要點:
住宅租賃市場因城市化進程和經濟環境變遷而持續增長，尤其是Invitation Homes作為美國新興租賃公司，展現了其規模經濟的優勢。隨著“訂閱制”模式的興起，住宅租賃或將迎來新的增長機會，重新定義人們的居住方式和生活選擇。
住宅租賃一直是社會關注的熱點話題，因為這不僅涉及到人們的基本居住需求，還反映了經濟環境的變遷和生活方式的轉變。隨著城市化進程的加快，越來越多的人選擇租房而非購房，使得住宅租賃市場的需求持續上升。在這個背景下，Invitation Homes (INVH) 作為美國新興住宅租賃公司，其規模經濟尤為引人注目。
在當前的共享經濟大環境中，人們對共享性和便利性的需求增長，“訂閱制”模式的興起或許為住宅租賃市場帶來了新的可能性。隨著“訂閱制”模式的推廣，住宅租賃市場有望迎來下一波增長空間，重新定義人們的居住方式。
Invitation Homes：住宅租賃“規模經濟”
2008年，美國遭遇了嚴重的房地產危機，導致整個金融體系陷入混亂，房價暴跌。當時的平均房價比2007年（危機前的高峰）低了40%，創下歷史新低。當時，這一情況引起了金融界的廣泛關注，巴菲特甚至表示願意投資500億美元購買住宅房地產，但最終未能實現。隨後，私募股權巨頭黑石集團/Blackstone也加入了競爭，展現了其雄厚的資金實力。
2012年，大衰退後的房價仍然接近底部，黑石集團成立了Invitation Homes，目的是在美國各地收購數萬套單戶住宅。Invitation Homes是一家垂直整合、可擴展的公司，具備內部的收購、翻新、租賃、維護和管理單戶住宅的能力。黑石希望透過這一計劃創建全美最大的單戶住宅租賃公司，實現規模經濟，吸引以收入為導向的最終買家。該公司的目標是以低於市場價格收購房產，然後進行出租，實質上成為一個“大型地主”。
在2012年至2016年間，黑石在加州、西雅圖、鳳凰城、拉斯維加斯等13個市場收購了近5萬套單戶住宅，總支出達到83億美元（平均每套約16.6萬美元）。收購後，黑石又平均投入約25,000美元進行翻修，為其投資組合額外增資12億美元。這使得黑石的單戶住宅投資組合初始總成本（包括購買和裝修）達到約96億美元。截至2016年底，Invitation Homes透過抵押貸款和信貸安排借入超過76億美元，黑石對Invitation Homes的淨投資僅剩20億美元。
2017年2月1日，Invitation Homes在紐約證券交易所進行首次公開募股IPO，代號為 (INVH)。其中，Invitation Homes的27%股份以15.5億美元的價格出售，整體估值接近60億美元。考慮到IPO時黑石的淨投資為20億美元，剩餘的75.49%股份估值約43.3億美元。因此，Invitation Homes成功上市，使得黑石在短短四年內為股東創造了高達40億美元的價值，由此獲利高達23億美元。
2018年，Invitation Homes已成為了美國新興住宅租賃公司，在全美擁有超過8.2萬處房產，主要集中在佛羅里達州和加利福尼亞州等多個經濟活動活躍的地區，成為了房地產規模經濟的一大成功案例。該公司總投資達100億美元，而黑石自身僅投資了20億美元，其餘資金則來自銀行及其他金融機構。
然而，隨著Invitation Homes的迅速擴大規模，該公司面臨了諸多挑戰。近期，Invitation Homes更是被聯邦貿易委員會/FTC指控欺騙租客和收取不當的隱性費用，引發了外界對該公司的廣泛關注與質疑。
被FTC指控欺騙租客、收取隱性費用
近日，聯邦貿易委員會/FTC對外表示，Invitation Homes在租賃費用上欺騙租戶，收取未公開的隱性費用，並在居民入住前未進行房屋檢查，此外還不公平地扣留租戶的保證金。該公司已同意擬議的和解方案，將返還4800萬美元，並承諾透明公佈租賃價格、建立公平的保證金退款政策以及停止其他違法行為。
