要点:
当前美国房地产市场正处于买家数量明显不足、卖家大量增加的转折点，导致市场结构显著失衡，这种力量对比的变化正深刻影响房价走势和交易格局。
当前美国房地产市场正面临前所未有的变化，买卖双方的力量对比正在迅速转移。随着经济环境、利率水平及消费者信心的多重影响，市场结构出现了显著失衡，这不仅改写了交易的节奏，也对房价走势产生深远影响。
近日，据相关数据指出，美国房地产市场目前约有190万名卖家，对比约150万名买家，卖家人数比买家多出约50万人，相当于多出33.7%。这是自2013年以来首次出现卖家人数或比例超过买家的情况。相比之下，一年前卖家仅比买家多6.5%，而在两年前，市场上买家的数量还多于卖家。
自2020年3月以来，美国市场上的卖房者数量从未像现在这样多。而买房者则创下了自2013年以来的最低水平。仅在2020年4月，因新冠疫情导致房市几乎停摆时，买家人数才曾出现过如此大幅减少。
本分析的最新数据截至2025年4月。卖家数量是以MLS上的活跃房源数作为估算依据，而买家数量则透过一套模型推算，该模型综合了待售时间与买家从首次看房到成交的平均周期。
Redfin本月稍早曾预测，到2025年底美国房价将出现年减1%的趋势。造成这一预测的核心因素，正是当前市场上买卖双方愈发失衡的局面：当众多卖家争夺有限的买家时，市场逐渐转向买方主导。在买方市场中，买家拥有更多谈判筹码，房价也因此可能出现下行压力。
卖家数量超过买家的背后原因
高房价与高利率令买家却步-尽管房价涨幅放缓，购屋成本仍居高不下。 2025年4月，全美房屋中位售价年增1.6%，达431,931美元，是近两年来最缓慢的成长，但月供负担却创下历史新高。当月30年期固定抵押贷款的平均利率为6.73%，是疫情期间历史低点的两倍以上。
经济不确定性进一步削弱行情-除房价与利率外，关税谈判、裁员潮和联邦政策变动也影响买家的信心。 Redfin最近一项调查显示，将近四分之一的美国人因关税问题取消了原本计画的大型购买。
“利率锁定效应”开始松动-疫情期间获得超低利率的屋主，如今愈来愈多人选择出售，原因包括工作变动、远距转实体、离婚等现实需求。相较于2022年利率首次飙升时的震惊，如今民众对于换房时承担较高贷款利率的接受度已提高。
有经济学家对此指出，“美国房市的主导权已转向买方，但许多卖家尚未意识到这点。他们仍期望自家房产能成为例外，高价售出。然而，随着房屋在市场上停留时间拉长、看房人数减少，卖家终将调整预期。”
数据显示，2025年4月有44%的上市房屋在市场上滞留超过60天，创下自2020年以来同期新高。这一现象反映出卖方对房价的过高预期，许多人仍参考疫情后的卖方市场订价，甚至试图收回在房市高点时的投资成本。
卖家建议-时间不站在你这边。若有意出售，建议尽早行动，避免未来房价进一步下跌。若房屋上市已逾一个月仍无进展，应考虑改善房况或下调售价。
买家提醒-即使房价下滑，许多家庭仍难以负担当前市场。但对于仍在寻屋的人而言，形势正在改善。若房价走低、工资上涨、利率趋稳，购买力将进一步增强。许多原本高攀不起的房源，如今可能已在可负担范围内。买方市场的机会正在显现。
当卖家数量超过买家时房价会下降
买家与卖家的数量变化，往往是房价走向的前兆。回顾过去，除了2020年疫情带来的市场异常，上一次卖方明显多于买方是在2018年，当时抵押贷款利率出现大幅上升。
