2023年8月25日金融快讯Market Briefing
即将到来的主要经济阴云之一涉及商业房地产行业，该行业正受到利率上升的负面影响。商业房地产投资者因多年的超低利率而陷入自满。 COVID-19 大流行引发了写字楼房地产市场的震动，零售业也陷入困境。
西蒙地产集团/Simon Property Group (SPG)是顶级零售房地产投资信托基金REIT，股息收益率为6.6%。商业房地产市场的问题是否引发了股息红利的危险信号？
西蒙地产集团是首屈一指的零售房地产投资信托基金
西蒙地产集团/Simon Property Group 是一家开发购物中心、名品折扣购物中心和米尔斯购物中心的房地产投资信托基金。该公司在美国拥有或拥有196 个创收物业的权益，其中包括93 个购物中心、69 个名品折扣店、14 个磨坊、6 个生活中心和14 个其他创收物业。 Simon Property还拥有Taubman Realty Group 80%的非控股权益以及法国零售商Klépierre 22%的股份。西蒙还在海外拥有Premium Outlets 和Designer Outlets。
入住率接近大流行前的水平<br data-mce-fragment="1">西蒙地产集团得到了强劲的消费者支出和强劲的劳动力市场的支持。入住率持续改善，第二季度末升至94.7%，同比增长80个基点。西蒙的入住率即将恢复到疫情前95.1% 的水平。第二季度最低基本租金创下历史新高，同比上涨3.1% 至每平方英尺56.27 美元。
西蒙提高了2023 年运营资金/funds from operations(FFO)的指导，将预期范围上调至每股11.85 美元至11.95 美元。 REITs 倾向于使用FFO 来描述其收益，而不是根据公认会计原则报告的净收入。这是因为房地产公司有大量的折旧和摊销，这是一笔很大的非现金支出。
换句话说，它减少了净利润，但并没有减少现金。这是一项会计费用。因此，REIT 使用FFO，它不包括折旧和摊销，因为它可以让投资者更清楚地了解公司的现金流。
西蒙在过去一年中两次提高了股息
西蒙地产集团/Simon Property Group 刚刚将季度股息从每股1.80 美元提高至1.85 美元，这是去年第二次上调股息。 Simon 的年度股息为每股7.40 美元。如果你看一下派息率，即股息除以每股FFO， (SPG)的派息率为62%，就REITs 而言，这是相当保守的。由于房地产投资信托基金需要分配绝大多数净收入以维持其免税地位，因此它们往往具有较高的支付率。
按照目前的水平，西蒙地产的股息收益率为6.6%，处于历史区间的较高水平，尽管利率与大流行前的水平并不真正可比。由于今天的利率高于大流行之前以及2021 年和2022 年的利率，因此预计今天的股息收益率将会更高。虽然在某些情况下，股息收益率上升可能被视为危险信号，但在本例中并非如此，因为股息得到了很好的覆盖。
Simon 的交易价格是今年每股FFO 指引的9.5 倍，这对于高质量REIT 来说是合理的。只要经济保持强劲，西蒙地产就应该成为收入投资者的稳定股息支付者。
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