要点:
房利美和房地美是政府资助企业，在美国房地产市场中扮演重要角色，对经济稳定发挥关键作用。目前，对房利美和房地美的改革集中于结束其监管状态，并确保这些机构以健康的方式运作，以促进稳定且流动的抵押贷款市场。
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近日，亿万富翁投资者比尔·阿克曼/Bill Ackman表示，他预计美国即将上任的总统唐纳德·特朗普/Donald Trump将会解除对房利美/Fannie Mae和房地美/Freddie Mac的监管，这样有可能使这两家公司重新成为私营企业。此外，他表示房利美和房地美有可能在未来两年内解除监管，并且预计在2026年左右可能会进行公开上市。
房利美和房地美是由私人股东组成的营利性公司，设立初衷是透过从私营贷方购买房屋贷款，并将其转化为抵押贷款支持证券，以扩大美国的住房贷款市场。这两家机构对美国房地产市场的影响无可置疑。尽管房利美与房地美的名字很少出现在投资网站或金融新闻的头条，但它们在过去80年里一直是美国房地产市场的基石。其主要影响力在于将贷款证券化，这使得个人房贷能够转化为可交易的债券。这一资本流动的过程帮助贷方提供更多信贷，并最终影响利率，让数百万美国人能够实现购房梦。今天，我们将一同深入了解其中的背景与原因。
什么是房利美和房地美？
20世纪初，对大多数美国人而言，拥有住房几乎是一个遥不可及的梦想。除非能够全额现金支付，否则便需面对巨额的首付与短期贷款，最终导致沉重的负担。即使在大萧条期间能够购房，许多房主仍可能因无力偿还而丧失房产，当时约四分之一的房主面临失去房屋的风险。银行资金短缺，国家陷入了严重的住房危机。
为应对这一情况，美国国会于1938年通过“国家住房法”，创立了联邦国家抵押贷款协会（简称房利美/Fannie Mae），以为住房提供稳定可靠的资金支持。随后，房利美推出了一种新型的抵押贷款“长期固定利率贷款”，并且可以随时再融资，这成为许多美国人购买首套房的重要途径。
最初，房利美主要购买由联邦住房管理局/FHA担保的抵押贷款，后来又增加了由退伍军人事务局/VA担保的贷款。 1968年，约翰逊政府将房利美私有化，使其成为一个完全由私人资本资助的股份公司，这一变动对后来的发展产生了深远影响。
私有化的主要原因是预算需求，当时房利美的快速增长使得其抵押贷款被纳入年度预算支出，进而增加了政府的预算赤字。两年后，房利美不仅能购买FHA和VA担保的贷款，还被授权购买传统抵押贷款。
到了20世纪80年代，房利美开始发行抵押贷款支持证券/MBS，这为抵押贷款市场提供了更多的流动性。房利美通过在美国及国际资本市场发行债券来筹集资金，进一步扩大了其在市场中的影响力。数十年来，房利美一直是政府担保抵押贷款的主要买家与卖家。
而房地美/Freddie Mac，即联邦住房贷款抵押公司，则于1970年根据“紧急住房融资法”成立，旨在扩大二级抵押贷款市场并降低银行的利率风险。 1989年，根据“金融机构改革、恢复和执行法”，房地美重组为股东所有的公司。
其运作模式与房利美类似，是购买和担保抵押贷款的政府支持企业，允许贷方腾出资金来发放新贷款。其目的都是通过购买来自银行、储蓄机构及其他贷款机构的抵押贷款，进一步扩大二级市场和MBS。
然而，也存在一些差异。房利美公开交易，而房地美则由私人股东持有。此外，房利美往往更关注单户抵押贷款，主要从小型银行，特别是那些专注于服务不足社区的储蓄银行中购买贷款。而房地美历来资助过规模较大的多户家庭持股，主要向大型零售和商业银行购买抵押贷款。
房利美和房地美是做什么的？
房利美和房地美透过增加抵押贷款资本的流动性在美国房地产市场发挥着举足轻重的作用，这反过来又有助于降低购屋者的借贷成本。他们从贷方购买抵押贷款，然后将这些抵押贷款纳入投资组合，或将其打包成抵押贷款支持证券出售给投资者。光是2023年，房利美和房地美就分别购买了805,000套和955,000套单户住宅的贷款。
房利美和房地美的使命是“建立住宅抵押贷款二级市场设施，并确保其运营尽可能由私人资本融资”，两家公司都被授权执行以下任务：
