要点:
各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元，目前在法院已启动诉讼追佣的金额仅为5.35亿元。针对目前暴雷房企欠佣事件，施永青表示，远不止简简单单的10亿。事实上，暴雷房企拖累上下游产业链公司已经屡见不鲜，“房企暴雷”更是对中国房地产市场的影响非常深远。
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中国房企垮台中原集团遭殃
继恒大断臂求生、碧桂园公开呼救以来，房产企业“频频暴雷”。 2023年8月18日，中国恒大集团在美国纽约紧急启动了破产保护程序，而近日碧桂园也被爆出亏损450亿、股债遭遇双杀。当下，房企和“房产中介”之间形成了一种畸形的关系。原本坐享地产红利的中介行业，如今不得不组织起讨债大军，“讨伐”欠债地产商。
最近作为房产中介巨头之一的中原地产也开始绷不住，公开在网上发文向房企追讨佣金。 2023年8月，一条关于深圳中原员工向公司索要佣金的视频被传出。视频中，深圳中原多名员工聚集在董事总经理郑叔伦的办公室，声称“我小孩的学费都没有钱交”、“我连伙食费都交不起”并强烈要求公司下放欠下的佣金。另外，有离职员工称，有的佣金已经拖欠了六、七年，希望能得到一个解决方案。随后，一份名为“关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报”文件在网上流传，文件中表示，近年来房地产行业不景气，各大开发商无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，公司亦首次牵连导致连续巨额亏损。
此外，文件中“点名”了佳兆业、恒大、宝能、世茂、吉祥里等开发商，并称这些是深圳中原起诉的主要重点开发商和项目。这些房企在过去几年中纷纷面临着资金链断裂、拖欠款项等问题，开发商房子难卖、资金回笼速度放缓，导致本该属于房产中介的销售佣金也成为迟迟收不到的“空头支票”。
中原集团被欠佣金超10亿元
据官方统计显示，各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元。目前在法院已启动诉讼追佣的金额仅为5.35亿元。
针对“员工哭诉讨薪”事件，中原地产创办人施永青则表示，按照房地产销售行业惯例，销售人员的收入包含基本工资和佣金提成，基本工资每个月会按时发放，但佣金提成需要在收到开发商/代理商的销售佣金之后才可发放。中原目前在尚未收到开发商/代理商销售佣金的情况下，并不具备先行垫付员工提成及合作方佣金的先决条件，即使仅垫付基层员工的提成，需要垫付的资金金额也超过6亿元，对中原集团而言非常困难。但是，考虑到部分特别困难员工的生存困境，中原集团董事局也决定，向有困难的员工发放“特困抚恤金”，以保证其正常生活。
也有中原集团内部人士表示，“目前中原集团6成收入由新房业务贡献，3至4成来自二手房业务。
购房者付款后，开发商就会打款给中原，中原再将提成发放给员工。不同项目佣金结算节点也不同。有的项目购房者付款30%就可以结算佣金，有的则需要付款50%或者全款后才能结算。一般情况下，项目销售渠道代理费用在3%左右，部分较差项目佣金可达5%甚至10%。如果项目佣金是5%，业务人员拿到手提成比例在3成左右。 ”
但从实际情况来看，结算佣金的周期短则一两个月，长则一两年，如果开发商暴雷了就更遥遥无期。
针对目前暴雷房企欠佣事件，施永青表示，远不止简简单单的10亿，目前追讨的佣金仅是近两三年地产商欠下的款项，甚至还存在着拖了5、6年至今都还没结佣的地产合作商。中原有些诉讼判决得到现金支付，有些诉讼会查封一部分开发商的资产或以房抵佣。这部分资产要处理进行变现，但是现阶段变现难度非常高，流程也非常复杂。中国对于一手房市场交易具有“指导价”，不能过高也不能过低，使得房产急需变现时变得尤为困难。此外，施永青补充道，中原地产在中国各大城市的占有率非常高，而中国部分城市的发展商态度也很强硬，一旦中原地产因欠佣问题把它们告上法庭，可能会丢失其他大城市如广州、上海的经营权。
