要点:
面对买卖时机错配的难题，Rocket Mortgage推出过桥贷款，为买家提供在售屋前先购屋的资金弹性，成为当前高压房市中的关键解方。
在瞬息万变的房地产市场中，“时机”往往决定一笔交易的成败。对于许多同时需买入与卖出房产的家庭而言，如何在资金尚未回笼的情况下把握理想房源，成为购屋过程中最棘手的挑战之一。在这样的压力之下，一种灵活、高效的短期融资工具“过桥贷款”/Bridge Loan，逐渐成为越来越多买家的关键解决方案。
6月24日，隶属于Rocket Companies (RKT)的全美最大的抵押贷款机构Rocket Mortgage，宣布推出过桥贷款。这款新产品允许现有房主能够在出售现有住房之前购买下一个主要住所，这既提供了财务灵活性，也消除了所谓的附带条件报价中经常出现的不确定性和卖方的犹豫。
什么是过桥贷款？
过桥贷款/Bridge Loan是一种专为短期过渡需求设计的融资工具，通常用于在等待长期融资落实或资产变现期间，提供临时性的现金流支持。这类贷款也被称为“摆动贷款”/Swing Loan，期限一般在3到12个月之间，旨在填补资金链的断点，起到“桥接”作用。
在实际操作中，多数房屋卖方倾向于在现有房产完成买卖合同后再出手购买新房，以确保有稳定资金来源。然而，若市场波动或出售进度延迟，有可能影响新房交易的时机。此时，过桥贷款便成为一种灵活应对的策略，它能够帮助房主在尚未出售现有房产的情况下，筹集资金购买新居，从而避免因时间差而错失购屋良机。
申请过桥贷款时，需特别注意其结构和条款安排。某些贷款产品设计为在贷款结束时连同原有抵押贷款一并偿还，而另一些则在现有债务基础上增加新的债务负担。还款方式因机构而异，部分贷款要求按月支付利息，另一些则可能设有期初预付款或期末一次性还款机制。
而在利率方面，过桥贷款的利息通常高于常规贷款，一般比市场优惠利率高出约2%，其定价反映出短期资金的流动性溢价与较高风险溢价。由于此类贷款周期短、风险相对较高，贷款人通常要求以借款人当前持有的房产作为抵押品。
过桥贷款是一种有力的融资工具，适用于临时性资金需求，尤其是在房地产买卖衔接过程中扮演关键角色。然而，借款人必须充分了解贷款结构、利率成本与还款安排，并结合自身的现金流能力与市场状况，谨慎评估是否适合使用这一工具。
让屋主实现先买后卖
在当前房价居高不下、房源供应紧张的市场环境下，许多买家因无法先行售出现有房产而难以在竞争中脱颖而出，最终导致交易延误甚至错失理想房源。
据统计，美国普通房主拥有约18.1万美元的未开发净资产，这笔潜在资金若能被灵活调度，将成为提出具竞争力报价的宝贵助力。 Rocket Mortgage推出的过桥贷款产品正是为此而设，可预先解锁这部分净资产，用于新房购置的首付或过户费用。
Rocket Mortgage首席商务官兼经济学家Bill Banfield指出，“同时处理买卖双方的房产交易，是整个购房过程中压力最大的部分之一。我们的新型过桥贷款让人们根据自身节奏购房，而不必完全受限于市场动态。”他强调，该方案有助于打破搬迁过程中的关键障碍。即时取得旧房资金，从而赋予买家更大的灵活性与主动性，加快购屋决策的节奏。
目前，在美国诸多地区，购屋市场依然呈现出高度竞争态势。以今年2月为例，圣荷西地区约67.1%的房屋成交价高于挂牌价，奥克兰、旧金山与纽瓦克等城市亦紧随其后，超过一半的房产同样超价成交²。这一现象进一步突显了快速出手、资金灵活调度对买家的重要性。
即便在市场较为稳定的时期，过桥贷款仍可带来实质好处。它不仅能帮助买家避免频繁搬迁和临时过渡居所的不便，还可争取更多时间，以从容等待现有房产获得最佳出售价格，减少因匆忙售出而产生的财务压力。
Rocket Mortgage的过桥贷款计画允许借款人最多拥有六个月的出售期，期间仅需支付利息。申请人需满足若干条件，包括：房屋已挂牌出售、与房地产经纪人签订挂牌协议，或与Rocket Companies签订有保障的买断协议。此外，申请人还需同时持有Rocket Mortgage的购屋贷款资格。
今年稍早，该公司亦推出了“Rocket Rent Rewards”计画，首个能将租金转化为购屋能力的奖励机制。符合条件的首次购屋者可获得高达5000美元的贷款抵免额，相当于其前一年度租金支出的10%，可用于支付购房过程中的过户相关费用。这一创新举措旨在帮助租屋族群跨越购屋门槛，而如今推出的过桥贷款，则进一步拓宽了购屋资金调度的弹性，为现有屋主在“先买后卖”的过程中激活潜藏的购屋潜能。
过桥贷款或激活购屋潜能
全美房地产经纪人协会/NAR报告显示今年5月全国房屋库存大幅上升了21%，但现房销售仍持续低迷。 Rocket Mortgage首席商务官班菲尔德Bill Banfield指出，这一反差背后的根本原因在于市场的库存尚未恢复至疫情前水准。他说，“目前库存虽然出现改善，但仍远低于2017至2019年的平均水平。换句话说，真正具吸引力的优质房源仍然不多。”
在这样的背景下，买家仍处于高度竞争的市场之中。 Bill Banfield进一步解释了过桥贷款如何能够成为买家提升竞争力的有力工具。 Rocket Mortgage所提供的过桥贷款计画允许最长六个月的房产出售期，期间仅需支付利息。为取得贷款资格，借款人必须已将房屋挂牌出售、与地产经纪人签订合约，或完成担保买断协议，并同时申请Rocket的新购屋贷款产品。
尽管如此，一些买家仍可能对过桥贷款心存疑虑，主要因为其利率相对传统贷款较高，且对信用评分的要求较为严格。 Rocket Companies的过桥贷款通常要求借款人拥有至少740分的FICO信用评级，利率则介于9%至9.5%之间。
然而，Bill Banfield指出，与提取房屋净值信贷额度/HELOC或进行现金再融资相比，过桥贷款反而在灵活性与核贷机会方面更具优势。他补充道，“过桥贷款的最大好处是它属于短期融资工具，通常在房屋售出后即予以偿还。由于是分期贷款，因此在计算新房购屋资格时可被排除在债务负担之外，这对于买家来说是重要优势。相比之下，HELOC或现金再融资则会被视为额外负债，从而影响贷款资格评估。”
桥贷款产品正是Rocket Mortgage更宏大使命的一环，旨在打破财务限制、重塑购房体验，助力更多家庭实现安居梦。 Rocket Companies将过桥贷款定位为一种策略性工具，不仅适合在房市火热地区抢先出价的买家，也非常适合那些希望避免临时搬迁、仓促售屋等成本与不便的家庭，为当前充满挑战的购房环境提供了更多选项与弹性。
在当前充满变数与竞争的房地产市场中，过桥贷款不仅是填补资金缺口的过渡方案，更象征一种对购房流程主动掌握的能力。透过灵活的金融工具与创新产品设计，买家得以打破传统交易节奏的束缚，在不牺牲居住品质或承担额外压力的前提下，更从容地规划未来。正如Rocket Mortgage所展现的愿景，当金融服务真正贴近用户需求，购屋不再只是对资源的竞逐，更是一场关于信心与选择权的实现。
