要点:
近期抵押贷款利率的波动对房屋市场和抵押贷款活动造成了压力，房地产市场仍然面临住房单位供应短缺的问题，无论是出租还是出售的房屋都相当匮乏。
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美国经济在2024年第三季保持强劲增长，GDP年增率为2.8%，略低于前一季，但仍显著高于潜在增长率。消费支出仍是增长的主力，贡献了约2.5个百分点。
尽管美国经济增长超出预期，住房市场的供应仍未能有效满足需求。高抵押贷款利率和房价上涨严重影响住房负担能力，导致市场改善缓慢。
劳动市场与住房市场
美国经济继续保持强劲增长，2024年第三季的实质国内生产毛额/GDP年增率为2.8%，略低于第二季的3.0%，但仍远高于国会预算办公室/CBO预测的1.8 %的长期潜在增长率。
与前几季类似，消费支出引领了成长，第三季增长达3.7%，是2023年第一季以来的最快增速，对整体经济增长的贡献约为2.5个百分点。尽管如此，第三季的GDP增长略有放缓，主要是受到私人库存投资下降和住宅固定投资大幅放缓的影响，不过，这些下滑部分被出口、消费支出和联邦政府支出增长所抵消。
与此同时，劳动市场呈现温和增长。根据美国劳工统计局/BLS的最新报告，10月的就业增长大幅放缓，仅新增12,000个就业机会，这一放缓主要是由于飓风海伦和米尔顿的袭击，以及波音公司的罢工造成制造业减少了约44,000个工作机会。尽管如此，失业率保持在4.1%，并且平均时薪年增幅维持在4%。尽管10月的就业增长为2020年12月以来最低，但这些下降是由临时事件引起的，因此并不构成长期担忧。根据就业成本指数，2024年第三季文职人员的补偿成本增长了3.9%。尽管劳动市场有所放缓，但整体仍显示出一定的弹性。
通膨压力在过去几个月持续减退，但仍高于联准会2%的目标。联准会偏好的通膨指标核心个人消费支出/PCE物价指数，在8月增长了0.2%，年增2.7%。商品价格带动了整体通膨放缓，9月月降0.1%，年降1.2%。然而，服务价格仍持续上涨，季增0.3%，年增3.7%。
2024年第三季的经济增长依然强劲，超出长期趋势增长预期。随着劳动市场的温和增长和通膨向联准会2%的目标回落，预计联准会将继续进行降息。
此外，在住房和抵押贷款市场方面，尽管抵押贷款利率在9月降至两年来的最低点，但房屋销售依然低迷。购房者普遍等待利率进一步下调，导致9月（包括新建和二手房）房屋销售总数下降0.2%。成屋销售持续下滑，9月销售量为384万套，创下自2010年以来的最低水平。在高抵押贷款利率和利率锁定效应的影响下，现有房屋销售仍然减少。然而，新屋销售小幅上升至738,000套，并且增长持续高于疫情前的平均水平。
随着抵押贷款利率的上升，越来越多建筑商利用销售激勋措施，吸引潜在买家。销售放缓也导致库存小幅回升，9月成屋供应量达到4.3个月，是2020年10月以来的最高水平，通常5至6个月的供应量被认为是平衡的市场状态。
9月的房屋建设也出现放缓。新屋开工总数较8月下降0.5%，与去年9月相比下降0.7%。这一下降主要来自于多户住宅建设放缓，下降幅度超过15%。尽管如此，根据美国住宅建筑商协会的房屋市场指数，住宅建筑商信心已连续第二个月上升至43，但自2023年8月以来该指数仍保持在50以下，显示建设情况在短期内仍然不容乐观。房价增长自2022年高点以来持续放缓，所有九个人口普查分区的年增幅均有所上升，从中西南分区的2.4%到中东北分区的6.3%。
