要點:
房利美和房地美是政府資助企業，在美國房地產市場中扮演重要角色，對經濟穩定發揮關鍵作用。目前，對房利美和房地美的改革集中於結束其監管狀態，並確保這些機構以健康的方式運作，以促進穩定且流動的抵押貸款市場。
近日，億萬富翁投資者比爾·阿克曼/Bill Ackman表示，他預計美國即將上任的總統唐納德·特朗普/Donald Trump將會解除對房利美/Fannie Mae和房地美/Freddie Mac的監管，這樣有可能使這兩家公司重新成為私營企業。此外，他表示房利美和房地美有可能在未來兩年內解除監管，並且預計在2026年左右可能會進行公開上市。
房利美和房地美是由私人股東組成的營利性公司，設立初衷是透過從私營貸方購買房屋貸款，並將其轉化為抵押貸款支持證券，以擴大美國的住房貸款市場。這兩家機構對美國房地產市場的影響無可置疑。儘管房利美與房地美的名字很少出現在投資網站或金融新聞的頭條，但它們在過去80年裡一直是美國房地產市場的基石。其主要影響力在於將貸款證券化，這使得個人房貸能夠轉化為可交易的債券。這一資本流動的過程幫助貸方提供更多信貸，並最終影響利率，讓數百萬美國人能夠實現購房夢。今天，我們將一同深入了解其中的背景與原因。
什麼是房利美和房地美？
20世紀初，對大多數美國人而言，擁有住房幾乎是一個遙不可及的夢想。除非能夠全額現金支付，否則便需面對巨額的首付與短期貸款，最終導致沉重的負擔。即使在大蕭條期間能夠購房，許多房主仍可能因無力償還而喪失房產，當時約四分之一的房主面臨失去房屋的風險。銀行資金短缺，國家陷入了嚴重的住房危機。
為應對這一情況，美國國會於1938年通過“國家住房法”，創立了聯邦國家抵押貸款協會（簡稱房利美/Fannie Mae），以為住房提供穩定可靠的資金支持。隨後，房利美推出了一種新型的抵押貸款“長期固定利率貸款”，並且可以隨時再融資，這成為許多美國人購買首套房的重要途徑。
最初，房利美主要購買由聯邦住房管理局/FHA擔保的抵押貸款，後來又增加了由退伍軍人事務局/VA擔保的貸款。1968年，約翰遜政府將房利美私有化，使其成為一個完全由私人資本資助的股份公司，這一變動對後來的發展產生了深遠影響。
私有化的主要原因是預算需求，當時房利美的快速增長使得其抵押貸款被納入年度預算支出，進而增加了政府的預算赤字。兩年後，房利美不僅能購買FHA和VA擔保的貸款，還被授權購買傳統抵押貸款。
到了20世紀80年代，房利美開始發行抵押貸款支持證券/MBS，這為抵押貸款市場提供了更多的流動性。房利美通過在美國及國際資本市場發行債券來籌集資金，進一步擴大了其在市場中的影響力。數十年來，房利美一直是政府擔保抵押貸款的主要買家與賣家。
而房地美/Freddie Mac，即聯邦住房貸款抵押公司，則於1970年根據“緊急住房融資法”成立，旨在擴大二級抵押貸款市場並降低銀行的利率風險。1989年，根據“金融機構改革、恢復和執行法”，房地美重組為股東所有的公司。
其運作模式與房利美類似，是購買和擔保抵押貸款的政府支持企業，允許貸方騰出資金來發放新貸款。其目的都是通過購買來自銀行、儲蓄機構及其他貸款機構的抵押貸款，進一步擴大二級市場和MBS。
然而，也存在一些差異。房利美公開交易，而房地美則由私人股東持有。此外，房利美往往更關注單戶抵押貸款，主要從小型銀行，特別是那些專注於服務不足社區的儲蓄銀行中購買貸款。而房地美歷來資助過規模較大的多戶家庭持股，主要向大型零售和商業銀行購買抵押貸款。
房利美和房地美是做什麼的？
房利美和房地美透過增加抵押貸款資本的流動性在美國房地產市場發揮著舉足輕重的作用，這反過來又有助於降低購屋者的借貸成本。他們從貸方購買抵押貸款，然後將這些抵押貸款納入投資組合，或將其打包成抵押貸款支持證券出售給投資者。光是2023年，房利美和房地美就分別購買了805,000套和955,000套單戶住宅的貸款。
