要点:
加拿大房地产市场正呈现房屋回暖、公寓承压的分化格局，映射出在高利率与外部不确定性下，市场复苏进程的不均衡与复杂性。
加拿大房地产市场经历了低迷的一年，一些专家将房地产市场描述为“一到就死气沉沉”，但最近房屋市场和公寓市场却处于截然不同的现状。
在高利率、高通胀与全球贸易紧张局势交织的大背景下，加拿大房地产市场正经历一场复杂的修复与重构。一方面，政策不确定性和经济放缓使买卖双方愈加谨慎，另一方面，一些关键区域的市场情绪却悄然回暖，显示出局部复苏的迹象。这种冷热并存的局面，不仅反映出区域差异，也揭示了政策与外部环境对住房市场的深刻影响。
房屋市场可能显现复苏迹象
近日，加拿大皇家银行/RBC本周发布的一份报告指出，加拿大部分地区的房屋转售市场在5月出现复苏迹象，主要得益于美加贸易紧张关系的局部缓解。
RBC经济学家在报告中指出，自5月起，美国对加贸易战有所降温，尽管钢铁和铝关税的上调在局部地区带来新的不确定性，但整体来看，市场对经济前景的担忧略有减轻。 “我们预计，未来几个月情况将变得更加明朗。”
抵押贷款平台Ratehub.ca的专家也指出，贸易局势此前打击了购房者信心，但目前已出现“希望的曙光。从短期来看，交易活动已有所回升，这与当前贸易局势缓和带来的乐观预期相一。”尽管增幅不大，但市场信心确实有所恢复。至少对部分加拿大人而言，信心正在逐步回归，并在一定程度上影响了房市情绪。
不过，也有专家提醒，房市仍面临诸多不确定因素。如果就业市场持续走弱，且没有实质性的降息刺激，房地产销售可能依旧乏力。
根据RBC的数据显示，多伦多、渥太华、卡加利、埃德蒙顿、菲沙河谷、萨斯卡通和里贾纳等地的市场已显露复苏迹象。尽管特朗普政府发起的贸易战曾令多伦多房市陷入停滞，但该市4月至5月的房屋转售量仍上升了8.4%。不过，房价仍处低位，同比下跌4.5%。
卡加利与埃德蒙顿的市场也有所改善。有专家表示，“贸易不确定性确实让部分买家选择观望，但在卡加利，其对整体需求的影响可能有限，也可能是暂时的。”卡加利5月的市场活动环比增长8%。
与此同时，魁北克市场则走出独立行情。不仅大蒙特利尔地区，连魁北克市和其他中小城市的房市也表现强劲。 RBC报告显示，蒙特利尔5月独立屋与公寓的平均售价分别同比上涨8.6%与4.3%，尽管涨幅略低于4月，但整体仍呈稳健增长趋势。
报告提到，“虽然埃德蒙顿、萨斯卡通、里贾纳等草原城市，以及魁北克市与圣约翰等大西洋地区市场未能完全摆脱贸易紧张带来的影响，但迄今为止仍展现出稳健的表现。”
尽管多伦多与菲沙河谷地区的房市逐步回暖，但安大略省与卑诗省其他地区的卖家则面临更多困难。 Ratehub.ca的专家指出，“许多深受关税冲击的产业，如制造业，主要集中在安省南部地区，对当地房市造成了压力。”
报告指出，在温哥华，卖家不得不接受更低的报价，因为买家明显不急于入市。报告分析称，“当前的经济不确定性让买家更倾向于观望。由于市场上的可选房源增多、价格持续下调，时间显然站在买方一边。”
尽管市场交易量有所回升，但专家认为，今年夏季的房地产市场仍将维持买方优势。 “夏季原本就是全国房市的淡季，我对这段期间的市场活力并不抱太大期望。真正的回暖可能要等到秋季，届时通常是房市年度的活跃时段。”
对买家而言，当前市场提供了更多房源、较佳的议价空间及更宽松的贷款条件。专家对此指出，“目前买家有机会以更具吸引力的价格入市，且较低的利率也提升了可贷金额。在这样的市场中，买方拥有更强的谈判优势，例如争取房屋检查或融资条件。”
不过，对卖家而言，挑战仍旧不小。 “若打算在市场低迷时期挂牌，务必设定合理的期望并调整售价策略。一位熟悉社区动态、了解类似物件售价且具备良好行销能力的经纪人，将是您成功出售的重要资源。”专家建议说。