较高的抵押贷款利率和低负担能力对2024年第三季的房屋拥有率也产生了影响，略低于2023年第三季的66%。 2023年第三季至2024年第三季，房屋总数从1.454亿套增至1.470亿套，增加约150万套，已入住单位增长170万个，空置单位减少20万个。值得注意的是，自住住房单元的增长主要由租户自住单元推动，从2023年第三季的4430万单元增加到2024年第三季的4550万单元，增加了110万单元。屋主空置率从2024年第二季的0.9%略升至1.0%，高于2023年第三季的0.8%。出租空置率的上升反映了多户住宅建设项目积压，增加了可用单位数量。
目前，抵押贷款利率从9月的两年最低点6.08%上升，截至10月最后一周达到6.72%。根据房地美的调查显示，10月30年期固定抵押贷款的平均利率为6.43%。尽管购房者等待利率进一步下降，特别是联准会降息50个基点后，但大部分利率的下降已经在联准会首次降息时体现出来。
根据历史数据，联准会降息后，抵押贷款利率通常不会大幅下降。过去六次降息周期中，降息后的六周内抵押贷款利率平均上升了0.1个百分点。这是因为抵押贷款利率受到长期利率的影响，而长期利率已经反映在联准会的降息中。随着经济增长超出预期，市场参与者考虑放慢降息步伐，并预计近期通膨将高于预期，这也使得长期利率（包括抵押贷款利率）承受上行压力。
最近的利率波动给房屋和抵押贷款活动带来了压力。现有房屋销售已跌至14年来的最低点。随着利率再次上升，九月出现繁荣的再融资活动也正在消退。
目前，相关专家的预测尚未调整以反映美国大选可能带来的影响，因此未考虑美国财政前景或其他政策变动的潜在影响。
尽管美国经济仍然超出预期地增长，但专家们预计2025年经济将放缓。根据基准情景，通胀率将继续向联准会2%的目标回落。因此，专家们预期联准会在即将召开的会议上会进一步降息。
10月，抵押贷款利率从两年来的低点迅速回升，重新突破6.7%。短期内，利率可能会继续波动，较高的利率将使今年剩余时间的房屋销售保持低迷。但随着2025年的到来，专家们预计利率将逐步下降，并预计2025年抵押贷款利率的下滑将缓解现有房主的部分利率锁定效应，为市场带来更多库存。随着利率上升，10月的利率锁定效应进一步增强，从9月的38,000美元增至2024年10月的42,000美元。
而在抵押贷款市场方面，截至2024年第二季度，总购买量为3360亿美元，再融资量为930亿美元，总交易量达4,290亿美元。预计到2025年，随着利率下降，将促使再融资活动增长。此外，房屋销售和房价的轻微增长将促使购房需求上升，2025年房贷市场有望回暖。
住房供应不足引发的经济挑战
房屋供应- 住房负担能力仍然是美国家庭面临的主要经济挑战之一。房主和租屋者都发现，住房成本的上涨速度超过了其他消费品，对家庭预算造成了沉重压力。如部分专家指出，住房负担能力下降的根本原因在于住房供应未能有效满足需求。供应不足使得房主和租客不得不推高可用住房的价格和租金，进一步挤压了家庭的负担能力。
据住房供应短缺的估算数据显示，与长期需求相比仍显示出明显的缺口。在先前于2021年5月发布的估计中，专家们认为截至2020年第四季，美国的住房短缺量约为380万套。但根据最新的数据，这一数字已微幅下降至370万套。
图表2详细展示了专家们如何得出新的估算，并与之前的预测进行比较。自那时以来，美国的住房存量增加了580万套，年均增长210万套。然而，家庭数量同期增加了630万，年增幅达230万，而潜在家庭数量则增长了690万，年增幅达250万。尽管如此，尽管住房存量和家庭数量都显著增加，对住房短缺的估算依然略低于之前的预期。
这一调整主要是基于专家们对目标空置率的新假设，原先的分析假设目标空置率为13%，这是从1990年第一季到2018年第二季的平均空置率。然而，自上次估算以来，住房市场的状况已经发生变化，特别是自2022年以来，市场上空置单位的数量显著下降，显示出市场的稳定性有所改善。