房利美和房地美的使命是“建立住宅抵押貸款二級市場設施，並確保其運營盡可能由私人資本融資”，兩家公司都被授權執行以下任務：維護住宅抵押貸款二級市場的穩定、妥善應對民間資本市場的需求、通過提升抵押貸款投資的流動性並為住宅抵押貸款融資提供更多資金，持續支持二級市場、促進更多民眾獲得抵押貸款。
此外，根據其章程，房利美還肩負著一項額外責任：管理和清算聯邦政府擁有的抵押貸款組合，旨在減少對住宅抵押貸款市場的不利影響，並盡量減少聯邦政府的潛在損失。
儘管這些公司是私人企業，房利美和房地美根據國會章程被認定為政府資助企業/GSE。這意味著它們雖然是私營公司，但與美國聯邦政府有著密切聯繫，被視為可能獲得財政支持。美國財政部曾為這些公司提供22.5億美元的信貸額度。2008年金融危機期間，兩家公司更是被置於聯邦政府的直接監管之下。
在正常情況下，政府的角色可能不太顯眼，但依然至關重要。以下是房利美和房地美與其他美國公司的一些主要區別：
美國總統任命每家公司18名董事會成員中的5名、財政部長擁有從每家公司購買最多22.5億美元證券的權力，以支持流動性、它們的證券被視為政府證券、這些證券不必在美國證券交易委員會註冊。
雖然它們不能直接發放抵押貸款，但可以購買抵押貸款用於證券化或投資目的。2008年，抵押貸款的金額上限為417,000美元，這使它們排除於價格較高的房地產市場之外，因其主要目標是為中低收入家庭提供服務。兩家公司均免繳州稅和地方稅。
此外，它們都受到住房和城市發展部/HUD及聯邦住房金融局/FHFA的監管。若遇到破產問題，解決方式不是通過破產程序，而是由國會介入。FHFA負責監管、執行並監控房利美和房地美的資本標準，並限制它們的抵押貸款投資組合規模。HUD則負責監督兩家公司的一般住房職能。
由於它們的GSE地位，市場普遍認為房利美和房地美的證券具有較高的安全性。人們相信，如果其中任何一家陷入財務困境，聯邦政府會介入並提供救助，就像大衰退前夕的情況一樣，這一信念被稱為“隱性保證”。
因此，市場對這種隱性擔保的信心使得房利美和房地美能夠以較低的殖利率在債券市場籌資。這些公司的企業債務（稱為機構債務）的收益率，通常比美國國債高出約35個基點。相比之下，AAA級金融公司債務的殖利率則比美國國債高出約70個基點。雖然35個基點的差距看似不大，但考慮到涉及的數萬億美元規模，這些差異積少成多，對市場和投資者產生了巨大的影響。
在2008年金融危機中的作用
自房利美和房地美成立以來，雖然其發展一度順利，但到了1980年代，儲蓄和貸款行業遭遇危機，這場危機使得該行業在房地產市場中的份額大幅縮減。進入1990年代，隨著電腦化技術的普及，抵押貸款申請和抵押貸款支持證券/MBS的處理變得更加高效且迅速。這些變化以及其他行業的發展促使房利美和房地美在90年代和2000年代初期迅速擴張。
在這一時期，經濟學家、金融專業人士以及政府官員頻繁就房利美和房地美的資產規模和操作方式展開討論與爭議。儘管不少分析師對這兩家公司不斷擴大的資產負債表提出了警告，但它們仍在2000年代初期面臨監管機構的審查。隨後，聯邦住房企業監督辦公室的調查揭露了房利美和房地美普遍存在會計不當行為，導致這兩家公司的經營狀況被認為是“不安全且不健全”的。
事實證明，這兩家公司採用了延遲核算費用並誇大收入的會計手段，這使它們能夠維持穩定的季度利潤增長。這些會計策略通常涉及複雜的衍生商品合約時間安排。隨著資產負債表錯位的問題終於浮出水面，兩家公司的高層被迫下台，並且它們多年來的財務報告被重新提交，數十億美元的損失被納入計算，並且兩家公司不得不支付數百萬美元的罰款。
2007年，房利美和房地美的保留投資組合，特別是在Alt-A和次級抵押貸款上的投資，開始遭遇重大損失。 2008年的房市崩盤使房利美和房地美瀕臨破產，因此被置於政府監管之下。
這些公司的龐大投資組合和擔保的抵押貸款規模使得聯邦住房金融局/FHFA以及市場中的其他人士都認為它們即將資不抵債。3月19日，聯邦監管機構批准這兩家公司再承擔2000億美元的債務，旨在穩定它們及更廣泛的經濟。然而，到了2008年9月6日，市場明顯認為這些公司已經陷入財務困境，FHFA將其置於監管之下。隨後，它們獲得了1900億美元的救助資金，並於2014年償還。
