全球租金急速上涨，政府该不该管控租房市场？

要点:
租房市场问题，看似普普通通的住房问题，实则背后关乎着住房供需、人才流失、城市发展等深远影响。以「香港劏房」为例，我们和庄教授一起深入思考这一管制条例的背后，可能会导致的三大后果。目前全球范围内，面对日益增长的租金及租房市场问题，很多国家已经制定各种手段及政策方案，并得到成功的实践。而这一切，都可以作为我们的参考。

庄太量Professor Chong

疫情过后，受经济大环境影响，美联储以历史速度加息以应对创纪录的通胀，全球一、二线城市租金出现过快上涨的局面。我们狂呼金融研究所最近发布一文“加拿大多伦多“租户罢租”的背后是什么?” ，揭示出租金高涨所带来的不同“声音”。主流社会有不少声音建议国家政府应管控“租金指导价”或“最高涨幅”来稳定租金；但同时也有声音反对称，政策管控会减少房东收益，使得房东不愿将房源出租，从而影响市场供需关系，带来的住房危机会更加巨大。针对现有租房市场，国家政府是否有必要出手管控？管控能否真正解决租房市场的供需紧张问题？今天，我们有幸和香港中文大学经济学家，庄太量教授，一起深入思考“租房市场”。

政府管控的“紧迫性”
租房市场问题涉及广泛的人群和社会利益，而住房作为基本的人类需求，更是关系到人们的生存和发展，对于社会稳定和经济发展具有重要意义。因此，政府需要面对这一广泛而紧迫的问题，确保人们能够获得适宜的住房条件。

目前，租房问题在许多地方出现了严重的供需失衡现象。由于城市人口增长和房屋供应不足，租金不断上涨，给租房者带来沉重的经济负担。在一些热门城市，租金甚至超过了人们的收入水平，使得许多人难以承担合理的住房费用，导致了住房不平等现象的加剧和社会的分化。

需要注意的是，租房问题对于年轻人和弱势群体的影响尤为突出。年轻人是租房群体中的重要一部分，他们通常面临就业压力和经济挑战，承受着高额的租金负担。此外，弱势群体，如低收入家庭、单亲家庭、老年人等，也更容易受到租房问题的影响。租房市场问题，看似普普通通的住房问题，实则背后关乎着住房供需、人才流失、城市发展等深远影响。

政府管控可能导致的后果<br>以”香港劏房”为例，值得我们深入思考政府管控与租房市场之间的关系。劏房，亦称分间单位，是由业主把所持有的普通住宅单位分间成不少于两个较小的独立单位作出租之用，供低收入家庭或低收入人士居住。 劏房一般出现在唐楼等有一定历史的建筑物内，其卫生情况，居住环境欠佳，通常没有合法的防火设施、逃生通道和基本的生活设施。 香港劏房合法化一直是一个备受关注的话题，过去劏房往往是违法建筑，但随着政府提出合法化的计划，“劏房租金管制条例”也于2022年年初落实，成为规范和监管劏房市场的法规。 而这一管制条例的背后，庄教授分析到，背后可能会导致的三大后果。

1. 业主加大房屋供应-香港作为人口密集的金融中心城市，房屋供应一直是紧迫的问题。劏房合法化可使许多原本违法的房屋得到合法认可，并能够被出租或出售，增加社会上可供居住的房屋数量，缓解住房紧张的需求。

首先，劏房合法化能够为业主提供合法经营的机会。在过去，业主可能面临罚款、拆除或其他法律制裁的风险。而合法化后，业主可以合法地出租或出售劏房，获得稳定的租金收入或资本回报，这将为业主提供更大的经济激励，鼓励他们加大房屋供应，以获得更多的收益。即使租金不高，但因为合法化后的风险比过去少了，业主也更愿意将自身房子改建为劏房，进行出租或出售。

其次，劏房合法化会提高房屋价值和市场需求。合法化后的劏房将符合法律标准，会得到更多人的认可和接受，这可能引起市场对劏房的需求增加，从而提高了房屋的价值。而作为业主，他们可能看到这个机会，会更愿意加大房屋供应以满足市场需求，并在房屋价值上获得更高的回报。

最后，劏房合法化还可能带来政府的激励措施。政府可能采取一系列的激励政策，鼓励业主合法化他们的劏房。这些政策可能包括减免税费、提供贷款或补贴，以及简化合法化程序，这一系列的激励措施将促使业主积极参与合法化过程。

