Title Forward在13个州和哥伦比亚特区的大约27个市场开展业务。 RentPath提供了一个端到端的数字营销平台，将消费者与所有50个州和哥伦比亚特区的可供出租的公寓和房屋联系起来。
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