要點:
近期抵押貸款利率的波動對房屋市場和抵押貸款活動造成了壓力，房地產市場仍然面臨住房單位供應短缺的問題，無論是出租還是出售的房屋都相當匱乏。
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美國經濟在2024年第三季保持強勁增長，GDP年增率為2.8%，略低於前一季，但仍顯著高於潛在增長率。消費支出仍是增長的主力，貢獻了約2.5個百分點。
儘管美國經濟增長超出預期，住房市場的供應仍未能有效滿足需求。高抵押貸款利率和房價上漲嚴重影響住房負擔能力，導致市場改善緩慢。
勞動市場與住房市場
美國經濟繼續保持強勁增長，2024年第三季的實質國內生產毛額/GDP年增率為2.8%，略低於第二季的3.0%，但仍遠高於國會預算辦公室/CBO預測的1.8%的長期潛在增長率。
與前幾季類似，消費支出引領了成長，第三季增長達3.7%，是2023年第一季以來的最快增速，對整體經濟增長的貢獻約為2.5個百分點。儘管如此，第三季的GDP增長略有放緩，主要是受到私人庫存投資下降和住宅固定投資大幅放緩的影響，不過，這些下滑部分被出口、消費支出和聯邦政府支出增長所抵消。
與此同時，勞動市場呈現溫和增長。根據美國勞工統計局/BLS的最新報告，10月的就業增長大幅放緩，僅新增12,000個就業機會，這一放緩主要是由於颶風海倫和米爾頓的襲擊，以及波音公司的罷工造成製造業減少了約44,000個工作機會。儘管如此，失業率保持在4.1%，並且平均時薪年增幅維持在4%。儘管10月的就業增長為2020年12月以來最低，但這些下降是由臨時事件引起的，因此並不構成長期擔憂。根據就業成本指數，2024年第三季文職人員的補償成本增長了3.9%。儘管勞動市場有所放緩，但整體仍顯示出一定的彈性。
通膨壓力在過去幾個月持續減退，但仍高於聯準會2%的目標。聯準會偏好的通膨指標核心個人消費支出/PCE物價指數，在8月增長了0.2%，年增2.7%。商品價格帶動了整體通膨放緩，9月月降0.1%，年降1.2%。然而，服務價格仍持續上漲，季增0.3%，年增3.7%。
2024年第三季的經濟增長依然強勁，超出長期趨勢增長預期。隨著勞動市場的溫和增長和通膨向聯準會2%的目標回落，預計聯準會將繼續進行降息。
此外，在住房和抵押貸款市場方面，儘管抵押貸款利率在9月降至兩年來的最低點，但房屋銷售依然低迷。購房者普遍等待利率進一步下調，導致9月（包括新建和二手房）房屋銷售總數下降0.2%。成屋銷售持續下滑，9月銷售量為384萬套，創下自2010年以來的最低水平。在高抵押貸款利率和利率鎖定效應的影響下，現有房屋銷售仍然減少。然而，新屋銷售小幅上升至738,000套，並且增長持續高於疫情前的平均水平。
隨著抵押貸款利率的上升，越來越多建築商利用銷售激勳措施，吸引潛在買家。銷售放緩也導致庫存小幅回升，9月成屋供應量達到4.3個月，是2020年10月以來的最高水平，通常5至6個月的供應量被認為是平衡的市場狀態。
9月的房屋建設也出現放緩。新屋開工總數較8月下降0.5%，與去年9月相比下降0.7%。這一下降主要來自於多戶住宅建設放緩，下降幅度超過15%。儘管如此，根據美國住宅建築商協會的房屋市場指數，住宅建築商信心已連續第二個月上升至43，但自2023年8月以來該指數仍保持在50以下，顯示建設情況在短期內仍然不容樂觀。房價增長自2022年高點以來持續放緩，所有九個人口普查分區的年增幅均有所上升，從中西南分區的2.4%到中東北分區的6.3%。