具体而言，2018年11月，30年期固定房贷平均利率升至4.87%，创下近八年新高，较前一年同期高出近一个百分点。随后的12月，卖家数量首次比买家多出9.4%，创下自2015年以来的最大差距，情况与前一年买方占优的局面完全相反。三个月后，房价涨幅明显放缓，年增仅2%，中位数为283,912美元，创下六年来最低增幅。
类似的情形也曾出现在2013至2014年。从下图可见，买卖双方比例的变化，通常会带动房价涨幅产生相应波动，显示市场供需动态与价格变化之间的密切联动。
当前的买卖双方失衡程度远超过以往，预示着房价面临更大下行压力。全美房价年增率已从2023年春季的6.2%放缓至仅1.6%，而这一趋势预计将持续，最终可能导致房价出现下跌。上一次房价年减发生在2023年。
尽管2022年房贷利率大幅上升，市场上仍是买家多于卖家。直到2023年11月，当房贷利率攀升至近8%，创下二十多年新高时，卖家数量才再次超过买家。自此之后，购屋需求持续低迷，主要受到经济前景不明与衰退预期影响。同时，进入市场的卖家数量也开始逐渐增加。
迈阿密和西棕榈滩成为全美最明显的买方市场。在迈阿密，预估有21,672名卖家与7280名买家，卖家比买家多出近198%，为美国50个最大都会区中失衡最严重的地区。其他失衡程度高的城市还包括：西棕榈滩（多出182%）、劳德代尔堡（179.3%）、德州奥斯汀（124.1%）与佛州杰克逊维尔（119.5%）。
本报告将市场划分为三类：若卖家比买家多出超过10%，定义为“买方市场”、若买家多于卖家超过10%，则为“卖方市场”、双方比例相差不超过10%的则属于“平衡市场”。
在全美50大都会区中，目前有31个为买方市场、12个为平衡市场，仅有7个为卖方市场。买方市场多集中于阳光地带与西海岸，而中西部与东海岸则较多维持平衡或偏向卖方。
有房产经纪人表示，“市场已经完全转向买方主导，意味着购房者拥有更多选择与更强谈判力。”他指出，当前情况下，卖家需要付出更多努力吸引买家目光。 “我们经常建议屋主加强房屋的外观整修与维护，让房子在市场上脱颖而出。同时，价格也不能定得太离地。”
在疫情期间，阳光地带曾吸引大量从高房价地区迁入的买家，短时间内推高了当地房价，也让不少本地居民难以负担房贷。为了因应激增的需求，建商加快脚步推案，尤其是在佛罗里达和德州，这也是目前当地房屋供应大幅超过需求的原因之一。
在全美前十大买方市场中，有六个位于佛罗里达州，一个位于德州（若扩大到前二十名，德州上榜城市更多）。 Redfin在2月曾报导，佛州住房库存已创历史新高，主因之一是该州建屋数量仅次于德州。
佛州也正面临其他市场压力，例如极端天气日益频繁导致保险费暴涨，一些房主因此被迫搬离。另外，业主协会/HOA费用的不断上升也让许多公寓所有人决定出售物业。
这些因素正开始反映在价格上。以4月为例，杰克逊维尔的房价中位数年减3.4%，为全美最大跌幅之一，仅次于同为买方市场的加州奥克兰。德州奥斯汀则排名第三，年减幅为3%。
从数据来看，4月十大买方市场的平均房价几乎持平，年增仅0.5%。相比之下，12个平衡市场的平均涨幅为4.5%，而7个卖方市场则达到6.9%。
最平衡的市场与最强的卖方市场
在圣路易斯，市场呈现出少见的供需平衡。根据估算，目前该市约有9327名卖家与9447名买家，卖家数量比买家略少1.3%。这使得圣路易斯成为全美50个最大都会区中最平衡的房市。
紧随其后的是维吉尼亚州的维吉尼亚海滩（卖家比买家多1.7%）、密苏里州堪萨斯市（+2.3%）、芝加哥（+4.2%）以及加州圣荷西（卖家比买家少4.7%）。其他被归为平衡市场的地区包括：辛辛那提、波士顿、纽约、明尼阿波利斯、费城、密西根州沃伦，以及华盛顿特区。