根據2008至2009年金融危機期間簽訂的監管協議，房利美和房地美被要求將大部分利潤上繳給財政部，以償還救助金，這也阻止了它們重建資本儲備。然而，2019年發布的新規則允許這兩家公司保留總計450億美元的收益（該數字後來有所調整）。這一變化被視為住房金融體系改革的第一步，包括結束政府對這些公司的控制。
截至2019年12月31日，房利美和房地美在監管期間已向財政部償還了3010億美元的股息，但至今仍處於監管之下。自那時以來，兩家公司一直在積累資本儲備。2024年2月中旬，房利美報告稱其2023年年底的淨資產達到777億美元，全年淨利潤為174億美元。而房地美則公布了477億美元的淨資產，並報告其2023年的淨收入為105億美元。
COVID-19大流行期間的作用
而在COVID-19大流行期間，聯邦政府啟動了一系列緊急措施，旨在幫助個人和家庭履行抵押貸款或租金義務。最相關的措施之一是“CARES法案”，該法案為擁有房利美和房地美支持的抵押貸款的房主提供了保障。
根據此法案，貸款人和貸款服務機構不得啟動或終止取消抵押品贖回權，該保護措施最終於2021年7月31日到期。房主可申請抵押貸款延期，該計劃可將抵押貸款付款降低或暫停長達12個月，並且不會收取滯納金或罰款。在寬限期結束後，房主可選擇逐步追趕付款或通過貸款修改計劃來維持較低的每月還款額。
房利美在那期間，推出了名為“災難響應網絡”的額外計劃，旨在幫助應對疫情所帶來的更廣泛的財務挑戰。該網絡為擁有房利美貸款的房主和房利美資助房產的租戶提供了獲得HUD認可住房顧問的服務。這些顧問為受影響的個人提供建議、個性化計劃、財務指導、預算支持，並提供長達18個月的協助。在疫情期間，FHFA也調整了貸款和評估標準，確保購房者可以繼續申請貸款並順利完成房產交割，同時遵守社交距離規範和封鎖措施。
儘管大流行對房利美和房地美造成了巨大的經濟損失，因為這些機構為抵押貸款和租賃市場提供了大量的流動性，但它們的財務狀況仍有所波動。從2019年到2020年，房利美的淨利潤下降超過20%，房地美的淨利潤則下降超過17%。然而，儘管2022年後高利率抑制了房地產市場，這兩家GSE在大流行過後的收入仍有所增長，資產負債表也逐漸穩定。
房利美和房地美在美國抵押貸款市場中扮演著關鍵角色，通過提供住房貸款支持美國中產階級。這兩家機構分別從不同的貸方購買抵押貸款，這一過程有助於為個人、家庭和投資者提供穩定可靠的抵押貸款資金來源。這也意味著，在大衰退和COVID-19大流行等危機期間，聯邦政府的援助能確保市場的流動性和穩定性。
僅2023年，它們便購買了176萬筆單戶住宅抵押貸款。如果沒有房利美和房地美，房貸的可獲得性和可負擔性將大幅降低。購房者可能會面臨更高的利率，銀行和貸款機構的融資將變得更加困難，且房屋擁有率也可能大幅下滑。這些機構的業務不僅支持了更廣泛的房地產市場，也對整體經濟發揮了重要作用。在未來的市場低迷期，保持合格借款人進入市場並確保流動性仍是至關重要的。
對於近日Bill Ackman的預測，一些主張將房利美和房地美私有化的人認為，這樣做可以減少政府風險，並促進抵押貸款市場內的更多競爭和效率。他們指出，私有化可以透過限制納稅人所面臨的潛在損失，來構建更永續的住房金融體系。然而，反對者則擔心私有化可能會推高抵押貸款利率、減少對經濟適用房的支持並加劇市場波動。他們認為，政府的角色對於確保房地產市場的穩定性和可獲得性至關重要，尤其是在經濟衰退期間。
隨著對房利美和房地美改革的辯論持續進行，政策制定者需平衡各方利益，以確保這些機構能在未來更好地服務於美國住房市場。房利美和房地美的穩定運作對於美國住房市場至關重要，特別是在面對金融危機和經濟衰退等挑戰時。這些機構不僅為購房者提供了穩定的貸款來源，也支撐了整體經濟的穩定發展。未來的改革應該著眼於提升其運作效率，增強資本儲備，同時保持政府的有效監管，以確保住房市場長期的穩定與可持續發展。
