要點:
盡管加拿大6月份新屋開工量看似強勁，創下多年來新高，但其背后隱藏的卻是購房需求暴跌與租賃項目激增的結搆性轉變。這種由政策引導向租賃市場傾斜的模式，恐將導致未來租金價格調整，并對傳統住房模式搆成挑戰。
加拿大房地產市場向來是國民經濟的晴雨表，其一舉一動都牽動着無數家庭的心弦。然而，最近公布的房屋開工量數據，在數字上看似強勁，實則掩蓋了一場正在悄然發生的深刻結搆性變革。據加拿大房貸、房屋和住房公司 /CMHC的數據顯示，6 月新屋開工量攀升，達到多年來最高的水平之一。
這看似市場信心的轉變，但專家警告稱，事實並非如此。隨著購屋者撤離，開發商正轉向租賃市場，大量待建項目為新一輪價格調整奠定了基礎。 表面繁榮之下，購房需求暴跌與建造活動高漲形成鮮明對比，這不僅反映了市場內部的劇烈矛盾，更預示着加拿大傳統的住房模式和政策走向正面臨前所未有的挑戰。
加拿大住房開工量飆升需求卻暴跌
加拿大六月的新屋開工量表現出乎意料的韌性。盡管市場需求降至曆史低點，但經季節性調整后的年化開工量/SAAR仍達到283,700 套，較上月增長0.4%，創下自2021年以來的最高水平。
不過，有經濟學家指出，考慮到當前部分市場已陷入類似衰退的狀況，加拿大整體住房開工量的堅挺顯得異常。例如，多倫多的新建公寓銷量已跌至30多年來的最低點，這導致新項目停滯。據該銀行數據，主要城市的公寓開工量下降了約30%，其中多倫多的公寓開工量更是驟降超過60%，主要原因是投資者需求枯竭以及人才因安大略省不斷飆升的生活成本而流失。
加拿大政策從鼓勵購屋者轉向鼓勵租屋者
令人意外的是，近期房屋開工量的激增并非由購房者需求所驅動，而是主要得益於租賃公寓項目的推動。這反映出政策制定者已悄然將其刺激重點從支持個人購房者，轉向扶持機搆房東積累長期資產。
為此，政府提供了多項支持措施，包括由加拿大抵押貸款和住房公司/CMHC支持的優惠貸款，以及為這些機搆量身定制的融資計划，而這些計划的風險最終卻更多地轉嫁給了納稅人。
當前，加拿大的租賃市場正以前所未有的速度填補房屋建設的缺口。經濟學家指出，這反映出市場正大規模轉向專門建造租賃用途的建筑，甚至有開發商正在將原本為銷售而設計的項目轉為租賃用途。
目前，主要城市中心的租賃房屋開工量創下曆史新高，抵消了購房需求下降帶來的影響。雖然這種轉變暫時維持了建筑行業的活躍，讓起重機和倉庫保持繁忙，但這并非沒有潛在后果。
經濟學家警告稱，加拿大的租賃市場熊市可能才剛剛開始。盡管目前租金價格僅出現小幅回調，仍維持了近期大部分漲幅，但他認為這種情況很快就會改變。這是因為，此次大規模供應轉移的全面影響尚未在市場上顯現，且隨着加拿大人口增長的放緩，租金下行的壓力將進一步增大。
專家進一步解釋道，雖然房屋開工量從數據上看依然強勁，但其結搆性變化卻揭示了不同的故事。開發商不再主要為購房者建造房屋，而是轉而追求租賃收益。這種轉變或許能延緩建筑業的整體低迷，但卻可能在需求降溫之際，造成租賃房屋供應過剩的局面。
這種模式的轉變并非沒有風險。當租金下跌時，租賃資產的價值往往隨之下降。更令人擔憂的是，在這種情況下，這些租賃資產的風險正越來越多地由納稅人來承擔。他明確指出，雖然這可能暫時緩解眼前的經濟影響，但最終將成為下一屆政府必須面對的難題。
