要點:
金融化通過將住房作為金融資產進行大規模投資和盈利最大化操作，導致租金普遍上漲，進一步加劇了弱勢群體的住房負擔危機。
在當今住房市場日益緊張的背景下，租金不斷攀升已成為許多城市居民面臨的嚴峻挑戰。盡管多種因素共同作用，但近年來“金融化”趨勢對租金上漲的推動作用尤為突出。金融機搆以投資回報為導向，將住房資產納入其資本運作體系，這不僅改變了傳統房東的經營模式，也深刻影響了住房的可負擔性和社會公平。
近日，一份研究表示，基於加拿大大多倫多地區的建築物租金和所有權數據，首次明確表明金融公司比其他房東收取更高的租金並且漲幅更快。與此同時還發現，金融公司在居民種族成分較多的低收入地區提高租金的幅度最大。理解金融化如何具體推高租金，對於尋找切實有效的政策解決方案至關重要。
加拿大住房市場金融化是什么？
金融化指的是金融部門在各經濟領域中影響力日益擴大，尤其在租賃住房市場中表現明顯。這種趨勢下，資產管理公司、房地產投資信託/REITs以及退休基金等金融機構積極收購住宅物業，將其納入投資組合。
這些所謂的“金融房東”，不再將住房視為基本民生需求，而是當作能帶來收益的金融資產。與傳統的個體房東不同，他們的行為模式由“股東價值最大化”所驅動，核心目標是為投資者創造最高回報。
雖然個體房東同樣有獲利動機，但他們通常不需對外部股東負責，且缺乏金融企業所具備的資源與策略能力，無法像金融房東那樣系統性地優化獲利模式。
研究指出，在加拿大，金融房東的進場與租戶居住成本上升、驅逐申請頻率增加及建築物維護狀況惡化存在關聯。金融房東往往收取更高租金，加劇了住房可負擔性的挑戰。
事實上，即使在進行實證分析之前，專家們已有充分理由推測金融機構可能傾向於收取更高租金，部分原因在於多家企業已於公開文件中明確表達了這一策略。
例如，Minto REIT在2018年的投資者簡報中指出，其現有租金水準為同行中最高。
Centurion REIT亦於2020年發布報告，並附上圖表顯示其租金漲幅超越通貨膨脹率及市場平均水平。
此外，加拿大最大私人房東之一的星光投資公司/Starlight Investments則在2019年一份白皮書中詳述其透過翻新提升公寓價值的“增值策略”，並強調這使其與其他房東形成差異。該報告同時披露，一處翻新物業的月租金提升達411加元，漲幅高達31%。
加拿大住房金融化為何會抬高租金？
據相關研究表示，將2022年至2024年期間加拿大抵押貸款和住房公司/CMHC針對1602棟建筑的季度租金數據，與建筑物發布的出租廣告租金進行了對比。
結果發現，房東在發布出租廣告時，標出的租金通常高於所在區域的平均水平。專家們將這種高於平均租金的差額定義為“租金溢價”，即可租單元租金與同一區域同等面積單元平均租金之間的絕對或百分比差異。
具體而言，在大多倫多地區/GTA，金融公司收取的租金溢價最高，平均比當地租金高出44%，相當於多收取約670加元。相比之下，非金融連鎖房東（擁有多棟物業但未歸類為金融機搆）收取的溢價為30%，約高出477加元。而規模較小、僅擁有少數物業的房東收取的租金溢價則相對較低，介於15%至22%之間。無論建筑物是全新還是需要維護，金融公司均收取最高的租金溢價。
值得注意的是，私募股權公司Woodbourne是收取最高租金溢價的房東之一。該公司表示，釆用了RealPage的YieldStar平台，一種基於算法的動態定價軟件。
目前，該軟件成為一起訴訟的焦點，相關訴訟指控十多家房東及物業管理方合謀人為抬高加拿大各地租金。與此同時，加拿大競爭局/Competition Bureau也正對租賃市場中人工智能定價工具的使用情況展開調查。
此外，研究還發現，金融公司在提高租金的速度上更為激進。平均每季度，金融房東將租金提升約5%（即96加元），而小規模房東（僅擁有一處物業）同期漲幅為3.6%（約59加元）。
通過回歸模型分析，專家們證實金融所有權是所有業主類型中，導致租金水平和租金溢價最高的最顯著預測因子。模型估算顯示，若物業歸金融公司所有，租戶需支付的租金將比單一業主多出約13%。
加拿大低收入住房、邊緣化租戶面臨風險
雖然所有房東在這些社區都收取較高的租金溢價，但金融房東尤為激進，其溢價達49%，明顯高於其他地區的41%。此外，專家們還觀察到租金溢價較高的地區通常擁有較高比例的種族化居民，顯示出溢價水平與社區種族搆成之間存在空間關聯。
據相關數據顯示，金融公司在推動邊緣化社區的高檔化過程中，扮演了推波助瀾的角色，對低收入和種族化租戶集中的區域實行最為激進的租金上漲政策。
盡管金融公司報告的年度回報率創紀錄且“租金上漲”達15%，但加拿大正面臨嚴重的住房負擔能力危機。金融化正在加劇多倫多的住房負擔問題，且這一趨勢有望持續，尤其因為金融房東是該市最大的套房買家和最大的房東群體。
為應對這一問題，不少專家都支持近期提出的針對控制金融地主權力的政策建議，包括加強對房東的監管、更嚴格的租戶保護措施以及增加社會住房供應。若不加以有效控制，金融化將繼續加深住房負擔危機，而最終受害的將是最難以承擔高租金的弱勢群體。
在這樣一個背景下，住房問題已不僅僅是經濟數據的冷冰冰數字，更關乎每一個家庭的安全感與尊嚴。金融化推動的租金上漲，正在逐步侵蝕社會的公平基礎，使原本脆弱的群體被迫面對無處安身的困境。解決住房負擔危機，不僅需要政策的干預，更需要社會各界重新審視“住房”的本質：它應是每個人享有的基本權利，而非單純的投資工具。唯有如此，才能讓城市真正成為一個包容且有溫度的家園。
