要点:
尽管抵押贷款利率微幅下降，但在高利率与经济不确定性夹击下，美国房市需求持续疲弱，市场观望情绪浓厚，联准会是否降息正成为左右房市走势与经济复苏的关键变数。
上周，抵押贷款利率略有下降，但这并未刺激抵押贷款需求。根据美国抵押贷款银行家协会/Mortgage Bankers Association经季节性调整的指数，上周抵押贷款申请总量较前一周下降了3.9%。
在高利率政策持续压制下，美国房市正处于一个矛盾交织的关键时刻：一方面，供应量创下多年新高，部分地区价格出现松动。另一方面，购屋需求迟迟未能有效释放，交易动能仍显疲弱。市场参与者普遍期待联准会的下一步动作，尤其关注何时将启动降息，以扭转目前僵局。在此背景下，一系列经济数据与政策讯号正成为左右房市走向的关键指标。
房贷利率微幅下滑，房市买家仍在观望
根据最新数据显示，贷款金额不超过80.65万美元的30年期固定利率房贷，其平均合约利率从6.98%小幅下降至6.92%。针对首付比例为20%的贷款，包含手续费在内的点数也从0.67微幅下调至0.66。整体而言，过去两个月的利率变动幅度相当有限。
受利率波动影响最为敏感的房贷再融资申请本周减少了4%，但仍较去年同期增加42%。虽然去年的利率仅高出约15个基点，但由于当时整体申请量偏低，因此即便利率变化不大，也足以产生明显影响。
对此，美国抵押贷款银行家协会/MBA经济学家指出，“无论是传统贷款还是政府支持贷款，再融资活动本周皆出现下滑。整体平均再融资贷款规模降至2024年7月以来的最低水平，显示出潜在借款人仍在等待更大幅度的利率下降。”
购屋贷款方面，本周申请量同样下降了4%，但较去年同期增加18%。尽管抵押贷款需求有所成长，春季市场仍显疲软，成交量未能追上去年同期水准。购屋需求增长的主要动力来自市场供应增加，目前供应量已达五年来新高，但买气仍未完全释放。
本周初，抵押贷款利率维持在相对稳定的水准，市场普遍认为真正的转折点将取决于本周五即将公布的关键非农就业报告。不巧的是，ADP最新数据显示私营部门新增就业人数降至两年多来新低，加剧了市场对经济放缓的担忧，也进一步引发对联准会降息的期待。
就业人数降至两年多以来最低水平，特朗普再度施压联准会降息
在今天ADP公布疲弱就业数据后， 美国总统特朗普迅速在Truth Social上发文，强烈惇促联准会主席鲍威尔尽快降息。
“ADP数据出炉！太晚了，鲍威尔现在必须降息。”特朗普写道，语气愤怒，并补充说，“他太不可思议了！”特朗普长期施压联准会放松货币政策，以提振经济增长。他还提到，“欧洲已经降息九次了！”
根据薪资服务公司ADP当日发布的报告，5月美国私营部门仅新增3.7万个就业机会，远低于市场预期的11万个，创下自2023年3月以来的最低水准。
这份报告发布的时间，距离美国劳工统计局即将公布的5月非农就业数据仅剩两天。尽管ADP与官方数据在方法上有所差异，往往不完全一致，但经济学家普遍认为，两者合并观察有助于更全面评估就业市场健康状况。此外，根据道琼斯的调查，市场预计官方非农报告将显示5月新增约12.5万个工作职位。
特朗普上周曾在白宫与鲍威尔举行会谈，讨论经济议题。然而，双方后续发布的声明显示，这场会议气氛并不融洽。白宫新闻秘书卡罗琳·莱维特指出，特朗普告诉鲍威尔，不降息是个错误，这将使美国在对抗中国与其他国家时处于劣势。联准会则回应，鲍威尔重申货币政策应以经济数据为依据，而非受到政治压力影响。
受此影响，在今天公布的美国服务业数据显示经济放缓后，也加剧了投资人对经济成长放缓的担忧。 5月ISM服务业指数跌至49.9%，低于扩张/收缩线，也低于道琼指数52.1%的普遍预期。调查也显示，新订单、产量、库存和订单积压均下降。
同时，美国对进口钢铁和铝的关税从周三起翻倍至50%，此举有可能减缓经济活动并提高从石油钻探设备到啤酒和汽水罐等所有产品的价格，而特朗普声称提高关税将进一步保障钢铁业安全。
此外，投资者对中美两大经济体之间贸易谈判的低迷表现出明显反应，特朗普今日表示与中国国家主席习近平达成协议“极其困难”，而中国外交部长则呼吁美国“与中国相向而行”，双方目前局势仍不明朗。在多重经济和政治压力的夹击下，联准会面临降息的强大呼声，市场普遍认为降息将成为促进房市复苏的关键因素。
多重压力倒逼联准会，降息或成房市复苏关键
在高利率环境下，银行对房贷的审核标准逐渐趋严，对信用评分、负债比、收入来源的要求日益保守，导致不少边缘购房者被排除在市场之外。只有当利率下调，金融机构风险承受意愿提高，信贷条件松动，才能真正释放被压抑的购屋需求，让住房市场从冷淡中回温。若联准会能释出降息讯号，有助于修复预期与现实的落差，重新点燃开发端信心，进而拉动整体经济活动。
据相关数据显示，在美国，住房资产占家庭财富比例极高。过去一年高利率压制房价，许多家庭面临净资产缩水压力，对消费与借贷行为形成不利影响。若房市因降息趋稳回升，将对家庭财务状况带来正面回馈效应，进一步带动汽车、耐久财与服务业的支出意愿。
对年轻世代与首次购屋者而言，当前高利率环境导致月付成本高涨，更是使得入场门槛大幅抬高。这些潜在买家虽有稳定收入与强烈需求，却被高贷款成本挡在门外。一旦利率回落，这一族群将成为房市复苏的关键推手，掀起一波补偿性购屋潮。
随着降息预期升温，金融市场资产价格已有所反应，股市近期呈现走高态势。对不少投资型买家与高资产族群而言，股市回温将增强其资产配置信心，部分资金将转向房市寻求对冲通膨与长期报酬，形成资本重回不动产的结构性动能。
在多方压力交织的当下，美国住房市场已不再只是单一产业的景气指标，而是整体经济信心的缩影。从利率政策、就业数据，到全球贸易局势的变化，无一不牵动市场神经。当前的观望与迟疑，正是对未来不确定性的真实反映。若能透过稳健的政策引导与有效的市场预期管理，唤回消费与投资的双重信心，房市或将成为驱动经济复苏的杠杆起点。
