要点:
尽管加拿大6月份新屋开工量看似强劲，创下多年来新高，但其背后隐藏的却是购房需求暴跌与租赁项目激增的结构性转变。这种由政策引导向租赁市场倾斜的模式，恐将导致未来租金价格调整，并对传统住房模式构成挑战。
加拿大房地产市场向来是国民经济的晴雨表，其一举一动都牵动着无数家庭的心弦。然而，最近公布的房屋开工量数据，在数字上看似强劲，实则掩盖了一场正在悄然发生的深刻结构性变革。据加拿大房贷、房屋和住房公司/CMHC的数据显示，6 月新屋开工量攀升，达到多年来最高的水平之一。
这看似市场信心的转变，但专家警告称，事实并非如此。随着购屋者撤离，开发商正转向租赁市场，大量待建项目为新一轮价格调整奠定了基础。 表面繁荣之下，购房需求暴跌与建造活动高涨形成鲜明对比，这不仅反映了市场内部的剧烈矛盾，更预示着加拿大传统的住房模式和政策走向正面临前所未有的挑战。
加拿大住房开工量飙升需求却暴跌
加拿大六月的新屋开工量表现出乎意料的韧性。尽管市场需求降至历史低点，但经季节性调整后的年化开工量/SAAR仍达到283,700 套，较上月增长0.4%，创下自2021年以来的最高水平。
不过，有经济学家指出，考虑到当前部分市场已陷入类似衰退的状况，加拿大整体住房开工量的坚挺显得异常。例如，多伦多的新建公寓销量已跌至30多年来的最低点，这导致新项目停滞。据该银行数据，主要城市的公寓开工量下降了约30%，其中多伦多的公寓开工量更是骤降超过60%，主要原因是投资者需求枯竭以及人才因安大略省不断飙升的生活成本而流失。
加拿大政策从鼓励购屋者转向鼓励租屋者
令人意外的是，近期房屋开工量的激增并非由购房者需求所驱动，而是主要得益于租赁公寓项目的推动。这反映出政策制定者已悄然将其刺激重点从支持个人购房者，转向扶持机构房东积累长期资产。
为此，政府提供了多项支持措施，包括由加拿大抵押贷款和住房公司/CMHC支持的优惠贷款，以及为这些机构量身定制的融资计划，而这些计划的风险最终却更多地转嫁给了纳税人。
当前，加拿大的租赁市场正以前所未有的速度填补房屋建设的缺口。经济学家指出，这反映出市场正大规模转向专门建造租赁用途的建筑，甚至有开发商正在将原本为销售而设计的项目转为租赁用途。
目前，主要城市中心的租赁房屋开工量创下历史新高，抵消了购房需求下降带来的影响。虽然这种转变暂时维持了建筑行业的活跃，让起重机和仓库保持繁忙，但这并非没有潜在后果。
经济学家警告称，加拿大的租赁市场熊市可能才刚刚开始。尽管目前租金价格仅出现小幅回调，仍维持了近期大部分涨幅，但他认为这种情况很快就会改变。这是因为，此次大规模供应转移的全面影响尚未在市场上显现，且随着加拿大人口增长的放缓，租金下行的压力将进一步增大。
专家进一步解释道，虽然房屋开工量从数据上看依然强劲，但其结构性变化却揭示了不同的故事。开发商不再主要为购房者建造房屋，而是转而追求租赁收益。这种转变或许能延缓建筑业的整体低迷，但却可能在需求降温之际，造成租赁房屋供应过剩的局面。
这种模式的转变并非没有风险。当租金下跌时，租赁资产的价值往往随之下降。更令人担忧的是，在这种情况下，这些租赁资产的风险正越来越多地由纳税人来承担。他明确指出，虽然这可能暂时缓解眼前的经济影响，但最终将成为下一届政府必须面对的难题。
加拿大房地产的结构性变革或开始
在加拿大看似平静的楼市数据之下，一场深刻的结构性变革正悄然进行。表面上，加拿大新屋开工量依然高企，仿佛建筑业正欣欣向荣。然而，深入剖析便会发现，这种表面的繁荣与深层的市场动能南辕北辙。购房需求的急剧萎缩，特别是核心城市公寓销售的冰点，与持续的建筑活动形成了鲜明对比，揭示了一个充满矛盾的“魔幻现实主义”场景：房子还在建，但买房的人却少了，租赁市场的角色正在被彻底重塑。
这种供需背离的局面，并非简单的市场波动，而是多种宏观经济因素和政策导向叠加的结果。高利率环境持续挤压了普通购房者的负担能力，使得拥有房屋的梦想变得遥不可及。与此同时，不断上涨的生活成本，尤其是在多伦多、温哥华等一线城市，正加速人才外流，进一步削弱了购房市场的基础。这不仅仅是数字的冷冰冰变化，更关乎无数家庭的安居乐业，以及加拿大长期以来引以为傲的社会公平。
令人关注的是，政府在其中扮演了关键角色。政策制定者的重心已悄然发生转移，从过去鼓励个体置业转向大力支持机构投资者进入租赁市场。这种转变不仅体现在政策话语上，更落实到具体的金融激励措施中。通过加拿大抵押贷款和住房公司/CMHC提供的优惠贷款，以及为大型机构量身定制的融资方案，政府实质上是在引导资本流向租赁型物业的开发。
这种政策转向带来的后果是双刃剑。一方面，它确实在短期内维持了建筑业的活跃，确保了就业，并为部分无法购房的群体提供了更多的租赁选择。建筑工地上吊车林立的景象，似乎仍在传递着经济活力的信号。然而，这种由租赁驱动的增长，本质上是将私人购房市场的风险转嫁给了公共财政和未来的租赁市场。
租赁市场的大规模扩张并非没有隐患。当大量租赁单元涌入市场，尤其是在人口增长可能放缓的背景下，租金价格的下行压力将不可避免地增大。有分析师已发出预警，当前的租金小幅回调可能只是“租赁熊市”的序曲。一旦租金开始显著下跌，不仅会影响到机构房东的收益，更重要的是，那些以未来租金收益为担保的资产价值将面临贬值风险。
更深层次的问题在于，这种由政府支持的租赁资产累积模式，使得一旦市场出现大幅调整，其风险将越来越多地由纳税人承担。政府通过优惠贷款和定制融资方案为机构“保驾护航”，意味着一旦这些租赁项目面临财务困境，最终买单的可能是广大民众。这种“私有化利润，社会化风险”的模式，对公共财政的长期健康构成了潜在威胁。
长远来看，这种结构性转变对加拿大的社会模型将产生深远影响。如果购房不再是普通家庭可以实现的梦想，而租赁成为唯一的居住选择，这将加剧财富两极分化。一个健康的社会需要多元化的住房结构，既包括可负担的自有住房，也包括稳定且价格合理的租赁市场。当前政策对租赁市场的过度倾斜，可能导致自有住房与租赁市场之间的不平衡加剧，从而侵蚀加拿大社会模型的韧性。
当前的房屋开工数据虽然表面强劲，但其背后的结构性变化和潜在风险不容小觑。政府和政策制定者需要更全面地评估这种转变的长期影响，确保住房政策能够真正服务于全体公民的福祉，而非仅仅延缓短期的经济挑战，或无意中加剧社会财富分配的不平衡。如何在这场“魔幻现实主义”的住房市场中，找到一条真正可持续且公平的发展路径，将是加拿大未来面临的一大考验。
