要点:
抵押贷款和住房公司预测，未来十年需建造多达480万套新房以恢复负担能力，加拿大正面临严峻的住房供应压力，亟需借鉴国际经验解决这一社会核心挑战。
近日，抵押贷款和住房公司/CMHC表示，根据预测需求，加拿大未来十年将需要建造多达480万套新房，才能恢复到2019年的负担能力水平。
住房问题已成为影响社会稳定与民生幸福的核心挑战。随着人口增长和城市化进程加快，加拿大面临着前所未有的住房供应压力。如何有效缓解住房短缺，提升可负担性，已成为政府、专家和社会各界亟待解决的难题。本文将深入探讨最新的住房供应缺口数据，并借鉴欧洲先进的社会住房经验，为加拿大住房困局的破解提供启示。
加拿大住房供应缺口剧增
据国家住房机构今日发布最新供应缺口估算报告，指出到2035年，加拿大自有住房和租赁市场每年需要新增43万至48万套住房。这意味着目前的住房建设速度需提升约一倍。
截至今年5月，加拿大新屋开工累计达到90,760套。该机构副首席经济学家指出，要实现建设速度翻番，必须显著扩充和现代化劳动力队伍，增加私人投资，减少监管和审批延误，同时降低开发成本。
2023年，抵押贷款及住房公司曾估算，为恢复至2004年可负担住房水平，到2030年加拿大需在原计划建造的230万套基础上额外建设350万套住房。报告还细分了地区差异，显示安大略省和新斯科舍省面临最大的住房供应缺口，而蒙特利尔在所有大城市中缺口最为显著。
相比加拿大，尽管欧洲同样面临租金和房价上涨的压力，但专家认为，奥地利等国的社会住房模式为应对负担能力危机提供了有效方案，呼吁各国政府持续加大对此类项目的投入。
这种模式可以在加拿大出现吗？虽然听起来似乎遥远，但欧洲专家强调，这一些相对简单且有效的政策干预措施，或许可以成为加拿大的“借鉴之路”。
借鉴欧洲一：无营利住房
住在萨利赫贝戈维奇家附近的是一位建筑师，曾负责维也纳市的住房计画。她曾拥有一套公寓，但后来选择将其出售，搬回了社会住宅，认为那里的公寓更现代且更宽敞。
她的故事正体现了欧洲社会住宅的一大特色：宽松的资格标准。约有四分之三的奥地利人收入低于申请门槛，意味着许多中产阶级家庭也能获得收入相符的住房，且租金上限合理地控制在收入的25%。
当地相关人士表示，这种多元化的租户结构让补贴住房几乎不存在歧视现象，社区因此保持多样性，并确保护士、环卫工人、公车司机等关键职业群体能够在城市内获得合适住房。
奥地利有限盈利住房协会联合会的政策专家指出，来自不同群体和背景的人们共居同一社区，这类住房不被视为短期的应急方案。该协会代表管理所有这些低成本住房的非营利或“有限利润”公司，根据奥地利法律，这些公司必须将除3.5%以外的所有利润再投资于住房事业。
欧洲住房优先组织的专家认为，这种模式促成了社区投资的良性循环。资金不再流向股东，而是被用来建设高品质且价格合理的住房及社区，并对更广泛的市场产生价格抑制效应。
而类似的模式并非奥地利独有，在整个欧洲，多数政府通过大型私人非营利组织来管理部分补贴住房。以荷兰为例，全国范围内的非营利组织不到300个，这种合并方式避免了加拿大常见的大型盈利性房地产投资信托带来的问题。
荷兰租户联盟负责与政府协商全国租金限额，其主席表示，这种体系下的住房条件普遍优于私人市场。相比之下，多数私人房东都属于“业余”性质，他认为这并非完全负面，就如同有些人能做出美味蛋糕，但通常人们还是会选择去面包店买蛋糕。
借鉴欧洲二：质押空间
这些非营利组织当然不能仅靠租金收入来维持营运，因为这种成本结构无法长期支撑。
在芬兰、荷兰和奥地利等地，经济适用房的建设热潮得益于政府的大规模投资与支持。欧洲各国政府纷纷采取创新措施以降低成本，其中一项重要策略是城市政府在土地交易时积极介入，通过赋予自身优先购买权，确保能掌握核心地段的土地资源。
掌握土地使得市政当局能够在重点区域内将住房价格锁定于可负担水平，维持时间可长达一个世纪甚至更久，而这一期限远超加拿大一般的20至30年。虽然土地购买成本依然高昂，但部分地区如荷兰，政府有权从购地费用中扣除基础设施如道路和供水的附加成本，大幅节省了重划和建设住宅区的支出。
此外，政府的土地购买行动还为非营利组织提供了大量的长期低利率贷款，以支持经济适用房的建设和管理。这些稳定的资金投入，使非营利机构能够承担责任，持续扩大住房供给。
加拿大方面也正在考虑类似的方案，住房、基础设施及社区部门近期提出了一项“租金保障基金”的计划，旨在帮助非营利组织及合作伙伴获取并维护更多可负担出租住房。有关专家指出，许多社区缺乏足够的收入来源来自我支持扩大住房供应，因而政府和社会各界的协作资源成为实现经济适用房可持续发展的关键。
加拿大住房困局能否打破？
专家指出，通过扩大经济适用房的定义并配合低利率贷款支持，有望对加拿大住房市场产生深远影响。
目前，联邦住房政策正处于一个充满希望的阶段，但在快速提升住房负担能力方面，多数专家认为还需采取更积极的干预措施，如租金管制、房地产投机税，以及对第二套房产征收高额费用等。
虽然这些措施可能引发争议，但实践证明其成效显著。例如，在荷兰，“可负担租金法”通过强制计算租金的公式，对某些住房类型设立了租金上限，成功将平均租金成本降低一半以上，并有效遏制了房地产投机活动，导致房价回落。
类似于奥地利，荷兰还要求所有新开发项目中至少有30%的资金用于经济适用房建设，这一规定适用于城市和郊区，尤其考虑到郊区独栋住宅在社会住房中的重要比例。
然而，专家对加拿大是否具备推行类似政策的长期规划和政治意愿持怀疑态度。数据显示，加拿大社会住房比例仅约3.5%，远低于欧洲平均的8%，以及奥地利和荷兰接近30%的水平。等待私营部门填补住房供应缺口的策略未能奏效，因此，及早行动而非等待成为共识。
对于一些能轻易获得负担得起住房的人群而言，改变对社会住房的认知是关键。住房应被视为与医疗、教育或退休金同等重要的基本权利，政府也应承担起创造可负担住房条件的责任。
面对日益严峻的住房挑战，加拿大不仅需要借鉴欧洲的成功经验，更需结合本国实际，打造符合自身国情的可持续住房体系。只有多方协作，整合政策、资金与社区力量，推动住房从“商品”回归为“基本权利”，才能真正破解供需失衡困局，实现全民共享的宜居未来。住房不仅是栖身之所，更是社会公平与稳定的基石，其价值远超砖瓦堆砌，更关乎每一个人的尊严与希望。