較高的抵押貸款利率和低負擔能力對2024年第三季的房屋擁有率也產生了影響，略低於2023年第三季的66%。2023年第三季至2024年第三季，房屋總數從1.454億套增至1.470億套，增加約150萬套，已入住單位增長170萬個，空置單位減少20萬個。值得注意的是，自住住房單元的增長主要由租戶自住單元推動，從2023年第三季的4430萬單元增加到2024年第三季的4550萬單元，增加了110萬單元。屋主空置率從2024年第二季的0.9%略升至1.0%，高於2023年第三季的0.8%。出租空置率的上升反映了多戶住宅建設項目積壓，增加了可用單位數量。
目前，抵押貸款利率從9月的兩年最低點6.08%上升，截至10月最後一周達到6.72%。根據房地美的調查顯示，10月30年期固定抵押貸款的平均利率為6.43%。儘管購房者等待利率進一步下降，特別是聯準會降息50個基點後，但大部分利率的下降已經在聯準會首次降息時體現出來。
根據歷史數據，聯準會降息後，抵押貸款利率通常不會大幅下降。過去六次降息周期中，降息後的六周內抵押貸款利率平均上升了0.1個百分點。這是因為抵押貸款利率受到長期利率的影響，而長期利率已經反映在聯準會的降息中。隨著經濟增長超出預期，市場參與者考慮放慢降息步伐，並預計近期通膨將高於預期，這也使得長期利率（包括抵押貸款利率）承受上行壓力。
最近的利率波動給房屋和抵押貸款活動帶來了壓力。現有房屋銷售已跌至14年來的最低點。隨著利率再次上升，九月出現繁榮的再融資活動也正在消退。
目前，相關專家的預測尚未調整以反映美國大選可能帶來的影響，因此未考慮美國財政前景或其他政策變動的潛在影響。
儘管美國經濟仍然超出預期地增長，但專家們預計2025年經濟將放緩。根據基準情景，通脹率將繼續向聯準會2%的目標回落。因此，專家們預期聯準會在即將召開的會議上會進一步降息。
10月，抵押貸款利率從兩年來的低點迅速回升，重新突破6.7%。短期內，利率可能會繼續波動，較高的利率將使今年剩餘時間的房屋銷售保持低迷。但隨著2025年的到來，專家們預計利率將逐步下降，並預計2025年抵押貸款利率的下滑將緩解現有房主的部分利率鎖定效應，為市場帶來更多庫存。隨著利率上升，10月的利率鎖定效應進一步增強，從9月的38,000美元增至2024年10月的42,000美元。
而在抵押貸款市場方面，截至2024年第二季度，總購買量為3360億美元，再融資量為930億美元，總交易量達4,290億美元。預計到2025年，隨著利率下降，將促使再融資活動增長。此外，房屋銷售和房價的輕微增長將促使購房需求上升，2025年房貸市場有望回暖。
住房供應不足引發的經濟挑戰
房屋供應 - 住房負擔能力仍然是美國家庭面臨的主要經濟挑戰之一。房主和租屋者都發現，住房成本的上漲速度超過了其他消費品，對家庭預算造成了沉重壓力。如部分專家指出，住房負擔能力下降的根本原因在於住房供應未能有效滿足需求。供應不足使得房主和租客不得不推高可用住房的價格和租金，進一步擠壓了家庭的負擔能力。
據住房供應短缺的估算數據顯示，與長期需求相比仍顯示出明顯的缺口。在先前於2021年5月發布的估計中，專家們認為截至2020年第四季，美國的住房短缺量約為380萬套。但根據最新的數據，這一數字已微幅下降至370萬套。
圖表2詳細展示了專家們如何得出新的估算，並與之前的預測進行比較。自那時以來，美國的住房存量增加了580萬套，年均增長210萬套。然而，家庭數量同期增加了630萬，年增幅達230萬，而潛在家庭數量則增長了690萬，年增幅達250萬。儘管如此，儘管住房存量和家庭數量都顯著增加，對住房短缺的估算依然略低於之前的預期。
這一調整主要是基於專家們對目標空置率的新假設，原先的分析假設目標空置率為13%，這是從1990年第一季到2018年第二季的平均空置率。然而，自上次估算以來，住房市場的狀況已經發生變化，特別是自2022年以來，市場上空置單位的數量顯著下降，顯示出市場的穩定性有所改善。
