加拿大新移民对经济的巨大影响！或带来全国住房危机？

要点:
在大量新移民涌入之下，目前加拿大的人口已突破4000万关口，人口增长率达到了2.7%，这是自1957年以来的最高水平。近期，加拿大政府更是新推出了一系列吸引远程科技工作人才的政策，启动首个高科技人才战略，高调“挖美国墙脚”。今天，我们邀请了金融专家Terence一起深入分析，新移民增长对加拿大经济带来的机遇与挑战。

Terence Yuen

据加拿大统计局/Statistics Canada在2023年6月17日最新数据显示，加拿大人口已超过4000万。在国际移民的推动下，加拿大人口在2022年增长了105万，创下历史新高，其中约96%的增长来自学生和工作签证（约60万）、加拿大移民和永久居民（约40万）。加拿大移民局/IRCC最新的“2023至2025年移民水平计划”表明，加拿大希望在未来三年迎来创纪录的新移民数量，计划2023年将新增移民约46万、2024年新增约48万、2025年新增约50万。按照目前的趋势，最早到2043年，加拿大可达到5000万人口数量。

启动科技人才战略“挖墙脚”？
2023年6月27日，在加拿大多伦多开幕的北美最大科技会议“碰撞”/Collision2023大会上，IRCC移民部部长肖恩·弗雷泽/Sean Fraser推出了加拿大史上首个“科技人才战略”。这一系列针对全球高科技人才的利好政策，不仅填补了加拿大目前的科技领域劳动力短缺，还着重吸引了这些高科技人才，促进未来的就业增长。有关专家表示，加拿大新推出的政策已令美国感到焦虑。

在美国科技公司大批裁员之际，加拿大推出的科技人才战略旨在吸引更多的美国H-1B签证持有者前往加拿大工作并定居。弗雷泽表示，“我们正在与全世界的竞争对手展开一场全球人才争夺战。我认为加拿大正在赢得这场竞赛，并且我们可以以更大的优势获胜。”

新政策其中最受关注的为以下两项：
新的国际流动计划创新流程- IRCC计划推出新的创新流程，以吸引高素质的科技人才填补关键科技职位的劳动力短缺，并拓宽加拿大的人才基础。该流程将免除劳动力市场影响评估/LMIA流程，为雇主和员工提供支持。

吸引数字游民- IRCC计划通过与不同类别合作伙伴合作，将加拿大打造成“数字游民”（Digital Nomads，意指通过互联网实现移动办公，以支持生活和旅行的一种生活方式）的目的地。希望通过制定相应政策吸引数字游民选择留在加拿大并寻找就业机会。数字游民将能够以访客身份在加拿大生活和工作长达6个月，如果加拿大公司提供就业机会，则可获得时间更长的工作许可证。

该计划的另一个组成部分是从7月16日开始，为美国最多10,000名H-1B签证持有者提供开放式工作许可证。获得批准的申请人将获得有效期长达3年的开放式工作许可证，这意味着他们将能够为加拿大任何地方的几乎所有雇主所用。此外，他们的配偶和家属也将有资格根据需要申请临时居民签证，以及工作或学习许可证。

在美国的国际学生和专业人士越来越明白，H-1B签证抽签竞争激烈、绿卡积压不断增加，想在美国永久定居太慢也太困难。 2022年，约五分之一的H-1B工作签证申请抽签成功；今年这数字变为近十分之一。

“随着H-1B抽签情况逐年恶化，对很多人来说，加拿大可能是他们唯一的选择，”提供在美申请签证咨询服务的公司代表、前外交官表示。美国媒体认为，加拿大的新政策中很大一部分是在挖美国科技业特别是硅谷的“墙角”，因为从去年底开始，美国企业在裁员潮中裁减了大量科技劳动力，很多持H-1B签证的人才面临60天内必须找到工作的压力。而作为“邻国”的加拿大，部分大企业，如微软、亚马逊也在此设定了分部，因此加拿大成为了不少手持H-1B签证者的重点考虑目的地。

Terence补充分享到，在今年的7月11日，加拿大政府也宣布“取消香港永久居留途径加拿大工作经验类别（B类别）的教育要求”，并于2023年8月15日开始生效。这意味着只要符合资格的香港居民在加拿大有至少一年的工作经验，就可以申请成为加拿大永久居民。这不仅可以让更多在加拿大工作过的香港居民获得永久居民身份，同时也简化了申请程序， 不再需要提供加拿大或外国的学历证明。加拿大近期推出的一系列政策，无疑在对外释放出一个强烈的信号：加拿大全球抢人大战，一触即发。

