要點:
穆迪下調美國主權信用評級引發債券收益率和抵押貸款利率大幅上升，進一步影響房地產市場和購房決策。
近日，全球三大信用評級機搆之一的穆迪/Moody's宣布，由於美國政府債務和利率支付比例增加，決定將美國主權信用評級從Aaa下調至Aa1。隨著穆迪決定下調美國信用評級，抵押貸款利率在週一大幅上升，抵押貸款利率與10年期公債殖利率基本一致。
在當前經濟環境下，美國30年期固定抵押貸款利率的波動成為影響房地產市場和家庭購房決策的重要因素。隨着全球金融市場的緊密聯動，抵押貸款利率不僅反映了經濟政策的調整，也深受國際資本流動和投資者預期變化的影響。
美國30年期固定抵押貸款利率突破7%
穆迪下調美國主權信用評級的舉措引發廣泛關注。該機搆將美國的評級由最高等級Aaa下調一級至Aa1，成為三大評級機搆中最后一家降低美國信用等級的公司。
評級下調的原因在於：美國政府預算赤字持續擴大，導致融資負擔加劇。同時，在當前高利率環境下，債務再融資成本也顯著上升。穆迪在聲明中指出，“我們共有21個評級等級，此次下調反映了過去十余年中美國聯邦債務總額和利息支出比率不斷上升，遠高於其他同類評級國家的水平。”
受此影響，截至周一，備受關注的30年期固定抵押貸款平均利率攀升至7.04%，創下自4月11日以來的新高。
此外，四月份抵押貸款利率的迅速上揚對房地產市場造成了直接沖擊，導致春季這一傳統銷售旺季的交易活動出現回落。據Realtor.com數據顯示，4月份的現房待售簽約量較去年同期減少了3.2%。
建筑商方面也感受到需求驟降的壓力。全美住宅建筑商協會發布的月度信心指數顯示，住宅建筑商信心跌至2023年底以來的最低點。
據抵押貸款銀行家協會的每周指數顯示，5月頭兩周購房者的貸款需求有所回升，但當時的利率水平僅在6.9%左右。每當利率突破7%這一關鍵門檻，買家購房熱情便顯著下降，且利率的進一步上升也導致部分潛在買家失去貸款資格。
美國30年固定抵押貸款利率走勢
近五年來，美國30年期固定抵押貸款平均利率經曆了顯著波動，直接影響了住房市場的供需關系和購房者行為。根據數據顯示，2019年該利率平均約為3.94%，這一低利率環境推動了房地產市場的活躍，購房需求顯著上升。
進入2020年，受新冠疫情影響，美聯儲多次降息，抵押貸款利率降至曆史低點，2020年平均利率甚至一度跌破3%。低利率激勵了大量購房需求，推動房價迅速上漲，許多地區出現房源緊缺的狀況。
然而，隨着2021年和2022年經濟逐步復蘇，通脹壓力上升，美聯儲開始加息以應對通脹，30年期抵押貸款利率隨之攀升。2022年抵押貸款平均利率超過6%，這導致購房成本顯著增加，買家購房意願受到抑制。
2023年抵押貸款利率繼續保持高位，平均利率約為6.8%，對房地產市場帶來持續壓力。高利率不僅抑制了首次購房者的購買力，也促使部分現有房主推遲或取消再融資計划，整體市場活躍度下降。
最新數據顯示，2025年5月16日，30年期固定抵押貸款平均利率達到6.92%，創下近年來的新高。這一利率水平使得購房的月供負擔大幅增加，特別是在房價仍處高位的背景下，進一步限制了買家的購房能力。
抵押貸款利率的上升還對房地產開發商的信心造成影響。美國住宅建筑商協會報告稱，住宅建筑商信心指數已降至2023年底以來最低，部分原因正是由於高利率導致購房需求減少，進而影響新房開工和建設速度。
此外，抵押貸款利率的波動加劇了房地產市場的地域差異。高利率對高房價地區沖擊更大，使得這些地區的住房市場更加冷卻，而部分低價區域受影響較小，市場分化明顯。
近五年來美國30年期抵押貸款利率從曆史低位逐步回升至接近7%的水平，顯著改變了房地產市場的供需結搆，增加了購房者的財務負擔，同時抑制了市場活躍度，對經濟增長和居民財富效應產生深遠影響。
美國30年固定抵押貸款利率波動的多重影響
作為全球最大且流動性最強的債券市場，美國國債被視為“避風港”資產，全球投資者對其需求的強弱直接影響債券收益率的走勢。需求旺盛時，國債價格上漲，收益率下降，從而推動抵押貸款利率降低。反之，需求減弱時，收益率上升，抵押貸款利率也隨之上漲。
美聯儲的貨幣政策，也是影響抵押貸款利率的重要因素。美聯儲通過調整聯邦基金利率，影響短期利率水平，同時其公開市場操作和量化寬松政策也會對長期利率產生溢出效應。當美聯儲釆取加息措施以抑制通脹時，長期借貸成本通常上升，抵押貸款利率隨之上漲。而降息或寬松政策則會降低抵押貸款利率，刺激購房需求。
與此同時，債券市場投資者對經濟前景和通脹預期的變化，直接影響長期利率走勢。若投資者預期經濟增長強勁或通脹率上升，通常要求更高的收益率以抵御未來購買力下降，這會推高抵押貸款利率。反之，經濟放緩或通脹預期下降，投資者則傾向於接受較低收益率，抵押貸款利率相應走低。
此外，通脹率的持續變化也是影響抵押貸款利率的關鍵因素。較高的通脹率會侵蝕債券的實際收益，投資者因此會要求更高的名義利率作為補償，這直接推動抵押貸款利率上升。反之，通脹穩定或下降有助於保持較低的長期利率水平，降低購房成本。
美國30年期固定抵押貸款利率不僅反映了金融市場的復雜動態，更折射出全球經濟格局的深刻變遷。它既是宏觀經濟政策和國際資本流動的晴雨表，也是普通家庭購房成本和生活質量的重要指標。在未來，隨着全球經濟環境和政策調整的不斷演進，抵押貸款利率的波動將持續影響房地產市場和整體經濟的健康發展，作為投資者，我們必須審慎應對，尋找平衡與可持續的增長路徑。
