要点:
3.5%的租金上限适用于2024年1月1日或之后生效的租金上涨。 2024年允许的最高租金涨幅明显低于该省2018 年做出限制租金涨幅与通货膨胀挂钩的改革之前的水平。随着通货膨胀恢复到正常水平，BC省打算在未来几年恢复与消费者价格指数挂钩的年度租金上涨。但是，对此最高租金3.5%的涨幅，房东们却猛烈抨击政府的做法，认为成本和利率上升已经影响了他们的利润，导致一些专门建造的租赁住房项目被暂停或放弃。随着新移民以前所未有的速度涌入，加拿大也面临着巨大的“住房危机”挑战。
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2023年9月11日，加拿大不列颠哥伦比亚省/BC省政府宣布，房东明年可以向现有租户征收的最高租金涨幅为3.5%。这标志着BC省试图平衡租房者和业主的需求，连续第二年要求租金最高涨幅要低于通货膨胀率。
今年以来，加拿大的租赁市场非常混乱，而在通货膨胀的影响下，混乱局面日益剧烈。 狂呼媒体曾有一文“加拿大多伦多“租户罢租”的背后是什么?”，提及了由于住房成本增加和缺乏负担的租赁选择，租户罢租/Rent Strike在加拿大受到越来越多民众的关注和支持。
BC省最高租金涨幅远低于通货膨胀水平
如今，3.5%的租金上限法案将于2024年1月1日或之后生效。如果房东选择增加租金，则必须提供完整的三份证明使用正确的租金上涨通知表格向租户发出几个月的通知。此外，按相关文件规定，BC省房东每12个月只能增加一次租金。
2023年的最高租金上限被定为2%，而2024年却去到3.5%。虽然明年的涨幅更高，但住房部称其“远低于”12个月平均通胀率5.6%。自2018年以来，BC省的最高租金涨幅与通货膨胀挂钩，与去年7月结束的一年期间消费者价格指数的平均水平相匹配。
然而，该省在COVID-19大流行初期实施了租金冻结，此后由于担心通胀飙升将迫使一些家庭离开家园，两次限制了年度涨幅。 2018年之前，每年允许的租金涨幅是在通货膨胀率的基础上加2%。根据租赁住房工作组的建议，租金涨幅降至仅与通货膨胀率相当。 2020年和2021年冻结了租金上涨，以在COVID-19大流行期间为租户提供支持。为了保护租房者免受2023年高通胀的影响，该省将租金涨幅限制在2%，远低于原本适用的5.4%的通胀率。
2024年允许的最高租金涨幅明显低于该省2018 年做出限制租金涨幅与通货膨胀挂钩的改革之前的水平。随着通货膨胀恢复到正常水平，BC省打算在未来几年恢复与消费者价格指数挂钩的年度租金上涨。在上届政府的领导下，租金最高涨幅可能包括在通货膨胀之外额外增加2%。这一改变为家庭节省了数百美元。自2017年以来，该省已采取措施更好地保护租房者，包括禁止非法装修以及加强对恶意驱逐租户的房东的经济处罚。此外，政府还向住宅租赁部门/RTB 提供了1560万美元的额外资金，以改善服务并减少延误。 RTB合规和执法部门的能力也得到了增强，以便能够及早进行干预并从一开始就消除听证会的需要。
但是，对此最高租金3.5%的涨幅，房东们却猛烈抨击政府的做法，认为成本和利率上升已经影响了他们的利润，导致一些专门建造的租赁住房项目被暂停或放弃。
近日在坎卢普斯举行的新闻发布会上，BC省省长戴维·伊比David Eby将这些项目的损失描述为他“最担心的问题”，并认为更多的租赁存量对于控制飞涨的租金至关重要。 “这就是为什么我们正在与地方政府合作，并使用我们自己的土地建造人们实际上可以负担得起的出租房，”David Eby说。与此同时，租户倡导者推动进一步冻结租金和采取其他措施，以保护租户免遭无家可归之苦，他们认为，如果许多人被驱逐，他们将很难找到负担得起的住房。
对于该省的大多数租户来说，3.5%的增幅意味着每年要多支付数百元。在某些情况下，这一数额将超过房主面临的最新房产税增幅。目前支付3000加元的租户每月必须额外支付105加元，或每年1260加元。那些支付1,500加元的人每月必须额外支付52.50加元，或者每年630加元。相比之下，由于温哥华2023年房价上涨10.7%，估价约为200万加元的单户住宅业主平均需要缴纳326加元的额外财产税。该省允许的最高租金涨幅不适用于商业租赁、租金与收入挂钩的非营利性住房、合作住房或一些辅助生活设施。房东只能从2024年1月1日开始申请加价3.5%，并且必须提前三个月通知租户。据住房部称，如果房东试图在2023年底前申请明年允许的加价，则加价“无效，租户无需支付”。
值得注意的是，据加拿大统计局/Statistics Canada在2023年6月17日最新数据显示，加拿大人口已超过4000万。在国际移民的推动下，加拿大人口在2022年增长了105万创下历史新高，并预测在未来三年迎来创纪录的新移民数量。