2. 租客选择面扩大-香港劏房合法化后，同时为租客带来更多的选择和机会。首先，合法化后，许多劏房将获得合法认可并被出租，这将扩大可供租赁的房屋市场，为租客提供更多的选择。在过去，由于劏房非法，租房选项相对有限，只有等公屋发配、新移民或迫于现实经济条件的人才会选择劏房。然而，合法化后的劏房将增加租房市场的多样性，使租客有更多的房屋选择，极大可能会吸引大量以往不会选择劏房的“高收入”群体重新考虑劏房的形式。

其次，劏房合法化会提高租房质量。在合法化的过程中，政府要求业主改善劏房的基本设施和生活条件，包括消防设施、逃生通道和卫生设施等。这将提高劏房的居住质量，使租客能够选择更舒适和安全的居住环境。这一行为，甚至让劏房有了新定义，变得“绅士化”，吸引更多高层次的租客选择。

此外，劏房合法化会导致租金的稳定或下降。在合法化后劏房的供应量会增加，市场竞争也随之加剧。这都会导致租金的稳定或下降，使租客能够以更合理的价格租到房屋。合法化后的劏房增加了供应，改变租赁市场的供需关系，让租客在租金方面有了更多的选择和谈判空间。

更为重要的一点是，劏房合法化也提供租客更多的权益保障，包括租赁合同的签订、租金调整的规定以及租户权益的保护等。合法化将为租客提供法律支持，使租客能够更好地维护自身权益，增加对劏房的选择信心。

3. 业主扩大租客选择面-劏房合法化后，业主会选择更有经济能力的租客，而这一做法会导致租金的上涨，给其他经济状况较为困难的租客带来比以前更大的经济负担。排斥有实际需求的“穷人” 阶层，令单身人士、新移民、等候公屋分配的租客支付不起以往劏房的费用，都将可能加剧香港社会经济不平等现象，使低收入家庭难以负担得起适当的住房。

其次，业主选择更有经济能力的租客也会导致住房市场的分化。如果大部分优质房屋被租给更富裕的租客，低收入租户将被迫寻找次级或不符合标准的房屋选择，极容易导致低收入社区的集中化，引发社会分层。同时，次级房屋的供应和质量可能会受到忽视，进一步加剧住房市场的不平衡。

除此以外，价格是现代市场经济最重要的职能之一，也是供求关系、价值规律的指针，没有价格信号，就好比大脑失去前庭觉平衡系统，市场经济必然失灵。 “租房管控”逻辑就是用行政指令、计划管理的方式进行租房市场管制，但也有概率会导致业主因为不满意租金回报进而放弃出租，迫使租赁住房供应减少，住房供需矛盾加剧，让真正需要住房的人“无房可租”。为此，世界各地政府推出的“空置税”也可以作为解决此类问题的方案之一。如法国、澳洲、加拿大、中国内地、香港等均推出了房屋“空置税”，在一定程度上为了让租客更容易找到房子，同时迫使业主炒房的行为频繁发生。

除了劏房以外，香港公屋问题同样值得我们关注。公屋，即公共房屋或称为公营房屋，是香港政府为低收人群体提供的保障性住房。香港公屋可分为出租永久房屋、资助出售房屋、出租临时房屋数种，主要由香港房屋协会（房协）及香港房屋委员会（房委会）提供（后者由房屋署管理）。香港的公屋计划始自上世纪50年代，超过半世纪以来一直为低收入家庭解决住屋问题，促进社会和谐稳定。 一九五四年，香港第一座公屋在石硖尾落成，有人指出这是港英政府在香港施行社会福利政策之始，然而更多的研究认为，从五十年代开始，至六十年代大量兴建公屋，与当时香港身处全球经济边陲位置，要提供大量劳动力有关。这一点，可以从当时大部分公屋都建在新蒲岗、观塘等工业区周边来检验。换句话说，人们可以将当时的公屋看作是一种减省工业发展中的人力成本的投资。从1954年政府在石硖尾兴建首个徙置屋村以安置大火灾民开始追溯由当年至今日，公屋的建筑风格、居民的生活方式和习俗文化不断演变，成为香港人的珍贵历史遗产。

