要點:
3.5%的租金上限適用於2024年1月1日或之後生效的租金上漲。2024年允許的最高租金漲幅明顯低於該省 2018 年做出限制租金漲幅與通貨膨脹掛鉤的改革之前的水平。隨著通貨膨脹恢復到正常水平，BC省打算在未來幾年恢復與消費者價格指數掛鉤的年度租金上漲。但是，對此最高租金3.5%的漲幅，房東們卻猛烈抨擊政府的做法，認為成本和利率上升已經影響了他們的利潤，導致一些專門建造的租賃住房項目被暫停或放棄。隨著新移民以前所未有的速度湧入，加拿大也面臨著巨大的“住房危機”挑戰。
投資不僅僅是為了創造財富，更是一種洞察宏觀經濟的態度，見證社會演變與科技發展。我們一起，從大變局中看清發展趨勢，希望從不確定中找到確定。
狂呼金融研究所聚焦於新的社會發展形勢下，金融與經濟對當今世界日益凸顯的影響。以全面、理性的投資視角，洞察分析每一個趨勢與機會，為廣大投資者創造更高質量、更獨特的金融投資觀點。
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2023年9月11日，加拿大不列顛哥倫比亞省/BC省政府宣布，房東明年可以向現有租戶徵收的最高租金漲幅為3.5%。這標誌著BC省試圖平衡租房者和業主的需求，連續第二年要求租金最高漲幅要低於通貨膨脹率。
今年以來，加拿大的租賃市場非常混亂，而在通貨膨脹的影響下，混亂局面日益劇烈。 狂呼媒體曾有一文“加拿大多倫多“租戶罷租”的背後是什麼?”，提及了由於住房成本增加和缺乏負擔的租賃選擇，租戶罷租/Rent Strike在加拿大受到越來越多民眾的關注和支持。
BC省最高租金漲幅遠低於通貨膨脹水平
如今，3.5%的租金上限法案將於2024年1月1日或之後生效。如果房東選擇增加租金，則必須提供完整的三份證明使用正確的租金上漲通知表格向租戶發出幾個月的通知。此外，按相關文件規定，BC省房東每12個月只能增加一次租金。
2023年的最高租金上限被定為2%，而2024年卻去到3.5%。雖然明年的漲幅更高，但住房部稱其“遠低於”12個月平均通脹率5.6%。自2018年以來，BC省的最高租金漲幅與通貨膨脹掛鉤，與去年7月結束的一年期間消費者價格指數的平均水平相匹配。
然而，該省在COVID-19大流行初期實施了租金凍結，此後由於擔心通脹飆升將迫使一些家庭離開家園，兩次限制了年度漲幅。2018年之前，每年允許的租金漲幅是在通貨膨脹率的基礎上加2%。根據租賃住房工作組的建議，租金漲幅降至僅與通貨膨脹率相當。2020年和2021年凍結了租金上漲，以在COVID-19大流行期間為租戶提供支持。為了保護租房者免受2023年高通脹的影響，該省將租金漲幅限制在2%，遠低於原本適用的5.4%的通脹率。
2024年允許的最高租金漲幅明顯低於該省 2018 年做出限制租金漲幅與通貨膨脹掛鉤的改革之前的水平。隨著通貨膨脹恢復到正常水平，BC省打算在未來幾年恢復與消費者價格指數掛鉤的年度租金上漲。在上屆政府的領導下，租金最高漲幅可能包括在通貨膨脹之外額外增加 2%。這一改變為家庭節省了數百美元。自2017年以來，該省已採取措施更好地保護租房者，包括禁止非法裝修以及加強對惡意驅逐租戶的房東的經濟處罰。此外，政府還向住宅租賃部門/RTB 提供了1560萬美元的額外資金，以改善服務並減少延誤。RTB合規和執法部門的能力也得到了增強，以便能夠及早進行干預並從一開始就消除聽證會的需要。
但是，對此最高租金3.5%的漲幅，房東們卻猛烈抨擊政府的做法，認為成本和利率上升已經影響了他們的利潤，導致一些專門建造的租賃住房項目被暫停或放棄。
近日在坎盧普斯舉行的新聞發布會上，BC省省長戴維·伊比David Eby將這些項目的損失描述為他“最擔心的問題”，並認為更多的租賃存量對於控制飛漲的租金至關重要。“這就是為什麼我們正在與地方政府合作，並使用我們自己的土地建造人們實際上可以負擔得起的出租房，”David Eby說。與此同時，租戶倡導者推動進一步凍結租金和採取其他措施，以保護租戶免遭無家可歸之苦，他們認為，如果許多人被驅逐，他們將很難找到負擔得起的住房。
對於該省的大多數租戶來說，3.5%的增幅意味著每年要多支付數百元。在某些情況下，這一數額將超過房主面臨的最新房產稅增幅。目前支付3000加元的租戶每月必須額外支付105加元，或每年1260加元。那些支付1,500加元的人每月必須額外支付52.50加元，或者每年630加元。相比之下，由於溫哥華2023年房價上漲10.7%，估價約為200萬加元的單戶住宅業主平均需要繳納326加元的額外財產稅。該省允許的最高租金漲幅不適用於商業租賃、租金與收入掛鉤的非營利性住房、合作住房或一些輔助生活設施。房東只能從2024年1月1日開始申請加價3.5%，並且必須提前三個月通知租戶。據住房部稱，如果房東試圖在2023年底前申請明年允許的加價，則加價“無效，租戶無需支付”。
