要点:
2025年购房季将面临首次购屋者困难，美国房地产市场的结构性问题和房价飙升加剧了低收入家庭的住房负担，未来的可负担性问题将成为社会公平与繁荣的关键挑战。
今年春季，正当2025年的购房季开始时，许多美国的首次购屋者可能会面临巨大的挑战，尤其是在寻找合适的“入门级住房”方面。
美国房地产市场正面临结构性问题，房价飙升和供应短缺使得年轻人和低收入家庭难以实现“购房梦”，推动市场日益两极化。未来，住房可负担性将直接影响美国的社会公平与繁荣，需要全社会共同努力寻求解决方案。
入门房屋减少的多重因素：土地法规与建筑成本
入门房的定义因地而异，但一般来说，这类房屋的面积通常小于1400平方英尺。据美国人口普查局的数据，到了2023年，美国新建住宅中只有9%的面积低于这一标准。
1982年时，大约有40%的新房都属于这一范畴。而这一比例的显著下降并非偶然，而是由多重因素所驱动，尤其是美国范围内日益严格的“限制性分区法”所带来的影响。这些地方性法律对土地使用和建筑规模进行了严格规范，限制了低成本住房的建设，从而加剧了房价上涨的压力。
这些规定提高了建房成本，使得许多建筑商无法负担，或只能选择建设高端住宅。正如房地美/Freddie Mac首席经济学家萨姆·哈特/Sam Khater所言，“许多建筑商根本无法承担这些成本，他们只好选择建造高端单户住宅和高端多户住宅，而非为首次购房者提供更多选择。”
这些变化的根源可以追溯到2007至2008年全球金融危机之后。危机之后，住宅建筑业经历了大规模的整合，并且新建住宅的增长放缓。此后，新住宅建设的年增长率依然远低于2000年代初期和之前几年的水平，这也是如今市场中低价入门房数量减少的重要原因之一。
据标普CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，从2020年1月到2024年10月，美国的房价已经上涨了超过52%。这一指标的飙升与建筑商面临的成本上涨、土地供应短缺和政府规范增加密切相关。有经济学家对此指出，“我们清楚地知道，在过去十年中，劳动力和材料成本上涨了大约50%，然而，土地成本却翻了两倍半。”
此外，由于许多房主仍被锁定在低利率的抵押贷款中，现有待售房屋的供应依然维持在低水平
随着抵押贷款利率稳定在7%左右，美国大部分地区的房价也持续攀升。这对于大约300万潜在首次购屋者来说，无疑是一个巨大的挑战。
美国全国房地产经纪人协会/NAR副首席经济学家指出，“这是一个不寻常的市场，因为首次购房者的数量创下历史新低，而全现金买家的数量却达到了历史新高。”
在2024年的这个不寻常市场中，首次购房者的中位数年龄已经攀升至38岁，这一数字创下了历史新高。相比之下，1981年首次购房者的年龄仅为29岁，显示出人们进入房市的年龄已经大幅延后，年轻人已越来越无法承担高额的房价。
房地产市场的两极化：如何解决住房可负担性问题？
以上现象不仅揭示了当前房地产市场的结构性问题，也反映了美国社会经济的变迁。过去几十年来，房地产市场的运作逐渐转变为一个越来越依赖高端住宅和投资者需求的市场。
对比早期的美国住房市场，现如今房屋价格的飙升、供应量的减少以及房贷利率的不稳定，让年轻人和低收入家庭更加难以触及拥有自己的“购房梦”。
这种情况不仅限制了首次购房者的选择，也造成了市场上的不平等，房地产市场变得更加两极化
随着首次购房者的数量减少和房价的持续上涨，许多人不得不推迟购房的计划，或选择从租房市场入手。这一现象特别影响到年轻一代，他们往往在教育和就业上的负担已经很重，加上高昂的学贷与生活费用，使得他们更难储蓄购房所需的首付。
此外，而随着价格继续攀升，房价远远超过他们的承受范围。更重要的是，年轻家庭的“购房梦”，变得越来越遥不可及。对于那些没有房产的人来说，租房市场变得更加竞争激烈，房租不断上涨使得低收入群体的生活质量日益下降。这样的情况让许多美国人不得不重新评估自己对住房的需求和优先事项，并可能使得社会上的贫富差距进一步拉大。这一问题在未来若得不到解决，将会进一步加剧社会矛盾。
美国住房市场的结构性问题，尤其是房价的持续上涨和供应的短缺，已经深刻改变了国民的生活方式。随着房屋价格的飙升，这不仅影响到人们的生活质量，也改变了美国社会的经济结构和消费模式。
如果无法解决住房的可负担性问题，这将对美国的社会公平和经济繁荣产生长期的负面影响。住房问题直接关联到每个家庭的财务稳定和未来发展机会，无论是教育、健康还是社会流动性。若年轻一代无法负担住房，他们将更难积累资产，甚至无法实现经济独立，这会加剧社会不平等。在未来的市场环境中，能否实现住房的可负担性，将直接影响到美国社会的公平性与繁荣。