目前香港公屋现状供需关系出现了非常紧张的局面。据香港房委会的统计，截至2022年12月底，在过去12个月获安置入住公屋的一般申请者的平均轮候时间为5.5年，当中长者一人申请者的平均轮候时间为3.9年。一般申请者的平均轮候时间较2022年9月底轻微下跌0.1年，长者一人申请的轮候时间则不变。同时，在2022年12月底，约有133,700宗一般公屋申请，以及约96,200宗配额及计分制下的非长者一人申请。香港政府长期以来一直负责提供公共住房，但政策在应对人口增长和居住需求方面面临着困难。政府的住屋供应策略并未能跟上需求，导致公屋供应短缺和长期等候名单，未能解决住户的住房需求和缓解居民对住房的焦虑。

而目前香港公屋出现如此“混乱”的状态主要由以下三大原因造成
土地供应不足-香港土地稀缺，而公屋的建设需要大量土地。然而，政府面临着土地供应困难和有限的选择，使得公屋供应无法满足需求。长期的土地短缺问题导致公屋申请人长时间等待，而这种等待时间往往是多年甚至数十年。

程序不透明化-政府公屋政策和程序的不透明和缺乏效率也是问题的根源。公屋分配过程中的不公平和不透明度引发了社会不满。有些人认为政府对于公屋分配存在不公正和偏袒的现象，加剧了社会对公屋分配的质疑和不满情绪。

香港经济不稳定-不管月薪多少都追不上的高昂楼价和租金水平使得私人住房对大部分人来说难以负担，迫使普通市民对公屋的需求更加迫切。同时，社会经济的不平等和收入差距也导致低收入家庭和社会弱势群体更难以获得适当的住房，进一步加剧了公屋需求的压力和管理的困难。

目前全球范围内，面对日益增长的住房危机问题，很多国家已经制定各种手段及政策方案，并得到成功的实践。而这一切，都可以作为我们的参考。

新加坡“居者有其屋” -新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范。新加坡土地分国家所有和个人所有两种，既保障了“租屋”形式的基本住房，同时也不打压“别墅”、“豪宅”等自由市场。针对国家所有的土地，新加坡政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后任何人不得随意抬价，也不受市场影响，确保了基本住房的稳定供应及价格体系。此外，为保证“居者有其屋”计划的真正落实，新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持，支付大笔财政预算以维持组屋顺畅运作。为了保障普通老百姓能够买得起，组屋售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，而不是靠成本来定价，其远远低于市场价格。

新加坡的成功之处表现在政府主导、干预和介入，牢牢掌握了房地产市场的主动权，充分调动各种资源，通过合理组织有效地解决了大部分国民的住房问题。

德国“房租刹车” - 2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新。这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月，而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。这一做法，让房租控制总是控制在一个合理的范围内波动，同时保障了业主租金上涨和租客“安居”的利益。

美国“房租稳定委员会” - 美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控。而在20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。

此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录，让房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。这一做法，让租房市场的价格“透明化”，大大保障了租客的住房利益。

中国深圳统租房- 2023年中国深圳推出了“统租房”，是指政府主导，在城中村实行标准化改造后统一对外出租的房子。

深圳是中国一个经济发达、人口密集的城市，住房供应一直面临紧张局面。通过推行“统租房”政策，可以整合和优化市场中的闲置房源，并将其转化为可供出租的住房，有效增加住房供应，缓解市场供需紧张的问题，使更多人有机会获得适宜的住房。

其次，统租房政策可以提高住房的利用效率。在传统的租赁市场中，许多房屋由于各种原因处于闲置状态，无法充分利用。统租房政策通过整合这些闲置房源，使其得到有效利用，提高住房的使用效率。这有助于优化城市土地资源的利用，减少住房浪费现象，并提高住房供应的有效性。

住房是基本人权
如文中所提及的香港劏房、公屋等房屋问题，只不过是贫富悬殊问题的表征，而根本原因与香港人口政策及香港经济结构转形等有不可分割的关系。香港正面临经济急速转型，低技术及劳工密集工作大部分已经外判，而工资的调节速度一般都低于楼价和租金的调节速度，尤其是“最低工资立法”之后。加上香港的人口政策是不由自主的，相对新加坡的自主自决，配合经济发展的人口政策，为两地贫富悬殊问题的近年差距，埋下了成因。而作为当代年轻人，当稳定的月薪追赶不上日益增涨的房价时，必定让年轻一代降低工作积极性、挫败创新能力，以近年来热议的“摆烂”一词状态应付日常工作。