新移民带来的经济效应
新移民的增加，可以带来GDP的有效增长? 金融专家Terence和我们分析，以加拿大2022年新增105万新移民为例。假设这105万新增人口有一半将投入劳动力市场，那么相当于加拿大一年可增加50W的劳动新力量。面对现在加拿大约2000万的劳动力市场，新增50W相当于贡献了2.5%的国内生产总值/GDP。每年若能因移民带来2.5%至3%的GDP增长，对加拿大而言是一个较好的增长比例。

值得关注的是，移民在GDP增长中扮演着非常重要的角色。通过扩大加拿大劳动力，从而增长生产，产品和消费产品的人数，将大大提高加拿大的经济效应。据国际货币基金组织/International Monetary Fund，简称IMF的说法，在GDP显著增长的时期，通常意味着人们“口袋里有更多的钱用于消费”。对于加拿大的新移民来说，就业机会的增加，意味着日常衣食住行能能自给自足的概率大大提升，可支配收入相对稳定，这不仅有利于新移民个人或家庭经济稳定性的提高，还有助于抵御更大的经济风险。

新移民的增加还能促进现有劳动力市场的更替
加拿大总理贾斯汀·杜鲁多/Justin Trudeau表明，大规模移民实验是拓展劳动力市场的一种方式，此时正值全球对技术劳工的激烈竞争时期，人口老龄化导致多国劳力短缺、税收收入减少和预算萎缩。制定新增移民人数的高目标，是为了帮助加拿大弥补其人口老龄化和低生育率所带来的劳动力缺口。换句话说，加拿大需要高远的移民目标来帮助维持该国的劳动力市场并确保国民经济保持强劲位置。

据相关统计显示，有报告分析了“加拿大劳动年龄人口需要增加多少，才能维持与需抚养的老年人之间的比率”，即15至64岁的人与65岁及以上的人之间的比率。结果发现，到2040年，劳动年龄人口必须以每年2.2%的速度增长，才能维持2022年的水平。如果加拿大想要回到1990年至2015年间的平均比率，劳动年龄群体则每年必须增长4.5%。因此，新移民的增加不仅能促进加拿大GDP的增长，更能促进现有劳动力市场的人口更替。

我们狂呼金融研究所团队认为，加拿大劳动力市场能够吸收更多的新移民，对于人口老龄化愈加严重的现状而言，有着至关重要的影响。随着越来越多的老年人退休，加拿大需要更多投入工作的年轻及中年人士来支撑国家经济的运转。实际上，为了抵消老龄化对经济的影响，以及能够支付加拿大老年人需要的医疗保健费用，相对较多的新移民加入也显得非常重要且迫切。

新移民带来的“住房危机”？
但是，随着新移民以前所未有的速度涌入，加拿大也面临着巨大的“住房危机”挑战。 Terence和我们分析到，目前加拿大新增移民人口数量与住房新建数量存在不合理的比例。根据加拿大抵押贷款和住房公司/CMHC数据显示，2022年加拿大新增了约105万新移民人口，但该年的房屋增长数量仅有240,965，房屋增长和人口增长的比例为1:4。但是，加拿大新移民（PR部分）通常集中在五大城市，分别为多伦多（128,215人）、蒙特利尔（52,980人）、温哥华（48,390人）和卡尔加里（24,735人），五大城市人口占去年移民总人数105万中的62%。以多伦多为例，2022年新增房屋数量为45,000间，但同年的新移民数量仅是PR部分，已高达128,215人，加上学生签证、工作签证人口，保守估计约25万至30万人。很明显，多伦多的房屋供应量远远不足够满足市场需求。此外，除了数量上“不被满足”，房子的购买限制也是导致加拿大住房危机的另一因素。

加拿大联邦政府最近，对一些寻求购买住宅房地产的“非加拿大人”实施了为期两年（直至2025年）的购买禁令。此举限制既不是加拿大永久居民也不是公民的人在加拿大购买住宅房地产，旨在帮助入籍加拿大人和移民都更能负担得起加拿大的现有住房。这项购买禁令和安大略省政府的投资都旨在在未来几年为加拿大新移民在加拿大住房市场创造更多空间。

