要點:
2025年購房季將面臨首次購屋者困難，美國房地產市場的結構性問題和房價飆升加劇了低收入家庭的住房負擔，未來的可負擔性問題將成為社會公平與繁榮的關鍵挑戰。
今年春季，正當2025年的購房季開始時，許多美國的首次購屋者可能會面臨巨大的挑戰，尤其是在尋找合適的“入門級住房”方面。
美國房地產市場正面臨結構性問題，房價飆升和供應短缺使得年輕人和低收入家庭難以實現“購房夢”，推動市場日益兩極化。未來，住房可負擔性將直接影響美國的社會公平與繁榮，需要全社會共同努力尋求解決方案。
入門房屋減少的多重因素：土地法規與建築成本
入門房的定義因地而異，但一般來說，這類房屋的面積通常小於1400平方英尺。據美國人口普查局的數據，到了2023年，美國新建住宅中只有9%的面積低於這一標準。
1982年時，大約有40%的新房都屬於這一範疇。而這一比例的顯著下降並非偶然，而是由多重因素所驅動，尤其是美國範圍內日益嚴格的“限制性分區法”所帶來的影響。這些地方性法律對土地使用和建築規模進行了嚴格規範，限制了低成本住房的建設，從而加劇了房價上漲的壓力。
這些規定提高了建房成本，使得許多建築商無法負擔，或只能選擇建設高端住宅。正如房地美/Freddie Mac首席經濟學家薩姆·哈特/Sam Khater所言，“許多建築商根本無法承擔這些成本，他們只好選擇建造高端單戶住宅和高端多戶住宅，而非為首次購房者提供更多選擇。”
這些變化的根源可以追溯到2007至2008年全球金融危機之後。危機之後，住宅建築業經歷了大規模的整合，並且新建住宅的增長放緩。此後，新住宅建設的年增長率依然遠低於2000年代初期和之前幾年的水平，這也是如今市場中低價入門房數量減少的重要原因之一。
據標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，從2020年1月到2024年10月，美國的房價已經上漲了超過52%。這一指標的飆升與建築商面臨的成本上漲、土地供應短缺和政府規範增加密切相關。有經濟學家對此指出，“我們清楚地知道，在過去十年中，勞動力和材料成本上漲了大約50%，然而，土地成本卻翻了兩倍半。”
此外，由於許多房主仍被鎖定在低利率的抵押貸款中，現有待售房屋的供應依然維持在低水平
隨著抵押貸款利率穩定在7%左右，美國大部分地區的房價也持續攀升。這對於大約300萬潛在首次購屋者來說，無疑是一個巨大的挑戰。
美國全國房地產經紀人協會/NAR副首席經濟學家指出，“這是一個不尋常的市場，因為首次購房者的數量創下歷史新低，而全現金買家的數量卻達到了歷史新高。”
在2024年的這個不尋常市場中，首次購房者的中位數年齡已經攀升至38歲，這一數字創下了歷史新高。相比之下，1981年首次購房者的年齡僅為29歲，顯示出人們進入房市的年齡已經大幅延後，年輕人已越來越無法承擔高額的房價。
房地產市場的兩極化：如何解決住房可負擔性問題？
以上現象不僅揭示了當前房地產市場的結構性問題，也反映了美國社會經濟的變遷。過去幾十年來，房地產市場的運作逐漸轉變為一個越來越依賴高端住宅和投資者需求的市場。
對比早期的美國住房市場，現如今房屋價格的飆升、供應量的減少以及房貸利率的不穩定，讓年輕人和低收入家庭更加難以觸及擁有自己的“購房夢”。
這種情況不僅限制了首次購房者的選擇，也造成了市場上的不平等，房地產市場變得更加兩極化
隨著首次購房者的數量減少和房價的持續上漲，許多人不得不推遲購房的計劃，或選擇從租房市場入手。這一現象特別影響到年輕一代，他們往往在教育和就業上的負擔已經很重，加上高昂的學貸與生活費用，使得他們更難儲蓄購房所需的首付。
此外，而隨著價格繼續攀升，房價遠遠超過他們的承受範圍。更重要的是，年輕家庭的“購房夢”，變得越來越遙不可及。對於那些沒有房產的人來說，租房市場變得更加競爭激烈，房租不斷上漲使得低收入群體的生活質量日益下降。這樣的情況讓許多美國人不得不重新評估自己對住房的需求和優先事項，並可能使得社會上的貧富差距進一步拉大。這一問題在未來若得不到解決，將會進一步加劇社會矛盾。
美國住房市場的結構性問題，尤其是房價的持續上漲和供應的短缺，已經深刻改變了國民的生活方式。隨著房屋價格的飆升，這不僅影響到人們的生活質量，也改變了美國社會的經濟結構和消費模式。
如果無法解決住房的可負擔性問題，這將對美國的社會公平和經濟繁榮產生長期的負面影響。住房問題直接關聯到每個家庭的財務穩定和未來發展機會，無論是教育、健康還是社會流動性。若年輕一代無法負擔住房，他們將更難積累資產，甚至無法實現經濟獨立，這會加劇社會不平等。在未來的市場環境中，能否實現住房的可負擔性，將直接影響到美國社會的公平性與繁榮。