值得注意的是，據加拿大統計局/Statistics Canada在2023年6月17日最新數據顯示，加拿大人口已超過4000萬。在國際移民的推動下，加拿大人口在2022年增長了105萬創下曆史新高，並預測在未來三年迎來創紀錄的新移民數量。
隨著新移民以前所未有的速度湧入，加拿大也面臨著巨大的“住房危機”挑戰。狂呼媒體曾有一文“加拿大新移民對經濟的巨大影響！或帶來全國住房危機？”提及，目前加拿大新增移民人口數量與住房新建數量存在不合理的比例。根據加拿大抵押貸款和住房公司/CMHC 數據顯示，2022年加拿大新增了約105萬新移民人口，但該年的房屋增長數量僅有240,965，房屋增長和人口增長的比例為1:4。在加拿大，特別是熱門城市購買住宅房地產，對於在加拿大沒有工作或工作收入不高的新移民而言，一般申請貸款非常困難且即使能申請下來，額度也不高。因此，不具備較長工作年限或較好工作崗位的新移民，貸款的金額遠遠未達到加拿大熱門城市高額房價支出，大多數都會選擇“租賃”進行謀生。
因此，加拿大皇家銀行/RBC 經濟部預測，如果不大幅增加租房建設，到2026年，加拿大的租房短缺數量可能比現在翻兩倍。如今，又加之租金上漲的調整，可謂讓新移民更加雪上加霜。如何有效解決房屋供應與大眾的住房需求，成為了至關重要的決定因素。加拿大BC省若不能解決此問題，或將正面臨著新移民與現有居民都覆蓋的巨大住房危機。
狂呼金融研究所認為，在當下加拿大的經濟環境中，如果是在近期購入房屋的投資者，他們的貸款利率高達6%或以上。但在高利率貸款的前提下，如今的房屋投資者卻不能以高房租進行回本甚至盈利，只能使租金上漲至政策規定的3%以下。因此，目前租金帶來的回報遠遠覆蓋不了貸款利率所付出的成本，導致房屋投資者的投資回報率不成正比，陷入無限的恐慌之中。
與此同時，如果房屋投資者當下拋售手頭上的房產，價格可能也遠未達到他們的心裡售賣價格。目前，加拿大央行的利率比較高，致使消費者不願意借貸進行房屋購買。相比之前接近於零的利率，現在的利率讓消費者可望不可即，即使購買房屋，可能也“叫價不高”。這在一定程度上，可能會使整個房屋市場萎縮，甚至讓賣家和買家之間的關係達到一個“冰點”，買家想買但沒能力，賣家想賣卻“無人接盤”。因此，現在市面上出現的“加拿大BC省買房高位套牢”現象就不難理解了。按此發展下去，加拿大經濟或許會因此形成“骨牌效應”，而使得經濟喪失以往的活力，很難實現到大家在疫情後希望看到的恢復到局面。
與此同時，美国抵押贷款需求急剧下滑，创1996年来新低！
根据美国抵押银行家协会最新的每周房贷申请调查报告，截至2023年9月1日的一周内，美国房贷申请量较上周下降了2.9%。
符合貸款資格的30年期固定利率房貸平均合約利率從7.21%上升至7.27%；自備20% 頭款的貸款利率從0.69上升至0.72支付。本周再融資需求下降5%，較一年前同周下降31%。房貸活動的再融資比率從前周的30.0% 下降至總申請量的29.1%。與2020年同期比較，當疫情時貨幣政策利率在3%左右時，房貸申請的再融資比率為63%。購屋房貸申請量較上周增加1%，但較一年前同周減少27%。彈性利率房貸/ARM在申請總數中所占比率上升，代表潛在買家正在使用一切可以使用的工具來降低每月還款額。ARM提供較低利率，但被認為風險較高，因為它們的利率固定，且期限較短。
美国抵押银行家协会副总裁兼副首席经济学家Joel Kan提到，“尽管房贷利率有所下降，但房贷申请量却降至1996年12月以来的最低水平。购买和再融资申请都有所减少，购买指数更是创下28年来的新低，这反映出潜在买家因为住房库存不足和房贷利率高企而持观望态度。30年期固定利率房贷的利率上周降至7.21%，但仍比一年前高出一个百分点以上，尽管经济数据表现不一和就业市场出现冷却迹象。再融资指数也跌至2023年1月以来的最低水平，主要受到传统再融资申请下降6%的影响。”房贷活动中再融资的占比从上周的30.1%下降到30.0%。可调利率房贷的占比从上周的6.7%下降到6.7%。
联邦住房管理局房贷申请的占比从上周的13.2%上升到13.7%。退伍军人事务部房贷申请的占比从上周的11.6%下降到11.3%。农业部房贷申请的占比从上周的0.4%上升到0.6%。符合标准贷款额度（726,200美元或以下）的30年期固定利率房贷的平均合约利率从7.31%下降到7.21%，点数（包括发放费）从0.73下降到0.69，适用于80%贷款价值比/LTV 贷款。超过标准贷款额度（726,200美元以上）的30年期固定利率房贷的平均合约利率从7.28%下降到7.21%，点数（包括发放费）从0.66上升到0.76，适用于80% LTV 的贷款。
根據相關調查顯示，本周之初房貸利率仍處於高位，但在13日發布消費者物價指數/CPI 後，這種情況可能會發生變化。據相關專家表示，“雖然大數據總是有可能帶來影響並導致最小的波動，但毫無疑問，任何與預期的重大背離都將動搖房貸利率，無論好壞。”
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