Terence补充分析，对持有学生签证或工作签证的人而言，在符合若干条件下，其实也能购买住宅房地产，但能符合这个条件的人为极少部分。根据加拿大政府相关文件显示，以前“非加拿大人”身份在加拿大购买住宅房地产需要在加拿大境内工作满三年及具备相关合法报税证明。但是，2023年3月27日后，加拿大政府进一步放宽了购房条件，只要你的工作签证超过183天有效期，即可满足要求。但是，在咨询加拿大当地房产经纪公司相关专业人士后，发现这一“规定”，并不是这么容易能让大部分新移民实现。

首先，在加拿大，特别是热门城市购买住宅房地产，大部分人都是通过贷款进行分期付款。但对于在加拿大没有工作或工作收入不高的新移民而言，一般申请贷款非常困难且即使能申请下来，额度也不高。因此，不具备较长工作年限或较好工作岗位的新移民，贷款的金额远远未达到加拿大热门城市高额房价支出。

其次，作为“非加拿大人”，在加拿大购买住宅房地产还需要缴纳“海外买家税”。像在温哥华，这个比例为20%，在蒙特利尔更是高达25%。其设置的主要目的，是加拿大政府为了阻止“非加拿大人”购买大量房产进行“炒作”以抬高房价，因此作出了若干的政策限制。作为一名普通的新移民买家，这个税收比例也会劝退很多人。虽然这部分的支出可以申请以“补贴”的形式取回，但要符合这一取回条件，也需具备非常多的因素。

2012年至2022年期间，加拿大的人口增长平均每年为42万人，而在过去十年中，每年增加33万人。这一趋势正在加速，在过去五年中，有三年的净增长超过了50万人口，其中包括2021年至2022年之间创纪录的70万人口增长。与此同时，在过去的五十年里，住房竣工量却停滞不前。 2012年至2022年期间，平均每年建造19.5万套住房，低于前十年的每年19.9万套，以及20世纪70年代每年建造22.9万个住宅的高峰时期。加拿大皇家银行/RBC经济部预测，如果不大幅增加租房建设，到2026年，加拿大的租房短缺数量可能比现在翻两倍。

“住房危机”的思考建议
不仅对于购买住宅房地产，租房也存在着非常大的“住房危机”。我们狂呼媒体曾发布“加拿大多伦多“租户罢租”的背后是什么?”一文，当中提及由于住房成本增加和缺乏负担的租赁选择，租户罢租/Rent Strike在加拿大受到越来越多民众的关注和支持。如何有效解决房屋供应与新移民需求之间，成为了至关重要的决定因素。加拿大正面临着巨大的住房危机，住房需求量不断增加，但建造这些房屋所需的人数却停滞不前。供需失衡下，许多不同的专家提出以下三个大胆的参考建议：

经济适用房- 住房合作社<br>住房合作社并不是新概念，在加拿大已存在数十年，是界乎租赁与拥有住所之间的使用方式。住户既有使用权的保障，亦毋须支付令人望而却步的首付成本。由于有关形式是在收支平衡的基础上运营，合作社住宅通常较市场的租金便宜很多，居住情况也更稳定，原因是大部分这类住宅是无法让住户进行出售。

运动员村住房合作社/First Avenue Athletes Village Housing Co-op由VanCity/温哥华市和加拿大BC省合作住房联盟/Co-operative Housing Federation of BC于2012年创建，在温哥华提供共84套公寓，并支付土地和建筑物长达60年的租约。

运动员村住房合作社是一个非营利性组织，推出的住房每月仅需1900加币租金。非盈利顾名思义，住房合作社并不试图从这座建筑中获利，因此它设定的租金仅涵盖建筑物的运营成本，例如热水、电力、税、抵押贷款付款和日常维护等费用。作为合作社成员，你拥有居住期保障。这意味着，如果你遵守合作公寓的规则并支付住房费用（租金），便可以放心居住，不会因为房东出售或翻新房产而被驱逐。经济实惠的稳定住房加上坚实的政府支持，使得住房合作社这种形式非常受低收入家庭欢迎。

