要点:
加拿大皇家银行/RBC的一位经济学家指出，尽管加拿大央行最近进行了降息，在一定程度上改善了该国房地产市场的负担能力，但这一改善的幅度并不显著。潜在购房者依然面临着前所未有的挑战，经济环境对他们的购房能力产生了深远的影响。
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尽管某些地区的房地产市场出现降温，但加拿大的住房负担能力却降至四十多年来的最低水平。据调查结果显示，63%的租房者面临着负担过重的局面。
近三分之二的加拿大人正在承受沉重的租金压力，这不仅影响了他们的生活质量，也使得他们的财务状况变得更加脆弱。面对不断上涨的租金和不确定的经济环境，不仅影响了个体家庭的生活，还可能对整体经济产生连锁反应，进一步加剧社会的不平等和经济的不稳定。加拿大的住房负担问题已成为亟需解决的重要议题。
降息或不能改善住房负担能力
近日，加拿大皇家银行/RBC的一位经济学家指出，加拿大央行最近的降息措施在一定程度上提高了房地产市场的住房承担能力，但效果并不显著。
在周二发布的报告中，他提到，加拿大皇家银行的负担能力指标在第二季度全国范围内略有下降，但潜在购房者仍面临历史性的挑战。 “在疫情期间，房价大幅上涨和利率飙升后，购房者依然难以找到符合自己经济能力的房子。”
据相关资料显示，加拿大皇家银行的全国总体负担能力指标创下了历史新高，这一指标衡量了房屋所有权成本占家庭收入的百分比。报告发现，房屋所有权成本平均占加拿大家庭收入的60%，这超过了1990年触及的57%的前高点。
目前，加拿大平均房价为81万200加元，购房者需具备15.5万加元的年收入来支付抵押贷款，这一数字相比2023年底的16.1万加元有所下降，但仍然是2019年所需的96,000加元的近两倍。
其中，不列颠哥伦比亚省和安大略省的房地产市场是加拿大最难以负担得起的，其次是魁北克省和新斯科舍省。第二季度，维多利亚（67.6%）、温哥华（90.2%）和多伦多（83.0%）的总体负担能力指标达到了历史最高水平。然而，根据抵押贷款持有成本与家庭收入的比例，即便是安省规模较小的市场，如汉密尔顿、伦惇和温莎，购房可负担能力也达到了有史以来最差的水平。
对于买家而言，目前房价高企依然是一个主要挑战。这种情况使得市场陷入了停滞状态，卖家坚持自己的要价，不愿意妥协，而买家则因为财务压力缺乏紧迫感，有的甚至根本无法出价。这种供需失衡的现象使得成交量不断萎缩，房地产市场显得愈发冷淡。
加拿大房地产协会的高级经济学家对此指出，尽管有新的迹象显示期待已久的货币政策宽松周期可能已经启动，但加拿大房地产市场的整体活动依然维持在全年不变的模式中。这种平稳的市场状况与过去几年价格的剧烈波动形成鲜明对比。
过去的房价压力相对较小，而如今的价格却动辄翻倍，甚至出现了三倍、五倍的上涨。这种急剧的价格飙升不仅加剧了购房者的负担，也让许多人感到失去希望。面对这样不堪重负的市场环境，许多买家不得不暂缓购房计划，等待更加有利的时机。
住房负担能力的演变：翻倍后的希望何在？
住房承担能力/Housing affordability index，是一个测量国民家庭购买住宅的财务能力的一项指数。 一般而言，房屋占不超过家庭收入的30%，被认为是负担得起购买房子的参考。
加拿大住房负担能力目前处于40年来最糟糕的水平。 20年前与今天相比，发生了翻天覆地的变化
2004年，普通家庭能够以合理的收入支付住房费用。根据当时的数据，2004年加拿大的平均房屋价格大约为20万加元，而家庭中位数年收入约为5万加元。
平均房屋价格: 200,000加元家庭中位数年收入: 50,000加元每月收入: 50,000加元÷ 12 = 4,166.67加元合理的住房支出: 4166.67加元× 30% = 1250加元（即家庭可接受的最大住房支出）
假设贷款条件: 假设首付为20%，贷款期限为25年，按揭利率为4%。
贷款金额: 200,000加元× 80% = 160,000加元每月还款: 家庭每月用于房屋支出的842.11加元远低于可接受的1250加元，表明当时住房负担能力相对较好。
但到了2024年，情况发生了显著变化。根据最新数据显示，平均房屋价格已经攀升至约81万加元，家庭中位数年收入提升至约8.7万加元。
平均房屋价格: 810,000加元家庭中位数年收入: 87,000加元每月收入: 87,000加元÷ 12 = 7250加元合理的住房支出: 7250加元× 30% = 2175加元（家庭可接受的最大住房支出）
假设贷款条件: 首付20%，贷款期限25年，按揭利率为5%。
贷款金额: 810,000加元× 80% = 648,000加元
根据这些计算，2024年家庭每月用于房屋支出的3769.50加元远高于可接受的2175加元，显示出极大的经济压力。
从上述数据可以看出，20年前的住房承担能力与2024年相比有了显著变化。尽管家庭收入有所增长，但房价的急剧上涨和利率的提高使普通家庭面临更大的经济压力
在过去的20年里，加拿大经历了经济和人口的快速增长，导致住房需求大幅上升。然而，住房供应并未能及时跟上这一需求，价格因此不断攀升。同时，疫情期间的低利率环境刺激了购房需求，但随着中央银行的加息，虽然需求有所减弱，却给已经持有房贷的家庭带来了沉重的负担。通货膨胀持续上升和生活成本增加，使普通家庭在其他开支上的压力加大，进一步限制了他们购房的能力。
尽管收入有所提升，房价的飞涨和生活成本的上涨使得普通人依然难以承担购房的重担，住房负担能力急剧下降。许多年轻一代因无法获得抵押贷款、入门级房源稀缺以及收入不足，不得不推迟实现拥有住房的梦想。
未来几个月或得到缓解：继续观望
早前，加拿大央行连续三次将隔夜贷款利率下调25个基点，并表示只要通胀继续下行，愿意进一步降息。这一政策调整旨在刺激经济，并为购房者提供更多的融资机会。据相关数据显示，央行在6月首次降息时，确实帮助了更多加拿大人获得抵押贷款资格，但所需的收入水平仍然远高于第二季度的全国平均水平，这表明虽然环境有所改善，但购房仍面临很大的经济压力。
一些专家认为，房地产市场的普遍低迷将导致未来住房负担能力出现改善。尽管购房目前面临障碍，报告预测未来几个月买家和房主的成本将有所下降
具体而言，预计加拿大央行将在春季之前将政策利率再下调125个基点至3%，这将有助于压低抵押贷款利率。此外，报告还指出，在基本情景下，房价将小幅上涨，长期利率将适度下降，家庭收入将稳步增长，但到2025年底前，增幅可能会逐渐减小。
一旦加拿大央行稳定利率，房屋所有权的成本将会有所下降，这将对买家形成利好。随着加拿大央行预计将继续降息，未来几个月的负担能力小幅改善可能会为购房者带来更大的缓解。这些变化将为加拿大的购房者带来希望，并可能促进房地产市场的复苏。
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