有经济学家对此表示，“不同城市之所以能维持市场平衡，背后原因各异。在辛辛那提，需求强劲是主因，部分原因是当地房价仍低于全国平均。与此同时，房源也在增加。这样的供需互动形成了稳定的市场结构。而在芝加哥，虽然买气疲软，但库存同样有限，结果也导致市场维持平衡。”
目前全美仅有七个市场属于明显的卖方市场，其中最具代表性的是新泽西州纽瓦克。当地约有5241名卖家，对比之下买家高达9899名，卖家数量比买家少了47.1%。这种供需失衡也直接推升房价，该市4月的房价中位数年增率达到12.2%，为全美最高。
其他属于卖方市场的地区包括：纽约州拿骚县（卖家比买家少41.7%）、宾州蒙哥马利郡（-38.4%）、克里夫兰（-24.8%）、新泽西州新不伦瑞克（-18.6%）、罗德岛普罗维登斯（-16.1%）以及巴尔的摩（-11.8%）。
新屋建设的活跃程度对房市走向具有显著影响，尤其在决定是买方市场还是卖方市场时至关重要。南部地区是单户住宅建照最多的地区，其次依序为西部、中西部和东北部。这与目前的市场分布趋势吻合。大多数买方市场位于南部与西岸，而中西部与东岸则多属平衡或卖方市场。
公寓市场明显偏向买家
美国房市目前约有259,137名公寓卖家，而潜在买家则为141,223人，这代表卖家数量超出买家达83.5%，显示公寓市场明显供过于求。
相比之下，独栋住宅市场的供需差距较小，卖家仅比买家多出27.8%；连栋别墅的卖家则比买家多33%。公寓市场之所以出现明显供过于求的情况，主要原因在于业主协会费用和保险成本持续上升，部分社区甚至加收高额特殊评估费，导致许多公寓屋主选择出售。尽管佛罗里达州是这一趋势的重灾区，但美国其他多个地区的公寓市场也同样显露疲态。
由于公寓卖家数量远远多于买家，公寓价格一直低于独栋住宅价格，在某些市场，公寓价格甚至出现下跌甚至暴跌（例如佛罗里达州）。 4月美国公寓售价中位数年增0.4%，而独栋住宅售价则上涨1.5%。
50个人口最多的大都会
市场上的卖家数量，实际上是指在特定月份内任何时点处于待售状态的活跃房源总数，这些数据来自于MLS（多重上市服务系统）。
由于目前缺乏衡量市场上活跃买家人数的直接指标，我们设计了一套模型来进行估算。我们首先从MLS中提取活跃与售出的房源数据，以评估当月售出房屋的比例。接着，根据Redfin内部数据，估算出从首次看房到完成购买所需的平均时间，进而推算在同一时间段内能完成交易的潜在买家比例。
这两个比值的比较，能大致还原市场中买家与卖家的相对数量。最后，将这个买卖比乘以当月活跃房源数量，以推算出市场上的买家总数。
需要特别说明的是，买家估算并非根据Redfin网站流量或客户资料得出，而是试图呈现整体房地产市场的买卖双方规模。所有用于计算买家与卖家数量的数据皆经过季节性调整，以提高分析的准确性。
面对当前买卖双方数量的巨大差异，美国房地产市场正经历一场深刻的结构性调整。这不仅仅是价格的波动，更反映出经济环境、消费者心态和社会变迁的综合影响。房市的供需关系如同经济的“温度计”，它折射出人们对未来预期的信心与忧虑。在这个买方逐渐占据主导地位的时代，卖家和买家都必须重新审视自己的角色和策略，唯有适应市场的真实需求，方能在波动中寻得机遇。
更广泛而言，这一变化也提醒我们，房地产不仅是投资和居住的载体，更是社会稳定与经济活力的重要基石，市场的健康发展需要政策、金融和社会各方的协同努力，以推动更公平、更可持续的居住环境。未来的房市，将在不断变化中找到新的平衡点，而这正是时代赋予我们新的挑战与希望。
