美國房屋抵押貸款利率創21年新高，這意味著什麼？

要點:
根據最新統計數據顯示，由於歷史性的升息循環還沒結束，使基準10年期公債殖利率衝上2007年來新高，本週美國房貸利率重返7%大關，觸及21年以來最高水準，為美國房市前景增添變數。

2023年8月17日抵押貸款利率本週觸及21年來的新高，這一里程碑使得對於那些有興趣購房的人來說變得更加昂貴。根據房地美/Freddie Mac的數據，30年期固定利率抵押貸款利率已從一年前的5.13%攀升至7.09%。

抵押貸款利率是“住房貸款收取的利率”，實際上是每月借錢的成本。隨著抵押貸款利率上升，即使房屋的基本價格保持不變，對於想要購房的人們來說，每月還款也變得越來越昂貴。根據銀行利率計算器，在2022年1月3.22%的30年期固定抵押貸款利率下，紐約一套價值40萬美元、首付20%的房屋的每月付款為1716美元。現在，按照2023年8月7.09%的抵押貸款利率，同樣價格的同一棟房子每月還款額將為2477美元。

因為隨著抵押貸款利率上升，一些潛在買家推遲了購房，而賣家也同樣不太可能掛牌出售房產。對於當前的房主來說，有一個主要的動機是等到利率下降後再決定重新進入市場並尋找下一套房子。較高的抵押貸款成本對任何想要進入房地產市場的人來說都是巨大的障礙。

抵押貸款利率為什麼這麼高？
抵押貸款利率上升的最大因素之一是美聯儲的貨幣政策方針，其中包括旨在對抗通脹的加息。通常，抵押貸款利率“跟蹤十年期國債收益率”，並不直接反映利率上漲。然而，利率上升可能會影響國債收益率。

自2022年3月以來，美聯儲總共加息11次，利率區間從0.0-0.25%升至5.25-5.5%。 這些加息可能會間接影響長期抵押貸款利率的上升，因為它們使銀行借錢的成本更高，而這些機構通過提高汽車和抵押貸款等貸款利率，將這些成本轉嫁給消費者。同一時間段內，30年期固定抵押貸款利率從4.45%升至7.09%。

“抵押貸款利率上升背後的主要因素是美聯儲經歷了這一歷史性的緊縮週期，”達科表示。他指出，通貨膨脹、國債規模和其他財政政策決定也造成了抵押貸款利率的上行壓力。

美聯儲的努力幫助降低了通貨膨脹，這顯然是為了權衡許多消費者在增加貸款支付時可能感受到的痛苦。一些專家現在預測，與許多人曾經擔心的更嚴重的經濟衰退相比，美國實現“軟著陸”的可能性更大——即一種既能避免經濟衰退的低通脹狀態。7月份消費者物價指數/CPI報告發現，通貨膨脹率處於幾個月來的最低水平，同比上漲3%，而去年6月份的通脹率為9.1%。

對於那些想買房的人來說意味著什麼？那些想賣的人怎麼辦？
儘管房屋的基本價格在過去一年半中可能保持不變，但較高的抵押貸款利率使得房屋的每月付款更加昂貴。這暫時阻止了一些潛在購房者購買。根據調查， 66%有興趣購買的人表示，他們會等到利率下降後再購買。“一些潛在買家因價格過高而被擠出市場，”凱爾頓說。

對於正在考慮購房的人來說，如果他們計劃在房屋中居住五年以上，則可以以較低的抵押貸款利率進行再融資。此外，她建議可能會降低正在考慮的房屋的價格範圍，以考慮額外的抵押貸款成本。

較高的抵押貸款利率也對賣家產生了影響。這意味著掛牌出售房屋的人越來越少，因為他們不想以如此高的利率進入房地產市場。目前大約80%的抵押貸款持有人的利率被鎖定在低於4.25% 的水平，其中許多人可能不想接受條件更差的新貸款。由於所有這些人都被鎖定在可變利率下，因此由於額外的成本，搬家或購買第二套房子的動力受到限制。因此，可用住房供應也減少：據報導，房屋銷售數量與去年同期相比下降了19%。住房供應短缺也引發了今年房價可能上漲的預測。

利率可能需要多長時間才能回落？
由於美聯儲可能暫停加息，2024年利率可能面臨下行壓力。但這個過程可能需要一些時間，並且不會立即導致大幅下跌。這是一個漸進的過程。我們不會一夜之間回到5%的抵押貸款利率​​。

2002年4月當時30年期利率為7.13% 是抵押貸款利率最後一次上升。一年後的4月，這一比率已降至5.79%。COVID期間的抵押貸款利率是近期記憶中最低的：在過去的幾十年裡，30年期利率在5%到6%的範圍內是很常見的。2000年之前，比率甚至更高，有時達到兩位數。疫情期間，利率跌至歷史低點，有時降至3%以下。因此，對於那些想要買房或出售現有房屋的人來說，如果您正在等待利率下降，您可能必須保持耐心：我們需要一段時間才能回到過去的低利率。

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