维护住宅抵押贷款二级市场的稳定、妥善应对民间资本市场的需求、通过提升抵押贷款投资的流动性并为住宅抵押贷款融资提供更多资金，持续支持二级市场、促进更多民众获得抵押贷款。
此外，根据其章程，房利美还肩负着一项额外责任：管理和清算联邦政府拥有的抵押贷款组合，旨在减少对住宅抵押贷款市场的不利影响，并尽量减少联邦政府的潜在损失。
尽管这些公司是私人企业，房利美和房地美根据国会章程被认定为政府资助企业/GSE。这意味着它们虽然是私营公司，但与美国联邦政府有着密切联系，被视为可能获得财政支持。美国财政部曾为这些公司提供22.5亿美元的信贷额度。 2008年金融危机期间，两家公司更是被置于联邦政府的直接监管之下。
在正常情况下，政府的角色可能不太显眼，但依然至关重要。以下是房利美和房地美与其他美国公司的一些主要区别：
美国总统任命每家公司18名董事会成员中的5名、财政部长拥有从每家公司购买最多22.5亿美元证券的权力，以支持流动性、它们的证券被视为政府证券、这些证券不必在美国证券交易委员会注册。
虽然它们不能直接发放抵押贷款，但可以购买抵押贷款用于证券化或投资目的。 2008年，抵押贷款的金额上限为417,000美元，这使它们排除于价格较高的房地产市场之外，因其主要目标是为中低收入家庭提供服务。两家公司均免缴州税和地方税。
此外，它们都受到住房和城市发展部/HUD及联邦住房金融局/FHFA的监管。若遇到破产问题，解决方式不是通过破产程序，而是由国会介入。 FHFA负责监管、执行并监控房利美和房地美的资本标准，并限制它们的抵押贷款投资组合规模。 HUD则负责监督两家公司的一般住房职能。
由于它们的GSE地位，市场普遍认为房利美和房地美的证券具有较高的安全性。人们相信，如果其中任何一家陷入财务困境，联邦政府会介入并提供救助，就像大衰退前夕的情况一样，这一信念被称为“隐性保证”。
因此，市场对这种隐性担保的信心使得房利美和房地美能够以较低的殖利率在债券市场筹资。这些公司的企业债务（称为机构债务）的收益率，通常比美国国债高出约35个基点。相比之下，AAA级金融公司债务的殖利率则比美国国债高出约70个基点。虽然35个基点的差距看似不大，但考虑到涉及的数万亿美元规模，这些差异积少成多，对市场和投资者产生了巨大的影响。
在2008年金融危机中的作用
自房利美和房地美成立以来，虽然其发展一度顺利，但到了1980年代，储蓄和贷款行业遭遇危机，这场危机使得该行业在房地产市场中的份额大幅缩减。进入1990年代，随着电脑化技术的普及，抵押贷款申请和抵押贷款支持证券/MBS的处理变得更加高效且迅速。这些变化以及其他行业的发展促使房利美和房地美在90年代和2000年代初期迅速扩张。
在这一时期，经济学家、金融专业人士以及政府官员频繁就房利美和房地美的资产规模和操作方式展开讨论与争议。尽管不少分析师对这两家公司不断扩大的资产负债表提出了警告，但它们仍在2000年代初期面临监管机构的审查。随后，联邦住房企业监督办公室的调查揭露了房利美和房地美普遍存在会计不当行为，导致这两家公司的经营状况被认为是“不安全且不健全”的。
事实证明，这两家公司采用了延迟核算费用并夸大收入的会计手段，这使它们能够维持稳定的季度利润增长。这些会计策略通常涉及复杂的衍生商品合约时间安排。随着资产负债表错位的问题终于浮出水面，两家公司的高层被迫下台，并且它们多年来的财务报告被重新提交，数十亿美元的损失被纳入计算，并且两家公司不得不支付数百万美元的罚款。
2007年，房利美和房地美的保留投资组合，特别是在Alt-A和次级抵押贷款上的投资，开始遭遇重大损失。 2008年的房市崩盘使房利美和房地美濒临破产，因此被置于政府监管之下。
这些公司的庞大投资组合和担保的抵押贷款规模使得联邦住房金融局/FHFA以及市场中的其他人士都认为它们即将资不抵债。 3月19日，联邦监管机构批准这两家公司再承担2000亿美元的债务，旨在稳定它们及更广泛的经济。然而，到了2008年9月6日，市场明显认为这些公司已经陷入财务困境，FHFA将其置于监管之下。随后，它们获得了1900亿美元的救助资金，并于2014年偿还。
