要點:
加拿大房地產市場正呈現房屋回暖、公寓承壓的分化格局，映射出在高利率與外部不確定性下，市場復甦進程的不均衡與複雜性。
加拿大房地產市場經歷了低迷的一年，一些專家將房地產市場描述為“一到就死氣沉沉”，但最近房屋市場和公寓市場卻處於截然不同的現狀。
在高利率、高通脹與全球貿易緊張局勢交織的大背景下，加拿大房地產市場正經曆一場復雜的修復與重搆。一方面，政策不確定性和經濟放緩使買賣雙方愈加謹慎，另一方面，一些關鍵區域的市場情緒卻悄然回暖，顯示出局部復蘇的跡象。這種冷熱并存的局面，不僅反映出區域差異，也揭示了政策與外部環境對住房市場的深刻影響。
房屋市場可能顯現復甦跡象
近日，加拿大皇家銀行/RBC本周發布的一份報告指出，加拿大部分地區的房屋轉售市場在5月出現復蘇跡象，主要得益於美加貿易緊張關系的局部緩解。
RBC經濟學家在報告中指出，自5月起，美國對加貿易戰有所降溫，盡管鋼鐵和鋁關稅的上調在局部地區帶來新的不確定性，但整體來看，市場對經濟前景的擔憂略有減輕。“我們預計，未來几個月情況將變得更加明朗。”
抵押貸款平台Ratehub.ca的專家也指出，貿易局勢此前打擊了購房者信心，但目前已出現“希望的曙光。從短期來看，交易活動已有所回升，這與當前貿易局勢緩和帶來的樂觀預期相一。”盡管增幅不大，但市場信心確實有所恢復。至少對部分加拿大人而言，信心正在逐步回歸，并在一定程度上影響了房市情緒。
不過，也有專家提醒，房市仍面臨諸多不確定因素。如果就業市場持續走弱，且沒有實質性的降息刺激，房地產銷售可能依舊乏力。
根據RBC的數據顯示，多倫多、渥太華、卡加利、埃德蒙頓、菲沙河谷、薩斯卡通和里賈納等地的市場已顯露復蘇跡象。盡管特朗普政府發起的貿易戰曾令多倫多房市陷入停滯，但該市4月至5月的房屋轉售量仍上升了8.4%。不過，房價仍處低位，同比下跌4.5%。
卡加利與埃德蒙頓的市場也有所改善。有專家表示，“貿易不確定性確實讓部分買家選擇觀望，但在卡加利，其對整體需求的影響可能有限，也可能是暫時的。”卡加利5月的市場活動環比增長8%。
與此同時，魁北克市場則走出獨立行情。不僅大蒙特利爾地區，連魁北克市和其他中小城市的房市也表現強勁。RBC報告顯示，蒙特利爾5月獨立屋與公寓的平均售價分別同比上漲8.6%與4.3%，盡管漲幅略低於4月，但整體仍呈穩健增長趨勢。
報告提到，“雖然埃德蒙頓、薩斯卡通、里賈納等草原城市，以及魁北克市與聖約翰等大西洋地區市場未能完全擺脫貿易緊張帶來的影響，但迄今為止仍展現出穩健的表現。”
儘管多倫多與菲沙河谷地區的房市逐步回暖，但安大略省與卑詩省其他地區的賣家則面臨更多困難。Ratehub.ca的專家指出，“許多深受關稅衝擊的產業，如製造業，主要集中在安省南部地區，對當地房市造成了壓力。”
報告指出，在溫哥華，賣家不得不接受更低的報價，因為買家明顯不急於入市。報告分析稱，“當前的經濟不確定性讓買家更傾向於觀望。由於市場上的可選房源增多、價格持續下調，時間顯然站在買方一邊。”
儘管市場交易量有所回升，但專家認為，今年夏季的房地產市場仍將維持買方優勢。“夏季原本就是全國房市的淡季，我對這段期間的市場活力並不抱太大期望。真正的回暖可能要等到秋季，屆時通常是房市年度的活躍時段。”
對買家而言，當前市場提供了更多房源、較佳的議價空間及更寬鬆的貸款條件。專家對此指出，“目前買家有機會以更具吸引力的價格入市，且較低的利率也提升了可貸金額。在這樣的市場中，買方擁有更強的談判優勢，例如爭取房屋檢查或融資條件。”
不過，對賣家而言，挑戰仍舊不小。“若打算在市場低迷時期掛牌，務必設定合理的期望並調整售價策略。一位熟悉社區動態、了解類似物件售價且具備良好行銷能力的經紀人，將是您成功出售的重要資源。”專家建議說。