公寓市场疲软威胁未来房屋供应
但相较之下，作为房屋形态之一的公寓，就并没有那么“风光”了。据加拿大抵押贷款与住房公司/CMHC指出，由于多伦多和温哥华的公寓售价与租金持续走低，导致两地建筑活动明显放缓，这一趋势可能对全国扩大住房供应的长期目标构成阻力。
受高利率、购房需求疲软与大量新建项目交付等多重因素影响，这两个主要市场的公寓销售大幅萎缩，库存水位不断攀升。 CMHC警告称，在当前经济前景不明朗的背景下，几乎没有迹象显示房价和租金将很快反弹。
分析指出，虽然短期来看，大量开发项目在一定程度上为多伦多和温哥华这类高房价城市的购房者与租客带来了实惠，但代价是新屋建设意愿受抑，可能加剧未来的住房供应缺口。
低利率环境曾在疫情前后引发一波购房热潮并推动公寓建设高涨，但自2022年利率大幅上调以来，需求锐减，购房者负担能力与投资回报双双下滑。 “当前买家情绪极为低迷，无论是自住者还是投资者，市场需求已降至过去20年来的最低点，库存则持续累积，”多伦多房地产公司从业者表示。
根据CMHC的数据显示，从2022年至2025年第一季，多伦多公寓总销量暴跌75%，温哥华则减少37%，与此同时，两地的可售库存显著上升。其中，多伦多2025年第一季的预售公寓“库存月数”比2022年暴增逾14倍；同期转售均价下滑13.4%，温哥华则下降2.7%。
据相关数据显示，去年11月多伦多房地产公司与一位公寓业主讨论一套当时开价95万加元的单位，而一个月后，两套几乎相同的公寓只卖出85万元。该公司表示，“当然并非所有区域都出现这种现象，但在市场深度低迷、需求疲软、卖方急售的背景下，这种现象就会发生。”
部分投资者更是遭遇严重亏损。分析指出，2024年交付的多伦多预售公寓中，部分投资者面临多达6%的资本损失。许多在2019或2020年购入新建公寓的投资者如今发现这些房产“已大幅贬值”。 “假如当初花100万加元购买了一套尚未建成的新公寓，”从业人员表示说，“现在这套房的市场价可能只有70万或75万元，许多单位已经陷入负资产状态。”
尽管联邦政府承诺扩大住房供应，但经济学家和业内专家普遍认为，现行政策力道仍显不足，难以赶上迅速增长的人口带来的住房需求。住房危机的根源之一，仍是新增住房远远赶不上人口扩张的速度。
在多伦多与温哥华，不少新建住宅多为市场转冷前售出的项目，预计将在今年陆续竣工，竣工数量有望逼近两地于2024年创下的历史高位。然而，展望后市，新增供应可能大幅收缩。
根据加拿大按揭与住房公司/CMHC的最新分析，截至2024年和2025年第一季度，多伦多约有55%的预售公寓单元仍未售出，而多数项目需达到约70%的预售比例才有资格获得融资支持，这意味着部分开发案正面临停工或取消的风险。分析指出，“2024年，多伦多和温哥华的公寓项目取消率分别是2022年的五倍和十倍。”
为应对销售疲软，一些开发商尝试将原计划销售的项目改为专门出租用途，但CMHC警告，公寓取消数量不断上升，未来完工的住房总量将因此减少。报告直言，“如今被取消的开发案，等于削弱了未来的可入住住宅供给。当前市场的缓解现象只是暂时的，长期来看，住房短缺问题或将更加严峻。”
有专家则表示，市场仍具一定反弹空间，只要贸易摩擦缓解、消费者信心回升，就有望带来转机。但他也警告称，“若经济在持续的全球贸易冲突中继续受挫，房市可能会进一步恶化。”
尽管市场短期内呈现出局部回暖迹象，并因贸易缓解与政策调整带来一丝曙光，但真正稳定且可持续的复苏仍需建立在更坚实的基础之上，包括宏观经济的改善、利率环境的合理调整，以及针对住房供需失衡的长期解方。唯有在政策、信心与资源三方共振之下，加拿大房地产市场才能真正走出多重阴影，迈向健康且具韧性的发展新阶段。