事实上，反映香港贫富悬殊的坚尼系数在过去三十年不断上升，联合国开发组织2008年报告更指出，香港的坚尼系数是在已发展经济体系中最高，严重程度可想而知。当愈来愈多的无法置业低收入家庭不能分享楼价升幅所带来的资产增值回报、居住环境日渐转差，高楼价就成为发泄的对象，房屋问题因而成为社会矛盾。

香港一直都是靠开山填海来发展的，九龙便是靠填海得来。但席间发展局局长也曾经表示，“香港只能靠填海增加土地供应，这方法只是「左手交右手」的游戏。 ”虽然这观点并非完全错误，但香港的发展掣肘并不是因为缺地而起，而是当局不愿撼动既得利益者把握的土地，才会只剩下填海这盘救不了近火的远水。除了“填海政策”外，针对香港住房供应不足的社会问题，我们狂呼金融研究所团队作出了以下两个大胆的假设性方案。

1. 公屋全民化-不再是根据“是否达到贫困标准线”去筛选符合入住公屋标准的候选人，而是参考狂呼早前发布一文“AI人工智能对就业市场和未来经济的影响？”中，中国经济学者翟东升、赵燕菁教授提出的“不应设定贫困线标准，去发放全民基本收入”理论进行改革。针对香港公屋发放问题，现在的做法极有可能导致一个问题发生：部分人会贴着“贫困线”进行公屋申请，并保证自己处在标准线以下，很大概率会造成“养懒人”的现象发生，破坏社会的公平性。但是，一旦去除“贫困标准线”，一切将变得不一样。公屋放在开放市场让市民自由选择，你可以选择入住公屋，但同时也要承受着公屋所带来的“社会地位受歧视“等影响，若你很看重自身的社会地位名声，则可购买装修豪华、配置高大上的商业住宅。 “自由市场与公屋全民化相结合”的做法，让最终选择权回归到消费者手上。

2. 联动大湾区扩大供应-住房危机的本质在于房屋供需关系的不合理，若政府可确保公屋数量扩大，以覆盖香港地区所需公屋的人口增长数量，即有很大概率能从本质上解决住房问题。而以上需要大量的土地资源，香港可以与深圳进行土地资源共享，利用大湾区内的土地来扩大公屋建设规模。这种合作可以结合双方的资源和专长，共同解决住房危机问题，政府可促进两地的交流和合作，共同研究住房政策、城市规划和建设技术等方面的议题。

同时，香港可以借鉴深圳在创新科技领域的发展经验，将科技应用于住房解决方案中。例如，利用人工智能和大数据分析来优化住房供应链，提高公屋分配的效率。或者利用智能建筑技术提高住房的节能和可持续性，这样可以提升住房供应的效能，更好地满足居民的需求。

总的来说，公屋不仅能够解决香港基层老百姓的居住问题，更重要的是，它将成为调整香港房地产价格的因素，甚至改变目前贫富悬殊的扭曲生态。近年来，为了缓解世界各地的住房危机，不少国家如美国、中国、英国、迪拜等，已经实现“3D打印住房”的创新建筑，我们狂呼科技研究所也曾发布一文“3D打印技术，重塑住宅建筑市场？”以分析智能建造的必然发展趋势。除了3D打印建筑外，Prefabricated Housing预制房屋或简称预制房也是一种新的形式，都能以较低的成本、较高的效率，结合高科技手段实现房子建造，从而解决当地的住房危机问题。香港在这一点上，大可借助深圳的科技、供应链资源、人才优势，利用高科技手段解决本土的住房危机。

住房作为一种的实用需求，不应该被商业炒作。无论社会地位、收入水平、年龄或性别，每个人都应该享有平等的住房权利，应该被视为一种公共资源。此外，当人们有稳定的住房时，他们更有可能建立根植于社区的关系，参与社会活动，并为社会做出贡献。相反，住房不稳定和不平等都可能导致社会不稳定和不公平现象的加剧。没有稳定的住房基础，人们的生产力和创造力会受到限制，给工作和生活带来压力，影响健康和幸福感，从而对社会的经济活力产生负面影响。

庄太量Professor Chong