住房需求- 估计住房短缺的首要因素是住房需求。尽管专家们可以直接观察到某一特定时期的实际家庭数量，但无法看到因为住房成本过高而未能形成的家庭。为了估算目标家庭数量，采用了反事实分析方法。这种方法能够预测，若住房成本保持在基准期（即2000年）的水平，将会形成多少家庭。
尽管大流行期间家庭形成有所增长，但由于供应不足，许多潜在的购房者因负担能力问题而未能进入市场。为了估算潜在需求，专家们考虑了在较为有利的住房成本情况下可能会形成的家庭数量。为此，使用了租金数据来估算住房成本。从2000年到2024年，经过通胀调整后的租金增加了11%，从每月1396美元上涨至每月1556美元。在反事实分析中，将实际租金设置为2000年的水平，并估算出可能创造的额外家庭数量。
此外，专家们利用综合公共使用数据，从当前的人口调查-年度社会和经济补充资料/CPS-ASEC中获取了从15至19岁、20至24岁、25至29岁等年龄组的微观资料系列（IPUMS，Flood等，2017年）。接着，通过住房成本系数调整当前的家庭形成率，以获得目标家庭形成率。
为了计算住房成本因素，专家们使用了Oaxaca-Blinder分解方法，对影响家庭形成的各种因素（如收入、教育、住房成本、种族、年龄、婚姻状况及子女数量等）进行了分析。专家们将租金作为住房成本的代表，因为租金直接影响家庭的形成。
将新的户主比率应用于2024年的人口数据，估算出每个年龄组的目标家庭数量。如果住房成本以租金为指标更具可负担性，预计美国将增加100万个家庭，这一增长大多来自年轻家庭。
空置单位确保市场运作良好- 在住房短缺估算中，第二个关键因素是空置单位。有效运作的房地产市场需要一定数量的空置住房单位。如果空置的住房单位过少，房屋销售和新租金将难以顺利进行，因为可供选择的房源将变得有限。此外，还有一些房屋会因季节性原因或市场滞留而空置。根据数据，2024年第三季的整体空置率为10.1%，低于预设的目标空置率11.7% 1.6个百分点。
为了估算住房供应短缺，需要确定一个目标空置率。正如前文所述，专家们假设房地产市场稳定时期（1994年第一季至2003年第四季）的空置率为11.7%，这将作为目标空置率。在这个空置率中，假设季节性空置单位平均占住房存量的2.8%，其中0.7%正在出租或销售，3.6%在出租或销售过程中，4.5%则处于暂停上架状态。下图显示了如何将目标空置率转换为所需的空置单位数量，这些组成部分相当于平衡市场所需的270万个额外空置住房单位。
据我们的最新估算显示，尽管近四年内新增了580万套住房，但相对于长期住房需求，房地产市场的供应仍然远远不足。住房需求的增长几乎与供应增长持平，导致在缓解住房短缺方面的进展微乎其微。根据估算，目前美国住房存量仍比当前人口需求少370万套，即使假设住房成本恢复到历史水准，也无法填补这一差距。即便没有额外的住房需求推动，当前的房屋存量仍低于历史空置率的正常水平。
尽管如此，考虑到人口增长，尤其是千禧世代和年轻人逐步进入房地产市场，专家们对房地产市场仍然保持一定的乐观态度。然而，高抵押贷款利率依然对负担能力构成重大挑战，而房价的上涨与供应不足密切相关，这使得市场的改善更加艰难。尽管增加住房供应至关重要，建商面对的高利率依然对市场造成压力。
目前，没有单一的解决方案能够立即缓解这一持续的供应短缺。然而，部分组织及机构已经开始探索并实施一些可行的选择，包括附属住宅单元/ADU、社区土地信托、公寓改建以及活动房屋等替代方案。未来，相关部门或许将继续深入研究这一议题，并与业界携手合作，共同发掘更多潜在的解决方案，致力于在不断变化的市场环境中，找到一条持久有效的道路。
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