公寓市場疲軟威脅未來房屋供應
但相較之下，作為房屋形態之一的公寓，就并沒有那么“風光”了。據加拿大抵押貸款與住房公司/CMHC指出，由於多倫多和溫哥華的公寓售價與租金持續走低，導致兩地建筑活動明顯放緩，這一趨勢可能對全國擴大住房供應的長期目標搆成阻力。
受高利率、購房需求疲軟與大量新建項目交付等多重因素影響，這兩個主要市場的公寓銷售大幅萎縮，庫存水位不斷攀升。CMHC警告稱，在當前經濟前景不明朗的背景下，几乎沒有跡象顯示房價和租金將很快反彈。
分析指出，雖然短期來看，大量開發項目在一定程度上為多倫多和溫哥華這類高房價城市的購房者與租客帶來了實惠，但代價是新屋建設意願受抑，可能加劇未來的住房供應缺口。
低利率環境曾在疫情前后引發一波購房熱潮并推動公寓建設高漲，但自2022年利率大幅上調以來，需求銳減，購房者負擔能力與投資回報雙雙下滑。“當前買家情緒極為低迷，無論是自住者還是投資者，市場需求已降至過去20年來的最低點，庫存則持續累積，”多倫多房地產公司從業者表示。
根據CMHC的數據顯示，從2022年至2025年第一季，多倫多公寓總銷量暴跌75%，溫哥華則減少37%，與此同時，兩地的可售庫存顯著上升。其中，多倫多2025年第一季的預售公寓“庫存月數”比2022年暴增逾14倍；同期轉售均價下滑13.4%，溫哥華則下降2.7%。
據相關數據顯示，去年11月多倫多房地產公司與一位公寓業主討論一套當時開價95萬加元的單位，而一個月后，兩套几乎相同的公寓只賣出85萬元。該公司表示，“當然并非所有區域都出現這種現象，但在市場深度低迷、需求疲軟、賣方急售的背景下，這種現象就會發生。”
部分投資者更是遭遇嚴重虧損。分析指出，2024年交付的多倫多預售公寓中，部分投資者面臨多達6%的資本損失。許多在2019或2020年購入新建公寓的投資者如今發現這些房產“已大幅貶值”。“假如當初花100萬加元購買了一套尚未建成的新公寓，”從業人員表示說，“現在這套房的市場價可能只有70萬或75萬元，許多單位已經陷入負資產狀態。”
盡管聯邦政府承諾擴大住房供應，但經濟學家和業內專家普遍認為，現行政策力道仍顯不足，難以趕上迅速增長的人口帶來的住房需求。住房危機的根源之一，仍是新增住房遠遠趕不上人口擴張的速度。
在多倫多與溫哥華，不少新建住宅多為市場轉冷前售出的項目，預計將在今年陸續竣工，竣工數量有望逼近兩地於2024年創下的曆史高位。然而，展望后市，新增供應可能大幅收縮。
根據加拿大按揭與住房公司/CMHC的最新分析，截至2024年和2025年第一季度，多倫多約有55%的預售公寓單元仍未售出，而多數項目需達到約70%的預售比例才有資格獲得融資支持，這意味着部分開發案正面臨停工或取消的風險。分析指出，“2024年，多倫多和溫哥華的公寓項目取消率分別是2022年的五倍和十倍。”
為應對銷售疲軟，一些開發商嘗試將原計划銷售的項目改為專門出租用途，但CMHC警告，公寓取消數量不斷上升，未來完工的住房總量將因此減少。報告直言，“如今被取消的開發案，等於削弱了未來的可入住住宅供給。當前市場的緩解現象只是暫時的，長期來看，住房短缺問題或將更加嚴峻。”
有專家則表示，市場仍具一定反彈空間，只要貿易摩擦緩解、消費者信心回升，就有望帶來轉機。但他也警告稱，“若經濟在持續的全球貿易沖突中繼續受挫，房市可能會進一步惡化。”
儘管市場短期內呈現出局部回暖跡象，並因貿易緩解與政策調整帶來一絲曙光，但真正穩定且可持續的復甦仍需建立在更堅實的基礎之上，包括宏觀經濟的改善、利率環境的合理調整，以及針對住房供需失衡的長期解方。唯有在政策、信心與資源三方共振之下，加拿大房地產市場才能真正走出多重陰影，邁向健康且具韌性的發展新階段。
