要點:
由於美國抵押貸款利率達到二十多年來的最高水平並且價格持續上漲，一些購房者臨陣退縮，但買家需求和新上市房屋在經歷了幾個月的下降後已經趨於穩定。由於高抵押貸款利率讓購房者感到恐懼，住宅房地產交易的失敗率達到近一年來的最高水平。
投資不僅僅是為了創造財富，更是一種洞察宏觀經濟的態度，見證社會演變與科技發展。我們一起，從大變局中看清發展趨勢，希望從不確定中找到確定。
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飆升的借貸成本
2023年9月15日Redfin (RDFN) 一家從事互聯網房地產交易、經紀服務的美國公司新報告顯示，由於高抵押貸款利率給購房者帶來巨大衝擊，住宅房地產交易的失敗率達到近一年來的最高水平。在美國范圍內，8月份有近6萬套購房協議被取消，相當於當月簽約房屋的15.7%。這一比例高於一年前的14.3%，是自2022年10月以來的最高百分比，當時抵押貸款利率二十年來首次超過7%。飆升的借貸成本使平均每月還款額比一年前增加了20%以上。結果導致購房申請跌至1995年以來的最低水平。
2023年8月30年期固定抵押貸款的平均利率為7.07%。上個月一度達到 7.23%，2001年以來的最高水平，使得典型購房者的每月付款比去年大幅增加。購房率崩潰的原因很簡單：由於住房負擔能力達到或接近有記錄以來的最低水平，平均每月抵押貸款支付額已飆升至2322美元，比新冠疫情前的水平增加了一倍多。
“過去6個月裡，我看到取消交易的購房者比我從事房地產行業24年來的任何時候都多。他們正在臨陣退縮，”內華達州里諾市Redfin Premier房地產經紀人傑米·摩爾/Jaime Moore說道。“當買家看到紙面上的高利率以及額外的維護、修理和成交費用時，他們會感到震驚。他們中的許多人寧願退出，即使這意味著失去他們的保證金。許多賣家也願意讓買家溜走，因為他們不想答應維修請求。”
房價創近一年來最大漲幅
8月美國房屋銷售中位價同比上漲3%，至420846美元，這是自2022年10月以來的最大年度漲幅，與一個月前相比變化不大-0.2%。比2022年5月創下的歷史高點432780美元低2.8%。
由於抵押貸款利率上升，房地產市場活動低迷，但由於買家爭奪數量有限的房屋，價格仍然很高。Redfin經濟研究主管表示：“在可預見的未來，房價可能會保持高位。” “美聯儲在對抗通脹方面仍有更多工作要做，這意味著抵押貸款利率不太可能很快下降。只要利率保持在高位，房主就不願意出售。因為目前的房主，手頭上的物業均在利率上升前購買，這意味著他們的房貸利率可能鎖死在一個較低的位置，比如3%。但是，目前利率已經上升至7.12%，翻了一倍。如果現在房主賣出手頭的房子，再去買新房子，那意味著他將要承擔7.12%的借貸利率。因此，房主們都不願意出售現在以3%貸款利率買回來的房子，以防失去了之前的利率優勢。待售房屋的缺乏將使價格居高不下，因為這意味著買家正在爭奪有限的房屋供應。”
由於去年同期的“基數效應”，8月房價也出現同比上漲；2022年8月，價格最近開始從歷史高位下降，這導致了我們現在看到的同比增長規模。
買家需求低於COVID前的水平，但不再呈自由落體狀態
經季節性調整後，8月待售銷售額環比下降0.6%，同比下降18.1%。儘管其下降速度不再像2023年早些時候那樣迅速，但待售銷量仍低於大流行前的水平。自去年底以來，這一數字一直徘徊在40萬以下，而疫情爆發前這一數字接近50萬。
隨著抵押貸款利率上升的最初衝擊已進一步成為後視鏡，待售房屋已趨於穩定，但高昂的住房成本仍然讓許多買家保持觀望。
新房源略有增加，但整體住房供應量仍處於歷史低位
8月新上市房屋數量環比上漲0.8%，這是繼近一年下降之後經季節性調整後的第二次小幅上漲，同比下降14.4%。
新上市的房屋數量可能已經觸底，大多數感到被高利率束縛的房主已經決定不出售。這意味著當今許多賣家將自己的房屋投放市場，因為他們不得不這樣做，在某些情況下是由於離婚、家庭緊急情況或重返辦公室政策。儘管如此，8月待售房屋總數仍創下歷史新低，經季節性調整後環比下降1.1%，同比下降20.8%，這是自2021年6月以來的最大年度降幅。
住房供應量處於歷史最低水平，因為房主感覺自己被鎖定在較低的抵押貸款利率上；對於許多人來說，賣掉自己的房子併購買新房子意味著每月要承擔更高的付款。也許我們應該從不同的角度來看這個事件，如果看一下美國住房ETF，你會發現股市可能還沒有反映出這次房地產市場的放緩? 下面是圖表是美國排名第一的房地產行業交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB)
值得關注的美國房地產行業公司
NVR (NVR) 是一家美國優質住宅建築商，業務涵蓋新入市、搬遷和豪華住宅。多年來，NVR已經證明自己是一位紀律嚴明的風險管理者，在經濟繁榮時期抵制了借巨額債務購買房產的衝動，避免在行業低迷時期卻背負了過多的債務。
LGI Homes (LGIH) 專注於建造入門級住宅，該公司一直是行業中增長最快的公司之一，因為它能夠利用千禧一代日益增長的購房需求。該公司非常關注成本，盡最大努力確保擁有一套房屋的每月成本在該地區現行租金價格的範圍內。LGI的規模足夠大，足以使該公司在傳統上對價格最敏感的房地產市場領域進行價格競爭。
Lowe's (LOW) 是一家家居裝修公司。該公司經營家居裝修和五金店包括電器；浴室; 建築用品；清潔和寵物用品；門窗；電氣；地板和地毯；硬件；加熱和冷卻；家居裝飾和家具；廚房；草坪和花園；照明和吊扇；成型和木製品；戶外生活和露台；畫；管道；智能家居、安全、無線保真；運動和健身；存儲和組織；工具；無障礙住宅；動物和寵物護理；汽車和節日裝飾品。該公司提供衛浴安裝及服務；門窗；外部住宅；地板；加熱和冷卻；家庭無障礙；內部家庭和廚房。該公司在美國經營著1700多家家居裝修店。
家得寶 (HD) 該公司在疫情期間銷售強勁，因為人們被困在自己的家中，對房屋周圍進行了更多的改善。這一趨勢對承包商有利，顯然也有利於家得寶。該公司還將工業分銷商和曾經的附屬公司HD Supply重新納入公司內部，這使家得寶能夠更多地接觸到住宅建築商和建築客戶。
Redfin (RDFN) 是一家提供住宅房地產經紀服務的公司。該公司的分部包括房地產服務、物業和租賃分部。該公司結合了技術和本地服務來提供產權和結算服務。該公司通過其列表搜索網站和移動應用程序與客戶會面。該公司直接從房主購買房屋，再通過RedfinNow轉售給購房者。該公司還通過Title Forward提供產權和結算服務。Title Forward在13個州和哥倫比亞特區的大約27個市場開展業務。RentPath提供了一個端到端的數字營銷平台，將消費者與所有50個州和哥倫比亞特區的可供出租的公寓和房屋聯繫起來。
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