根据2008至2009年金融危机期间签订的监管协议，房利美和房地美被要求将大部分利润上缴给财政部，以偿还救助金，这也阻止了它们重建资本储备。然而，2019年发布的新规则允许这两家公司保留总计450亿美元的收益（该数字后来有所调整）。这一变化被视为住房金融体系改革的第一步，包括结束政府对这些公司的控制。
截至2019年12月31日，房利美和房地美在监管期间已向财政部偿还了3010亿美元的股息，但至今仍处于监管之下。自那时以来，两家公司一直在积累资本储备。 2024年2月中旬，房利美报告称其2023年年底的净资产达到777亿美元，全年净利润为174亿美元。而房地美则公布了477亿美元的净资产，并报告其2023年的净收入为105亿美元。
COVID-19大流行期间的作用
而在COVID-19大流行期间，联邦政府启动了一系列紧急措施，旨在帮助个人和家庭履行抵押贷款或租金义务。最相关的措施之一是“CARES法案”，该法案为拥有房利美和房地美支持的抵押贷款的房主提供了保障。
根据此法案，贷款人和贷款服务机构不得启动或终止取消抵押品赎回权，该保护措施最终于2021年7月31日到期。房主可申请抵押贷款延期，该计划可将抵押贷款付款降低或暂停长达12个月，并且不会收取滞纳金或罚款。在宽限期结束后，房主可选择逐步追赶付款或通过贷款修改计划来维持较低的每月还款额。
房利美在那期间，推出了名为“灾难响应网络”的额外计划，旨在帮助应对疫情所带来的更广泛的财务挑战。该网络为拥有房利美贷款的房主和房利美资助房产的租户提供了获得HUD认可住房顾问的服务。这些顾问为受影响的个人提供建议、个性化计划、财务指导、预算支持，并提供长达18个月的协助。在疫情期间，FHFA也调整了贷款和评估标准，确保购房者可以继续申请贷款并顺利完成房产交割，同时遵守社交距离规范和封锁措施。
尽管大流行对房利美和房地美造成了巨大的经济损失，因为这些机构为抵押贷款和租赁市场提供了大量的流动性，但它们的财务状况仍有所波动。从2019年到2020年，房利美的净利润下降超过20%，房地美的净利润则下降超过17%。然而，尽管2022年后高利率抑制了房地产市场，这两家GSE在大流行过后的收入仍有所增长，资产负债表也逐渐稳定。
房利美和房地美在美国抵押贷款市场中扮演着关键角色，通过提供住房贷款支持美国中产阶级。这两家机构分别从不同的贷方购买抵押贷款，这一过程有助于为个人、家庭和投资者提供稳定可靠的抵押贷款资金来源。这也意味着，在大衰退和COVID-19大流行等危机期间，联邦政府的援助能确保市场的流动性和稳定性。
仅2023年，它们便购买了176万笔单户住宅抵押贷款。如果没有房利美和房地美，房贷的可获得性和可负担性将大幅降低。购房者可能会面临更高的利率，银行和贷款机构的融资将变得更加困难，且房屋拥有率也可能大幅下滑。这些机构的业务不仅支持了更广泛的房地产市场，也对整体经济发挥了重要作用。在未来的市场低迷期，保持合格借款人进入市场并确保流动性仍是至关重要的。
对于近日Bill Ackman的预测，一些主张将房利美和房地美私有化的人认为，这样做可以减少政府风险，并促进抵押贷款市场内的更多竞争和效率。他们指出，私有化可以透过限制纳税人所面临的潜在损失，来构建更永续的住房金融体系。然而，反对者则担心私有化可能会推高抵押贷款利率、减少对经济适用房的支持并加剧市场波动。他们认为，政府的角色对于确保房地产市场的稳定性和可获得性至关重要，尤其是在经济衰退期间。
随着对房利美和房地美改革的辩论持续进行，政策制定者需平衡各方利益，以确保这些机构能在未来更好地服务于美国住房市场。房利美和房地美的稳定运作对于美国住房市场至关重要，特别是在面对金融危机和经济衰退等挑战时。这些机构不仅为购房者提供了稳定的贷款来源，也支撑了整体经济的稳定发展。未来的改革应该着眼于提升其运作效率，增强资本储备，同时保持政府的有效监管，以确保住房市场长期的稳定与可持续发展。
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