随着新移民以前所未有的速度涌入，加拿大也面临着巨大的“住房危机”挑战。狂呼媒体曾有一文“加拿大新移民对经济的巨大影响！或带来全国住房危机？”提及，目前加拿大新增移民人口数量与住房新建数量存在不合理的比例。根据加拿大抵押贷款和住房公司/CMHC 数据显示，2022年加拿大新增了约105万新移民人口，但该年的房屋增长数量仅有240,965，房屋增长和人口增长的比例为1:4。在加拿大，特别是热门城市购买住宅房地产，对于在加拿大没有工作或工作收入不高的新移民而言，一般申请贷款非常困难且即使能申请下来，额度也不高。因此，不具备较长工作年限或较好工作岗位的新移民，贷款的金额远远未达到加拿大热门城市高额房价支出，大多数都会选择“租赁”进行谋生。
因此，加拿大皇家银行/RBC 经济部预测，如果不大幅增加租房建设，到2026年，加拿大的租房短缺数量可能比现在翻两倍。如今，又加之租金上涨的调整，可谓让新移民更加雪上加霜。如何有效解决房屋供应与大众的住房需求，成为了至关重要的决定因素。加拿大BC省若不能解决此问题，或将正面临着新移民与现有居民都覆盖的巨大住房危机。
狂呼金融研究所认为，在当下加拿大的经济环境中，如果是在近期购入房屋的投资者，他们的贷款利率高达6%或以上。但在高利率贷款的前提下，如今的房屋投资者却不能以高房租进行回本甚至盈利，只能使租金上涨至政策规定的3%以下。因此，目前租金带来的回报远远覆盖不了贷款利率所付出的成本，导致房屋投资者的投资回报率不成正比，陷入无限的恐慌之中。
与此同时，如果房屋投资者当下抛售手头上的房产，价格可能也远未达到他们的心里售卖价格。目前，加拿大央行的利率比较高，致使消费者不愿意借贷进行房屋购买。相比之前接近于零的利率，现在的利率让消费者可望不可即，即使购买房屋，可能也“叫价不高”。这在一定程度上，可能会使整个房屋市场萎缩，甚至让卖家和买家之间的关系达到一个“冰点”，买家想买但没能力，卖家想卖却“无人接盘”。因此，现在市面上出现的“加拿大BC省买房高位套牢”现象就不难理解了。按此发展下去，加拿大经济或许会因此形成“骨牌效应”，而使得经济丧失以往的活力，很难实现到大家在疫情后希望看到的恢复到局面。
与此同时，美国抵押贷款需求急剧下滑，创1996年来新低！
根据美国抵押银行家协会最新的每周房贷申请调查报告，截至2023年9月1日的一周内，美国房贷申请量较上周下降了2.9%。
符合贷款资格的30年期固定利率房贷平均合约利率从7.21%上升至7.27%；自备20% 头款的贷款利率从0.69上升至0.72支付。本周再融资需求下降5%，较一年前同周下降31%。房贷活动的再融资比率从前周的30.0% 下降至总申请量的29.1%。与2020年同期比较，当疫情时货币政策利率在3%左右时，房贷申请的再融资比率为63%。购屋房贷申请量较上周增加1%，但较一年前同周减少27%。弹性利率房贷/ARM在申请总数中所占比率上升，代表潜在买家正在使用一切可以使用的工具来降低每月还款额。 ARM提供较低利率，但被认为风险较高，因为它们的利率固定，且期限较短。
美国抵押银行家协会副总裁兼副首席经济学家Joel Kan提到，“尽管房贷利率有所下降，但房贷申请量却降至1996年12月以来的最低水平。购买和再融资申请都有所减少，购买指数更是创下28年来的新低，这反映出潜在买家因为住房库存不足和房贷利率高企而持观望态度。 30年期固定利率房贷的利率上周降至7.21%，但仍比一年前高出一个百分点以上，尽管经济数据表现不一和就业市场出现冷却迹象。再融资指数也跌至2023年1月以来的最低水平，主要受到传统再融资申请下降6%的影响。”房贷活动中再融资的占比从上周的30.1%下降到30.0%。可调利率房贷的占比从上周的6.7%下降到6.7%。
联邦住房管理局房贷申请的占比从上周的13.2%上升到13.7%。退伍军人事务部房贷申请的占比从上周的11.6%下降到11.3%。农业部房贷申请的占比从上周的0.4%上升到0.6%。符合标准贷款额度（726,200美元或以下）的30年期固定利率房贷的平均合约利率从7.31%下降到7.21%，点数（包括发放费）从0.73下降到0.69，适用于80%贷款价值比/LTV贷款。超过标准贷款额度（726,200美元以上）的30年期固定利率房贷的平均合约利率从7.28%下降到7.21%，点数（包括发放费）从0.66上升到0.76，适用于80% LTV 的贷款。
根据相关调查显示，本周之初房贷利率仍处于高位，但在13日发布消费者物价指数/CPI 后，这种情况可能会发生变化。据相关专家表示，“虽然大数据总是有可能带来影响并导致最小的波动，但毫无疑问，任何与预期的重大背离都将动摇房贷利率，无论好坏。”
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