要点:
金融化通过将住房作为金融资产进行大规模投资和盈利最大化操作，导致租金普遍上涨，进一步加剧了弱势群体的住房负担危机。
在当今住房市场日益紧张的背景下，租金不断攀升已成为许多城市居民面临的严峻挑战。尽管多种因素共同作用，但近年来“金融化”趋势对租金上涨的推动作用尤为突出。金融机构以投资回报为导向，将住房资产纳入其资本运作体系，这不仅改变了传统房东的经营模式，也深刻影响了住房的可负担性和社会公平。
近日，一份研究表示，基于加拿大大多伦多地区的建筑物租金和所有权数据，首次明确表明金融公司比其他房东收取更高的租金并且涨幅更快。与此同时还发现，金融公司在居民种族成分较多的低收入地区提高租金的幅度最大。理解金融化如何具体推高租金，对于寻找切实有效的政策解决方案至关重要。
加拿大住房市场金融化是什么？
金融化指的是金融部门在各经济领域中影响力日益扩大，尤其在租赁住房市场中表现明显。这种趋势下，资产管理公司、房地产投资信托/REITs以及退休基金等金融机构积极收购住宅物业，将其纳入投资组合。
这些所谓的“金融房东”，不再将住房视为基本民生需求，而是当作能带来收益的金融资产。与传统的个体房东不同，他们的行为模式由“股东价值最大化”所驱动，核心目标是为投资者创造最高回报。
虽然个体房东同样有获利动机，但他们通常不需对外部股东负责，且缺乏金融企业所具备的资源与策略能力，无法像金融房东那样系统性地优化获利模式。
研究指出，在加拿大，金融房东的进场与租户居住成本上升、驱逐申请频率增加及建筑物维护状况恶化存在关联。金融房东往往收取更高租金，加剧了住房可负担性的挑战。
事实上，即使在进行实证分析之前，专家们已有充分理由推测金融机构可能倾向于收取更高租金，部分原因在于多家企业已于公开文件中明确表达了这一策略。
例如，Minto REIT在2018年的投资者简报中指出，其现有租金水准为同行中最高。
Centurion REIT亦于2020年发布报告，并附上图表显示其租金涨幅超越通货膨胀率及市场平均水平。
此外，加拿大最大私人房东之一的星光投资公司/Starlight Investments则在2019年一份白皮书中详述其透过翻新提升公寓价值的“增值策略”，并强调这使其与其他房东形成差异。该报告同时披露，一处翻新物业的月租金提升达411加元，涨幅高达31%。
加拿大住房金融化为何会抬高租金？
据相关研究表示，将2022年至2024年期间加拿大抵押贷款和住房公司/CMHC针对1602栋建筑的季度租金数据，与建筑物发布的出租广告租金进行了对比。
结果发现，房东在发布出租广告时，标出的租金通常高于所在区域的平均水平。专家们将这种高于平均租金的差额定义为“租金溢价”，即可租单元租金与同一区域同等面积单元平均租金之间的绝对或百分比差异。
具体而言，在大多伦多地区/GTA，金融公司收取的租金溢价最高，平均比当地租金高出44%，相当于多收取约670加元。相比之下，非金融连锁房东（拥有多栋物业但未归类为金融机构）收取的溢价为30%，约高出477加元。而规模较小、仅拥有少数物业的房东收取的租金溢价则相对较低，介于15%至22%之间。无论建筑物是全新还是需要维护，金融公司均收取最高的租金溢价。
值得注意的是，私募股权公司Woodbourne是收取最高租金溢价的房东之一。该公司表示，釆用了RealPage的YieldStar平台，一种基于算法的动态定价软件。
目前，该软件成为一起诉讼的焦点，相关诉讼指控十多家房东及物业管理方合谋人为抬高加拿大各地租金。与此同时，加拿大竞争局/Competition Bureau也正对租赁市场中人工智能定价工具的使用情况展开调查。
此外，研究还发现，金融公司在提高租金的速度上更为激进。平均每季度，金融房东将租金提升约5%（即96加元），而小规模房东（仅拥有一处物业）同期涨幅为3.6%（约59加元）。
通过回归模型分析，专家们证实金融所有权是所有业主类型中，导致租金水平和租金溢价最高的最显著预测因子。模型估算显示，若物业归金融公司所有，租户需支付的租金将比单一业主多出约13%。
加拿大低收入住房、边缘化租户面临风险
虽然所有房东在这些社区都收取较高的租金溢价，但金融房东尤为激进，其溢价达49%，明显高于其他地区的41%。此外，专家们还观察到租金溢价较高的地区通常拥有较高比例的种族化居民，显示出溢价水平与社区种族构成之间存在空间关联。
据相关数据显示，金融公司在推动边缘化社区的高档化过程中，扮演了推波助澜的角色，对低收入和种族化租户集中的区域实行最为激进的租金上涨政策。
尽管金融公司报告的年度回报率创纪录且“租金上涨”达15%，但加拿大正面临严重的住房负担能力危机。金融化正在加剧多伦多的住房负担问题，且这一趋势有望持续，尤其因为金融房东是该市最大的套房买家和最大的房东群体。
为应对这一问题，不少专家都支持近期提出的针对控制金融地主权力的政策建议，包括加强对房东的监管、更严格的租户保护措施以及增加社会住房供应。若不加以有效控制，金融化将继续加深住房负担危机，而最终受害的将是最难以承担高租金的弱势群体。
在这样一个背景下，住房问题已不仅仅是经济数据的冷冰冰数字，更关乎每一个家庭的安全感与尊严。金融化推动的租金上涨，正在逐步侵蚀社会的公平基础，使原本脆弱的群体被迫面对无处安身的困境。解决住房负担危机，不仅需要政策的干预，更需要社会各界重新审视“住房”的本质：它应是每个人享有的基本权利，而非单纯的投资工具。唯有如此，才能让城市真正成为一个包容且有温度的家园。
