要点:
面对房价高涨与居住压力加剧，加拿大社会正重新审视将“拥有住房”视为成功与稳定象征的传统观念，并反思其对公平性与代际正义的深远影响。
拥有房屋长久以来被视为个人成功的象征，亦与多项生活机会密切相关，例如成家立业与资产累积。在主流观念中，购屋常被视为最终的居住目标，而租房则被看作是一种暂时性的安排。许多人的人生规划也通常以从租屋过渡到自有住房为理想蓝图。因此，提升住房自有率一直是许多国家住房政策的核心目标，加拿大也不例外。
然而，随着近年来房价飙升与收入增长脱节，住房可负担性的恶化使得越来越多民众难以实现购屋梦。房价飞涨、租金压力飙升与财富分配两极化，使得人们开始质疑过去理所当然的假设：购屋是否真的是迈向稳定生活与经济安全的唯一途径？
加拿大住房从成长到停滞：1991至2021年房屋所有权的变迁
根据一项纳入个人与家庭特征的统计模型分析显示，加拿大普通家庭拥有住房（无论是否有抵押贷款）的机率从1991年到2011年间稳步上升，但在2016年与2021年出现明显下滑。值得注意的是，有抵押贷款的住房拥有率则在此期间大幅攀升，显示房屋所有权的增长主要依赖于债务驱动。
这一现象与1990年代以来的“住房金融化”趋势相吻合，即住房愈加被视为金融投资资产，而非基本社会福利。这一时期，联邦政府逐步撤出对社会住宅的资助，加拿大抵押贷款与住房公司/CMHC被推向商业化发展，其抵押贷款证券化计划也随之扩张。
直到2011年之前，透过扩大贷款可及性来促进购屋的策略，在一段时间内确实促进了房屋所有权的提升。
在此期间，五大都会区的租屋家庭数量普遍下降，直到2011年出现转折，之后租屋人口再度上升。同时，完全拥有住房（即无抵押贷款）的家庭比例也在逐步减少。
这些趋势与金融化支持下住房拥有率将持续攀升的预期背道而驰，反映出当前制度架构下的房屋所有权并未如预期般普及，反而出现停滞甚至倒退的迹象。
更为值得注意的是，千禧世代（一般是指1980年代至1990年代出生的人）与Z世代（常是指1995年至2009年出生的一代人）所承受的住房负担压力，远高于他们的上一代。尽管55岁以上的年长房主看似处于较稳定的阶段，他们对住房负担能力的担忧也日益增加。
研究显示，1986年至2021年间，55至64岁的房主中有抵押贷款者的比例，从24%上升至40%。而65至74岁年龄层的该比例则从10%攀升至26%。这表示越来越多接近退休年龄的人，仍需依赖高额贷款和延长的摊还期限来购置与维持住所，导致在退休前无法清偿抵押贷款的风险显著上升。
此外，不同收入群体在住房拥有机会上的落差也持续扩大。 2011年至2016年间，仅收入最高的20%家庭在房屋拥有率上出现增长，其余群体则停滞不前，甚至呈下降趋势。
从1996年到2016年，加拿大各收入层级的房主抵押贷款比例普遍上升，尤以最低收入群体增幅最大。尽管如此，他们依然是最难透过贷款购屋的族群，原因包括收入不足与信贷歧视。然而，房价上涨与抵押贷款监管松绑，反而可能推动这些家庭在不稳定条件下进场购屋，进一步加深其财务风险。
过滤机制失效与信贷门槛：中低收入者购屋梦越来越远
房屋所有权叙事中的一项核心理念是，自由市场可透过两种机制实现住房机会的平等：房屋过滤机制与抵押贷款自由化。
根据房屋过滤理论，高收入家庭新建的住宅随时间推移会自然老化并贬值，最终转手给中低收入者，使后者也能负担得起。若再加上抵押贷款的可及性扩张，理论上这一过程应能让更多人逐步实现购屋梦。