加拿大房地產的結搆性變革或開始
在加拿大看似平靜的樓市數據之下，一場深刻的結搆性變革正悄然進行。表面上，加拿大新屋開工量依然高企，仿佛建筑業正欣欣向榮。然而，深入剖析便會發現，這種表面的繁榮與深層的市場動能南轅北轍。購房需求的急劇萎縮，特別是核心城市公寓銷售的冰點，與持續的建筑活動形成了鮮明對比，揭示了一個充滿矛盾的“魔幻現實主義”場景：房子還在建，但買房的人卻少了，租賃市場的角色正在被徹底重塑。
這種供需背離的局面，并非簡單的市場波動，而是多種宏觀經濟因素和政策導向疊加的結果。高利率環境持續擠壓了普通購房者的負擔能力，使得擁有房屋的夢想變得遙不可及。與此同時，不斷上漲的生活成本，尤其是在多倫多、溫哥華等一線城市，正加速人才外流，進一步削弱了購房市場的基礎。這不僅僅是數字的冷冰冰變化，更關乎無數家庭的安居樂業，以及加拿大長期以來引以為傲的社會公平。
令人關注的是，政府在其中扮演了關鍵角色。政策制定者的重心已悄然發生轉移，從過去鼓勵個體置業轉向大力支持機搆投資者進入租賃市場。這種轉變不僅體現在政策話語上，更落實到具體的金融激勵措施中。通過加拿大抵押貸款和住房公司/CMHC提供的優惠貸款，以及為大型機搆量身定制的融資方案，政府實質上是在引導資本流向租賃型物業的開發。
這種政策轉向帶來的后果是雙刃劍。一方面，它確實在短期內維持了建筑業的活躍，確保了就業，并為部分無法購房的群體提供了更多的租賃選擇。建筑工地上弔車林立的景象，似乎仍在傳遞着經濟活力的信號。然而，這種由租賃驅動的增長，本質上是將私人購房市場的風險轉嫁給了公共財政和未來的租賃市場。
租賃市場的大規模擴張并非沒有隱患。當大量租賃單元涌入市場，尤其是在人口增長可能放緩的背景下，租金價格的下行壓力將不可避免地增大。有分析師已發出預警，當前的租金小幅回調可能只是“租賃熊市”的序曲。一旦租金開始顯著下跌，不僅會影響到機搆房東的收益，更重要的是，那些以未來租金收益為擔保的資產價值將面臨貶值風險。
更深層次的問題在於，這種由政府支持的租賃資產累積模式，使得一旦市場出現大幅調整，其風險將越來越多地由納稅人承擔。政府通過優惠貸款和定制融資方案為機搆“保駕護航”，意味着一旦這些租賃項目面臨財務困境，最終買單的可能是廣大民眾。這種“私有化利潤，社會化風險”的模式，對公共財政的長期健康搆成了潛在威脅。
長遠來看，這種結搆性轉變對加拿大的社會模型將產生深遠影響。如果購房不再是普通家庭可以實現的夢想，而租賃成為唯一的居住選擇，這將加劇財富兩極分化。一個健康的社會需要多元化的住房結搆，既包括可負擔的自有住房，也包括穩定且價格合理的租賃市場。當前政策對租賃市場的過度傾斜，可能導致自有住房與租賃市場之間的不平衡加劇，從而侵蝕加拿大社會模型的韌性。
當前的房屋開工數據雖然表面強勁，但其背后的結搆性變化和潛在風險不容小覷。政府和政策制定者需要更全面地評估這種轉變的長期影響，確保住房政策能夠真正服務於全體公民的福祉，而非僅僅延緩短期的經濟挑戰，或無意中加劇社會財富分配的不平衡。如何在這場“魔幻現實主義”的住房市場中，找到一條真正可持續且公平的發展路徑，將是加拿大未來面臨的一大考驗。