FTC主席莉娜·M·汗/Lina M. Khan指出，Invitation Homes作為美國最大的單戶住宅房東，通過各種不公平和欺騙性的手段掠奪租戶，包括隱性費用的收取、不公正的保證金扣留，以及在疫情期間誤導租戶的驅逐政策。她強調，任何美國人都不應因企業房東的非法行為而承擔更高的租金或遭遇驅逐，並表示FTC將持續利用所有工具保護租戶免受不當商業行為的侵害。
根據投訴，Invitation Homes的廣告中所列的月租金並未包括每年超過1700美元的隱性費用。尋找出租房屋的消費者根據這些誤導性廣告支付了不可退還的費用，包括最高55美元的申請費和最高500美元的預訂費，許多消費者在簽署租約後才發現實際租金高於廣告價格。此外，這些隱藏的費用還包括“智慧家庭”技術和“公用事業管理”等服務，以及空氣過濾器交付和網路套餐，租戶無法選擇不支付。
自2019年以來，FTC表示，Invitation Homes僅針對價格不實的房屋收取了超過1800萬美元的申請費，這些強制性費用為該公司帶來了高利潤。訴狀指出，從2021年至2023年6月，Invitation Homes向消費者收取了數千萬美元的隱性費用，而這些費用被作為每月租金的一部分。
訴狀還引用了Invitation Homes執行長2019年發送給負責收費計劃的高級副總裁的電子郵件，內容提到要透過強制收取智慧家庭費用來“搾取更多利益”。此外，投訴指出，該公司在消費者支付不可退還的申請費和預訂費之前，故意不透露這些費用，儘管在租戶得知實際每月租金高於廣告價格後，該公司已收到大量投訴。
除了Invitation Homes，今年早些時候，自稱為監管機構的Accountable.US還針對美國第二大單戶租賃公司AMH/American Homes 4 Rent (AMH) 提出了指控。根據相關數據，2023年，Invitation Homes和AMH兩家公司的利潤合計達到9.531億美元，年增37%，其中增長的主要原因是租金上漲。在這樣的背景下，有一網友指出，Invitation Homes與我們日常生活中使用的“訂閱制”模式App有著異曲同工之妙。
“訂閱制”住宅租賃或成趨勢？
自1995年eBay成立以來，訂閱制服務如Netflix、Uber、Airbnb和WeWork等的興起，徹底改變了人們的飲食、出行、娛樂和工作方式。這些平台不僅提供了便捷的選擇，還創造了一種新的消費模式，使人們可以按需獲取服務，從而提升了生活質量。但與此同時，也讓用戶對它們產生了依賴，造成了一種“反噬”效應，使得人們在日常生活中幾乎無法脫離這些平台的使用。
作為全美新興的住宅租賃公司，Invitation Homes的租賃模式使租戶能夠靈活選擇居住空間，滿足他們的個性化需求。這種靈活性不僅改變了人們對住房的傳統觀念，還讓租戶在選擇上享有了更多的可能性和便利，從而適應了現代快節奏的生活方式。租戶可以根據自身的生活需求、工作變動和家庭狀況，隨時調整居住地點，而無需承擔長期持有房產的經濟壓力和風險。
然而，這種靈活的租賃模式也可能導致租戶對租賃服務產生依賴，甚至面臨不公平對待的風險。正如近期，Invitation Homes在某些情況下通過不公平和欺騙性的手段掠奪租戶，例如隱性費用的收取、不公正的保證金扣留，以及在疫情期間誤導租戶的驅逐政策等問題。這些行為不僅損害了租戶的權益，也讓整個租賃市場的信譽受到影響，對消費者的信心造成了打擊。
若能夠妥善發揮這“訂閱製”模式的潛力，未來的租賃市場將展現出全新的趨勢。隨著科技的進步和社會需求的演變，租賃服務可以更加透明和靈活，並在建立更為健全的規範體系下，為租戶提供更好的保障。
但近期受各種消息的影響，Invitation Homes的股價已經下跌至較低水平，這使得投資者對其未來發展產生了疑慮。但值得注意的是，“訂閱製”模式住宅租賃的普及可能會為房地產市場帶來新的機遇，特別是在年輕世代越來越青睞靈活和便捷的居住選擇的背景下。這一變化不僅將影響租賃市場的結構，還可能重新定義人們對住房的需求。作為聰明的投資者，在這一背景下，可以透過分析市場需求、租戶的行為變化以及環保趨勢，深入理解這一新興模式的長期可行性和收益潛力。
