要点:
住宅租赁市场因城市化进程和经济环境变迁而持续增长，尤其是Invitation Homes作为美国新兴租赁公司，展现了其规模经济的优势。随着“订阅制”模式的兴起，住宅租赁或将迎来新的增长机会，重新定义人们的居住方式和生活选择。
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住宅租赁一直是社会关注的热点话题，因为这不仅涉及到人们的基本居住需求，还反映了经济环境的变迁和生活方式的转变。随着城市化进程的加快，越来越多的人选择租房而非购房，使得住宅租赁市场的需求持续上升。在这个背景下，Invitation Homes (INVH)作为美国新兴住宅租赁公司，其规模经济尤为引人注目。
在当前的共享经济大环境中，人们对共享性和便利性的需求增长，“订阅制”模式的兴起或许为住宅租赁市场带来了新的可能性。随着“订阅制”模式的推广，住宅租赁市场有望迎来下一波增长空间，重新定义人们的居住方式。
Invitation Homes：住宅租赁“规模经济”
2008年，美国遭遇了严重的房地产危机，导致整个金融体系陷入混乱，房价暴跌。当时的平均房价比2007年（危机前的高峰）低了40%，创下历史新低。当时，这一情况引起了金融界的广泛关注，巴菲特甚至表示愿意投资500亿美元购买住宅房地产，但最终未能实现。随后，私募股权巨头黑石集团/Blackstone也加入了竞争，展现了其雄厚的资金实力。
2012年，大衰退后的房价仍然接近底部，黑石集团成立了Invitation Homes，目的是在美国各地收购数万套单户住宅。 Invitation Homes是一家垂直整合、可扩展的公司，具备内部的收购、翻新、租赁、维护和管理单户住宅的能力。黑石希望透过这一计划创建全美最大的单户住宅租赁公司，实现规模经济，吸引以收入为导向的最终买家。该公司的目标是以低于市场价格收购房产，然后进行出租，实质上成为一个“大型地主”。
在2012年至2016年间，黑石在加州、西雅图、凤凰城、拉斯维加斯等13个市场收购了近5万套单户住宅，总支出达到83亿美元（平均每套约16.6万美元） 。收购后，黑石又平均投入约25,000美元进行翻修，为其投资组合额外增资12亿美元。这使得黑石的单户住宅投资组合初始总成本（包括购买和装修）达到约96亿美元。截至2016年底，Invitation Homes透过抵押贷款和信贷安排借入超过76亿美元，黑石对Invitation Homes的净投资仅剩20亿美元。
2017年2月1日，Invitation Homes在纽约证券交易所进行首次公开募股IPO，代号为(INVH) 。其中，Invitation Homes的27%股份以15.5亿美元的价格出售，整体估值接近60亿美元。考虑到IPO时黑石的净投资为20亿美元，剩余的75.49%股份估值约43.3亿美元。因此，Invitation Homes成功上市，使得黑石在短短四年内为股东创造了高达40亿美元的价值，由此获利高达23亿美元。
2018年，Invitation Homes已成为了美国新兴住宅租赁公司，在全美拥有超过8.2万处房产，主要集中在佛罗里达州和加利福尼亚州等多个经济活动活跃的地区，成为了房地产规模经济的一大成功案例。该公司总投资达100亿美元，而黑石自身仅投资了20亿美元，其余资金则来自银行及其他金融机构。
然而，随着Invitation Homes的迅速扩大规模，该公司面临了诸多挑战。近期，Invitation Homes更是被联邦贸易委员会/FTC指控欺骗租客和收取不当的隐性费用，引发了外界对该公司的广泛关注与质疑。
被FTC指控欺骗租客、收取隐性费用
近日，联邦贸易委员会/FTC对外表示，Invitation Homes在租赁费用上欺骗租户，收取未公开的隐性费用，并在居民入住前未进行房屋检查，此外还不公平地扣留租户的保证金。该公司已同意拟议的和解方案，将返还4800万美元，并承诺透明公布租赁价格、建立公平的保证金退款政策以及停止其他违法行为。