住房需求 - 估計住房短缺的首要因素是住房需求。儘管專家們可以直接觀察到某一特定時期的實際家庭數量，但無法看到因為住房成本過高而未能形成的家庭。為了估算目標家庭數量，採用了反事實分析方法。這種方法能夠預測，若住房成本保持在基準期（即2000年）的水平，將會形成多少家庭。
儘管大流行期間家庭形成有所增長，但由於供應不足，許多潛在的購房者因負擔能力問題而未能進入市場。為了估算潛在需求，專家們考慮了在較為有利的住房成本情況下可能會形成的家庭數量。為此，使用了租金數據來估算住房成本。從2000年到2024年，經過通脹調整後的租金增加了11%，從每月1396美元上漲至每月1556美元。在反事實分析中，將實際租金設置為2000年的水平，並估算出可能創造的額外家庭數量。
此外，專家們利用綜合公共使用數據，從當前的人口調查-年度社會和經濟補充資料/CPS-ASEC中獲取了從15至19歲、20至24歲、25至29歲等年齡組的微觀資料系列（IPUMS，Flood等，2017年）。接著，通過住房成本係數調整當前的家庭形成率，以獲得目標家庭形成率。
為了計算住房成本因素，專家們使用了Oaxaca-Blinder分解方法，對影響家庭形成的各種因素（如收入、教育、住房成本、種族、年齡、婚姻狀況及子女數量等）進行了分析。專家們將租金作為住房成本的代表，因為租金直接影響家庭的形成。
將新的戶主比率應用於2024年的人口數據，估算出每個年齡組的目標家庭數量。如果住房成本以租金為指標更具可負擔性，預計美國將增加100萬個家庭，這一增長大多來自年輕家庭。
空置單位確保市場運作良好 - 在住房短缺估算中，第二個關鍵因素是空置單位。有效運作的房地產市場需要一定數量的空置住房單位。如果空置的住房單位過少，房屋銷售和新租金將難以順利進行，因為可供選擇的房源將變得有限。此外，還有一些房屋會因季節性原因或市場滯留而空置。根據數據，2024年第三季的整體空置率為10.1%，低於預設的目標空置率11.7% 1.6個百分點。
為了估算住房供應短缺，需要確定一個目標空置率。正如前文所述，專家們假設房地產市場穩定時期（1994年第一季至2003年第四季）的空置率為11.7%，這將作為目標空置率。在這個空置率中，假設季節性空置單位平均佔住房存量的2.8%，其中0.7%正在出租或銷售，3.6%在出租或銷售過程中，4.5%則處於暫停上架狀態。下圖顯示了如何將目標空置率轉換為所需的空置單位數量，這些組成部分相當於平衡市場所需的270萬個額外空置住房單位。
據我們的最新估算顯示，儘管近四年內新增了580萬套住房，但相對於長期住房需求，房地產市場的供應仍然遠遠不足。住房需求的增長幾乎與供應增長持平，導致在緩解住房短缺方面的進展微乎其微。根據估算，目前美國住房存量仍比當前人口需求少370萬套，即使假設住房成本恢復到歷史水準，也無法填補這一差距。即便沒有額外的住房需求推動，當前的房屋存量仍低於歷史空置率的正常水平。
儘管如此，考慮到人口增長，尤其是千禧世代和年輕人逐步進入房地產市場，專家們對房地產市場仍然保持一定的樂觀態度。然而，高抵押貸款利率依然對負擔能力構成重大挑戰，而房價的上漲與供應不足密切相關，這使得市場的改善更加艱難。儘管增加住房供應至關重要，建商面對的高利率依然對市場造成壓力。
目前，沒有單一的解決方案能夠立即緩解這一持續的供應短缺。然而，部分組織及機構已經開始探索並實施一些可行的選擇，包括附屬住宅單元/ADU、社區土地信託、公寓改建以及活動房屋等替代方案。未來，相關部門或許將繼續深入研究這一議題，並與業界攜手合作，共同發掘更多潛在的解決方案，致力於在不斷變化的市場環境中，找到一條持久有效的道路。
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