房企、中介、销售的“三角债”
事实上，暴雷房企拖累上下游产业链公司已经屡见不鲜。曾经荣辱与共的盟友，成为了互相拖累的存在。以易居为例，2021年易居亏损116亿元，2022年继续亏损近39亿元。与此同时，恒大欠易居约40亿的应收账款没有收回。可想而知，中原集团本次遇到的“欠佣危机”要想解决，绝不是一件容易事。
民营房企暴雷，对中国房地产市场的影响非常深远。首先，民营房企相继暴雷，会直接造成这些企业经营停滞和交房拖延或暂停，给购房群众和上下游供应商造成全链条的资金损失，进而对房地产行业产生连锁反应。其次，进一步降低了这些民营企业的实力和市场占有率，改变了中国房地产行业国企和民企相互竞争的势态，让国企占据明显优势。此外，也会进一步影响企业投资和百姓购房的热情。房企违约，对信心影响是最大、也是最可怕的，甚至会导致整个行业的融资环境发生变化，使得融资变得更加困难。
除了市场影响外，“结佣问题”已经成为房产中介行业共性，这也直接导致二手房市场中介纷纷转行。为应对行业寒冬，包括贝壳、我爱我家等中介巨头也开始收缩战线。据相关资料显示，中原地产2021年深圳有540家店铺，到了2022年年底只剩下240家。施永青也对此表示，如果企业能正常运营下去，是不希望看到裁员的现象，因为就像在“割自己的肉”。但若现实没办法解决，也只能作出裁员的决定。
纵观中国房地产市场的发展轨迹，这次民营房企集中暴雷将意味着房地产行业可能发生以下三个变化：
中国房地产业再不是“一业从大、一企从大”的状况-二十多年来，房地产行业成为推动中国经济发展的支柱产业，2000年以来房地产投资占全社会固定资产投资的比重一直在15%以上，对经济增长的贡献率基本维持在10%以上，是对GDP贡献最大的行业。纵观改革开放40年，房地产带动500多个行业、2000多个专业，打造了一条非常绵长的产业链、供应链，带动上下游产业非常多，覆盖面非常广。这种局面从今往后将发生根本性变化，房地产地位将不断下移。
房企造富的神话从此破灭-近二十年来，房地产市场高速发展，房价成倍增长，在全国10强企业中，除去垄断性央企外，房地产企业所占比例很大。恒大集团许家印、万达集团王健林都先后登上过中国首富位置。北、上、广、深等一线城市房价高启，也带富了一大批拆迁户，许多人通过投资房产，也赚到了人生第一桶金。但是近年来，国家制订了“房住不炒”的指导原则，对房地产市场进行了强有力的政策干预。正是在这种政策压力下，今后的房地产将不再成为民间暴富的一种方式，而是变成人民安居乐业的一个根基。
不意味房价会大幅度下跌-房企负债危机，会造成企业生产经营的困难，甚至严重的会破产清算。但只会对这些企业的项目产生较大的影响，一些在建项目造成工期拖延、工资拖欠、贷款拖欠，给购房者和供应链商带来生活和经营困难。对整体房价来看，冲击只是暂时的或局部，影响房价的主要因素还是地价及相关成本。据测算，现在占房价比例50%至60%的是买地费用。从2023年上半年全国地方政府拍卖土地情况分析，并没有明显的变化，地价依然居高不下、房企购地热情依然很高、土地流拍现象很少，这就从根本上支撑房价难以降低。从各大房企年报分析显示，房地产企业利润率都低于10%，房价主要反映的还是地价和税收及各类成本，这也封杀了房价下降的空间。
目前，中国的房地产市场还具有许多不确定性，国家调控政策的时效性也有待进一步观察和体现。如何采取更加有效的措施解决房企负债危机、减少负面影响、稳定房地产市场、保证人民的房产安全，成为后续至为关键的待解决问题。
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