FTC主席莉娜·M·汗/Lina M. Khan指出，Invitation Homes作为美国最大的单户住宅房东，通过各种不公平和欺骗性的手段掠夺租户，包括隐性费用的收取、不公正的保证金扣留，以及在疫情期间误导租户的驱逐政策。她强调，任何美国人都不应因企业房东的非法行为而承担更高的租金或遭遇驱逐，并表示FTC将持续利用所有工具保护租户免受不当商业行为的侵害。
根据投诉，Invitation Homes的广告中所列的月租金并未包括每年超过1700美元的隐性费用。寻找出租房屋的消费者根据这些误导性广告支付了不可退还的费用，包括最高55美元的申请费和最高500美元的预订费，许多消费者在签署租约后才发现实际租金高于广告价格。此外，这些隐藏的费用还包括“智慧家庭”技术和“公用事业管理”等服务，以及空气过滤器交付和网路套餐，租户无法选择不支付。
自2019年以来，FTC表示，Invitation Homes仅针对价格不实的房屋收取了超过1800万美元的申请费，这些强制性费用为该公司带来了高利润。诉状指出，从2021年至2023年6月，Invitation Homes向消费者收取了数千万美元的隐性费用，而这些费用被作为每月租金的一部分。
诉状还引用了Invitation Homes执行长2019年发送给负责收费计划的高级副总裁的电子邮件，内容提到要透过强制收取智慧家庭费用来“榨取更多利益”。此外，投诉指出，该公司在消费者支付不可退还的申请费和预订费之前，故意不透露这些费用，尽管在租户得知实际每月租金高于广告价格后，该公司已收到大量投诉。
除了Invitation Homes，今年早些时候，自称为监管机构的Accountable.US还针对美国第二大单户租赁公司AMH/American Homes 4 Rent (AMH)提出了指控。根据相关数据，2023年，Invitation Homes和AMH两家公司的利润合计达到9.531亿美元，年增37%，其中增长的主要原因是租金上涨。在这样的背景下，有一网友指出，Invitation Homes与我们日常生活中使用的“订阅制”模式App有着异曲同工之妙。
“订阅制”住宅租赁或成趋势？
自1995年eBay成立以来，订阅制服务如Netflix、Uber、Airbnb和WeWork等的兴起，彻底改变了人们的饮食、出行、娱乐和工作方式。这些平台不仅提供了便捷的选择，还创造了一种新的消费模式，使人们可以按需获取服务，从而提升了生活质量。但与此同时，也让用户对它们产生了依赖，造成了一种“反噬”效应，使得人们在日常生活中几乎无法脱离这些平台的使用。
作为全美新兴的住宅租赁公司，Invitation Homes的租赁模式使租户能够灵活选择居住空间，满足他们的个性化需求。这种灵活性不仅改变了人们对住房的传统观念，还让租户在选择上享有了更多的可能性和便利，从而适应了现代快节奏的生活方式。租户可以根据自身的生活需求、工作变动和家庭状况，随时调整居住地点，而无需承担长期持有房产的经济压力和风险。
然而，这种灵活的租赁模式也可能导致租户对租赁服务产生依赖，甚至面临不公平对待的风险。正如近期，Invitation Homes在某些情况下通过不公平和欺骗性的手段掠夺租户，例如隐性费用的收取、不公正的保证金扣留，以及在疫情期间误导租户的驱逐政策等问题。这些行为不仅损害了租户的权益，也让整个租赁市场的信誉受到影响，对消费者的信心造成了打击。
若能够妥善发挥这“订阅制”模式的潜力，未来的租赁市场将展现出全新的趋势。随着科技的进步和社会需求的演变，租赁服务可以更加透明和灵活，并在建立更为健全的规范体系下，为租户提供更好的保障。
但近期受各种消息的影响，Invitation Homes的股价已经下跌至较低水平，这使得投资者对其未来发展产生了疑虑。但值得注意的是，“订阅制”模式住宅租赁的普及可能会为房地产市场带来新的机遇，特别是在年轻世代越来越青睐灵活和便捷的居住选择的背景下。这一变化不仅将影响租赁市场的结构，还可能重新定义人们对住房的需求。作为聪明的投资者，在这一背景下，可以透过分析市场需求、租户的行为变化以及环保趋势，深入理解这一新兴模式的长期可行性和收益潜力。
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