美国房屋抵押贷款利率创21年新高，这意味着什么？

要点:
根据最新统计数据显示，由于历史性的升息循环还没结束，使基准10年期公债殖利率冲上2007年来新高，本周美国房贷利率重返7%大关，触及21年以来最高水准，为美国房市前景增添变数。

2023年8月17日抵押贷款利率本周触及21年来的新高，这一里程碑使得对于那些有兴趣购房的人来说变得更加昂贵。根据房地美/Freddie Mac的数据，30年期固定利率抵押贷款利率已从一年前的5.13%攀升至7.09%。

抵押贷款利率是“住房贷款收取的利率”，实际上是每月借钱的成本。随着抵押贷款利率上升，即使房屋的基本价格保持不变，对于想要购房的人们来说，每月还款也变得越来越昂贵。根据银行利率计算器，在2022年1月3.22%的30年期固定抵押贷款利率下，纽约一套价值40万美元、首付20%的房屋的每月付款为1716美元。现在，按照2023年8月7.09%的抵押贷款利率，同样价格的同一栋房子每月还款额将为2477美元。

因为随着抵押贷款利率上升，一些潜在买家推迟了购房，而卖家也同样不太可能挂牌出售房产。对于当前的房主来说，有一个主要的动机是等到利率下降后再决定重新进入市场并寻找下一套房子。较高的抵押贷款成本对任何想要进入房地产市场的人来说都是巨大的障碍。

抵押贷款利率为什么这么高？
抵押贷款利率上升的最大因素之一是美联储的货币政策方针，其中包括旨在对抗通胀的加息。通常，抵押贷款利率“跟踪十年期国债收益率”，并不直接反映利率上涨。然而，利率上升可能会影响国债收益率。

自2022年3月以来，美联储总共加息11次，利率区间从0.0-0.25%升至5.25-5.5%。 这些加息可能会间接影响长期抵押贷款利率的上升，因为它们使银行借钱的成本更高，而这些机构通过提高汽车和抵押贷款等贷款利率，将这些成本转嫁给消费者。同一时间段内，30年期固定抵押贷款利率从4.45%升至7.09%。

“抵押贷款利率上升背后的主要因素是美联储经历了这一历史性的紧缩周期，”达科表示。他指出，通货膨胀、国债规模和其他财政政策决定也造成了抵押贷款利率的上行压力。

美联储的努力帮助降低了通货膨胀，这显然是为了权衡许多消费者在增加贷款支付时可能感受到的痛苦。一些专家现在预测，与许多人曾经担心的更严重的经济衰退相比，美国实现“软着陆”的可能性更大——即一种既能避免经济衰退的低通胀状态。 7月份消费者物价指数/CPI报告发现，通货膨胀率处于几个月来的最低水平，同比上涨3%，而去年6月份的通胀率为9.1%。

对于那些想买房的人来说意味着什么？那些想卖的人怎么办？
尽管房屋的基本价格在过去一年半中可能保持不变，但较高的抵押贷款利率使得房屋的每月付款更加昂贵。这暂时阻止了一些潜在购房者购买。根据调查， 66%有兴趣购买的人表示，他们会等到利率下降后再购买。 “一些潜在买家因价格过高而被挤出市场，”凯尔顿说。

对于正在考虑购房的人来说，如果他们计划在房屋中居住五年以上，则可以以较低的抵押贷款利率进行再融资。此外，她建议可能会降低正在考虑的房屋的价格范围，以考虑额外的抵押贷款成本。

较高的抵押贷款利率也对卖家产生了影响。这意味着挂牌出售房屋的人越来越少，因为他们不想以如此高的利率进入房地产市场。目前大约80%的抵押贷款持有人的利率被锁定在低于4.25% 的水平，其中许多人可能不想接受条件更差的新贷款。由于所有这些人都被锁定在可变利率下，因此由于额外的成本，搬家或购买第二套房子的动力受到限制。因此，可用住房供应也减少：据报导，房屋销售数量与去年同期相比下降了19%。住房供应短缺也引发了今年房价可能上涨的预测。

利率可能需要多长时间才能回落？
由于美联储可能暂停加息，2024年利率可能面临下行压力。但这个过程可能需要一些时间，并且不会立即导致大幅下跌。这是一个渐进的过程。我们不会一夜之间回到5%的抵押贷款利率​​。

2002年4月当时30年期利率为7.13% 是抵押贷款利率最后一次上升。一年后的4月，这一比率已降至5.79%。 COVID期间的抵押贷款利率是近期记忆中最低的：在过去的几十年里，30年期利率在5%到6%的范围内是很常见的。 2000年之前，比率甚至更高，有时达到两位数。疫情期间，利率跌至历史低点，有时降至3%以下。因此，对于那些想要买房或出售现有房屋的人来说，如果您正在等待利率下降，您可能必须保持耐心：我们需要一段时间才能回到过去的低利率。

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