住房合作社租金低的主要原因可以归结为以下三点。首先，住房合作社的运作模式与目标使其追求社会公益而非盈利，旨在提供经济实惠的住房选择给居民，而不是追求商业的最大利润。因此，租金定价更倾向于覆盖运营成本而非追求高额收益。其次，住房合作社通常可以获得政府或其他非营利组织的资金或补助。这些资金可以用于购置或改建房屋，降低了住房合作社的初始成本，并有助于降低租金。政府通常愿意支持这种类型的住房项目，从而有助于解决国家低收入家庭的住房需求，提高社会住房保障水平。此外，住房合作社的运作方式使其成本更为有效。由于居民参与管理和维护，减少了人力成本，并且集体购买和运营让住房合作社可以获得更大的交易优势，降低了维护和管理成本。

住房合作社的运作模式和目标使它们成为提供经济实惠住房的可行选择，尤其对于低收入家庭和有特殊住房需求的人们来说，这是一个有价值且可持续的住房解决方案。而面对加拿大日益增加的新移民数量，住房合作社可作为其中一个方法，以解决未来潜在的住房危机。

独立屋改造- “缺失的中间”
2010年，丹尼尔·帕罗莱克/Daniel Parolek创造了“缺失的中间”一词来描述中等密度的住房，其中包括复式、三层、平房、联排别墅、平房庭院等。这些住房可以建在独立的单户住宅和中层公寓之间，以便按顺序建造。

在“缺失的中间”的低端，有机会将密度融入现有的单户住宅存量中，以这种形式增加温和的密度，其中可能包括将地下室或车库改造成宜居空间，建造花园套房或后巷屋，或将单户住宅细分为多用途住宅。通过以这种方式优化土地利用，官方估计到2030 年，加拿大最大的城市可以建造200,000个新的、温和的密度单元。 “缺失的中间”包括四个总体类别：车库改建、地下室套房扩建、后院或后院套房改建及多租户（房间）转换。根据多伦多市的定义，“多租户房屋，通常称为分租房，是指四人或四人以上租用房间并共用厨房和/或卫生间的房屋。目前仅允许在多伦多市内某些分区允许的地区进行此类活动。”

解决当前的住房危机需要一套相辅相成的解决方案，并满足全市不同人口的多样化需求，“缺失的中间”房屋满足了各种群体的需求，包括老年人、新移民、学生、年轻专业人士和新家庭。同时，此概念使房主能够通过多代同堂的生活建立有意义的社会联系，产生额外收入，为抵押贷款付款做出贡献，并通过在住房危机期间提供住房单位，对社会产生积极影响。

商业写字楼改住宅- “住在办公室”
疫情改变了全球工作模式，“在家工作”已被视为可行及可取的方案，未来在AI人工智能发展的配合下，在家工作会进一步成为新的发展趋势。随着加拿大大部分地区的住房租金上涨和住房短缺，将空置的办公室变成居民住房的观点被很多人接受，甚至一些地方政府已经开始将资金用于写字楼改造成公寓的项目。

商业房地产公司世邦魏理仕/CBRE称，8%-10%的空置率对写字楼市场是健康的，然而数据显示，全国写字楼的空置率为17%。而加拿大主要城市的空置率更高，卡尔加里的空置率为30%，埃德蒙顿为22%，安省的伦惇空置率为22%，多伦多的空置率为16.2%。

自2019年开始，多伦多市长John Tory启动了ModernTO计划，以实现更好地利用空置的办公空间。 Toronto Coach bus Terminal，Toronto Public Health Office，Toronto Transit Commission office等8处办公区域被考虑翻建成居民住宅。 2022年4月初，多伦多市议会也一致通过，将办公地点从55个减少到15个，考虑将空置的办公室翻新、改建，以提供更多的经济适用房。

虽然此举受到了不少城市规划专家和住房改革志愿组织的支持，但是仍有一部分人认为，这些被翻建改造的公寓楼应该受到永久性的租金控制，被提供给最需要帮助的人，如果市政府将这些地块出售给私人开发商，那么很多人将再次失去购买或租赁经济适用房的机会，这将非常令人担忧。

随着加拿大大批新移民涌入，住房成为了头等大事。如何有效缓解加拿大的住房危机，以应对更多的新移民人口加入，成为了重中之重。住房危机不容忽视，对加拿大经济产生了多方面的影响，这些影响涵盖了房地产市场、消费、社会福利和金融稳定等方面。政府和相关利益方需要釆取措施来解决住房危机，保障居民的住房需求，促进经济稳健发展。

Terence Yuen