然而，这一假设在实务上对自有住房的适用性有限。相比租屋市场，自住房屋的过滤过程较为缓慢，往往需要数十年才会进入价格可负担的阶段。而当这些旧房子真正进入中低收入市场时，往往已需大规模修缮，反而提高了居住门槛。
更令人关注的是，许多原本应该经过过滤的住宅，实际上被高收入者透过翻新（高档化）或金融投资者的大量购买而向上渗透，造成住宅资源的再次集中，而非向下流动。
至于抵押贷款可得性的扩大，也未必惠及所有群体。收入不稳定、就业非典型者，以及许多低收入族群本就难以取得贷款资格。此外，有色族裔群体则更可能因信贷歧视遭拒，进一步加深结构性障碍。
这些现象也在数据中得到了印证。虽然截至2011年，所有年龄层的总体房屋拥有率均呈上升趋势，但45岁以下族群的拥屋率却明显下滑，特别是在15至24岁、25至34岁与35至44岁三个年龄层，显示出跨世代与收入阶层间的房屋拥有不平等正在恶化。
房屋所有权：加剧加拿大社会阶层的不平等
最后一项看似合理的事实是：拥有住房能提升个人福祉与经济安全，原因在于它能带来更高的社会地位认同感，以及更强的自主性与生活稳定性。
这种信念与以房养老或住宅资产福利的观念相呼应。根据此模型，拥屋被视为一种资产累积机制，年轻时透过贷款取得资产，随时间增值，最终在老年时转化为财务保障。
然而，这一模式建构在早期举债的基础上，唯有在未来可顺利偿清贷款且资产持续增值的情况下，才能实现其承诺的经济安全。矛盾的是，这种将住房作为财富累积工具的思维，反而助长了市场投机与房价飙升，使得自住购屋愈发困难，贷款压力亦随之加剧。
此外，所谓房屋所有权带来幸福感的论述亦值得质疑。有专家曾指出，这种福祉感并非源于拥屋本身，而是由制度与文化所形塑的一种社会建构。在现有体系中，房屋所有权被描绘为安全、可取且值得追求的生活模式，相对地，也让租屋等其他居住选择显得不稳定甚至不受鼓励。
更重要的是，随着房价攀升与贷款负担加重，拥屋所能提供的经济保障已受到侵蚀。这对于仍背负贷款的中低收入家庭而言，尤为明显，他们的财务压力与不安全感反而日益加剧。
在研究期间，专家们发现收入低于中位数的抵押贷款房主，其住房成本的增长速度超过其收入增长幅度达25%。相比之下，收入位于前60%的家庭，其住房成本仅比收入增长快5%。这凸显了低收入家庭在住房负担上的结构性劣势。
比利时鲁汶大学人文地理学教授对此指出，当前的房屋所有权已不再是一项实质性的政策目标，而沦为维系金融体系运作的工具。他认为，“房屋所有权已逐渐从政策目标变为空泛口号，抵押贷款型住房拥有的扩张，其实是为了支撑抵押与金融市场的稳定。”
从根本上说，这种房屋所有权承诺与实际情况之间的落差，揭示出当前住房制度的功能性失败。此制度催生了以使用权为区隔的居住等级体系，并巩固了房主与租户之间日益扩大的社会阶层分化。
专家建议，为了实现更公平的住房环境，亟需推动一系列制度性改革，包括：增加多样化住房选项以提升可负担性、遏制投机性资本对住宅市场的干扰。同时，也应强化租屋者的居住保障与资产累积机会，并扩大非营利机构与社会企业在提供普及性住房中的角色与能见度。
要真正实现住房的公平与可及，社会必须从根本上重新审视“拥屋即成功”的单一角度，并接纳多元化的居住模式作为正当且值得尊重的生活选择。当住房从资本增值的工具回归为一项基本人权，当租屋者不再被制度性边缘化，当社会投资于人人得以安居的制度架构时，才能真正建立一个以居住正义为核心的未来。这不仅是对经济制度的修正，更是对下一代居住希望的回应。
