要點:
儘管抵押貸款利率微幅下降，但在高利率與經濟不確定性夾擊下，美國房市需求持續疲弱，市場觀望情緒濃厚，聯準會是否降息正成為左右房市走勢與經濟復甦的關鍵變數。
上週，抵押貸款利率略有下降，但這並未刺激抵押貸款需求。根據美國抵押貸款銀行家協會/Mortgage Bankers Association經季節性調整的指數，上週抵押貸款申請總量較前一周下降了3.9%。
在高利率政策持續壓制下，美國房市正處於一個矛盾交織的關鍵時刻：一方面，供應量創下多年新高，部分地區價格出現鬆動。另一方面，購屋需求遲遲未能有效釋放，交易動能仍顯疲弱。市場參與者普遍期待聯準會的下一步動作，尤其關注何時將啟動降息，以扭轉目前僵局。在此背景下，一系列經濟數據與政策訊號正成為左右房市走向的關鍵指標。
房貸利率微幅下滑，房市買家仍在觀望
根據最新數據顯示，貸款金額不超過80.65萬美元的30年期固定利率房貸，其平均合約利率從6.98%小幅下降至6.92%。針對首付比例為20%的貸款，包含手續費在內的點數也從0.67微幅下調至0.66。整體而言，過去兩個月的利率變動幅度相當有限。
受利率波動影響最為敏感的房貸再融資申請本週減少了4%，但仍較去年同期增加42%。雖然去年的利率僅高出約15個基點，但由於當時整體申請量偏低，因此即便利率變化不大，也足以產生明顯影響。
對此，美國抵押貸款銀行家協會/MBA經濟學家指出，“無論是傳統貸款還是政府支持貸款，再融資活動本週皆出現下滑。整體平均再融資貸款規模降至2024年7月以來的最低水平，顯示出潛在借款人仍在等待更大幅度的利率下降。”
購屋貸款方面，本週申請量同樣下降了4%，但較去年同期增加18%。儘管抵押貸款需求有所成長，春季市場仍顯疲軟，成交量未能追上去年同期水準。購屋需求增長的主要動力來自市場供應增加，目前供應量已達五年來新高，但買氣仍未完全釋放。
本週初，抵押貸款利率維持在相對穩定的水準，市場普遍認為真正的轉折點將取決於本週五即將公布的關鍵非農就業報告。不巧的是，ADP最新數據顯示私營部門新增就業人數降至兩年多來新低，加劇了市場對經濟放緩的擔憂，也進一步引發對聯準會降息的期待。
就業人數降至兩年多以來最低水平，特朗普再度施壓聯準會降息
在今天ADP公布疲弱就業數據後， 美國總統特朗普迅速在Truth Social上發文，強烈惇促聯準會主席鮑威爾儘快降息。
“ADP數據出爐！太晚了，鮑威爾現在必須降息。”特朗普寫道，語氣憤怒，並補充說，“他太不可思議了！”特朗普長期施壓聯準會放鬆貨幣政策，以提振經濟增長。他還提到，“歐洲已經降息九次了！”
根據薪資服務公司ADP當日發布的報告，5月美國私營部門僅新增3.7萬個就業機會，遠低於市場預期的11萬個，創下自2023年3月以來的最低水準。
這份報告發布的時間，距離美國勞工統計局即將公布的5月非農就業數據僅剩兩天。儘管ADP與官方數據在方法上有所差異，往往不完全一致，但經濟學家普遍認為，兩者合併觀察有助於更全面評估就業市場健康狀況。此外，根據道瓊斯的調查，市場預計官方非農報告將顯示5月新增約12.5萬個工作職位。
特朗普上週曾在白宮與鮑威爾舉行會談，討論經濟議題。然而，雙方後續發布的聲明顯示，這場會議氣氛並不融洽。白宮新聞秘書卡羅琳·萊維特指出，特朗普告訴鮑威爾，不降息是個錯誤，這將使美國在對抗中國與其他國家時處於劣勢。聯準會則回應，鮑威爾重申貨幣政策應以經濟數據為依據，而非受到政治壓力影響。
受此影響，在今天公佈的美國服務業數據顯示經濟放緩后，也加劇了投資人對經濟成長放緩的擔憂。 5月ISM服務業指數跌至49.9%，低於擴張/收縮線，也低於道瓊指數52.1%的普遍預期。調查也顯示，新訂單、產量、庫存和訂單積壓均下降。
同時，美國對進口鋼鐵和鋁的關稅從週三起翻倍至 50%，此舉有可能減緩經濟活動並提高從石油鑽探設備到啤酒和汽水罐等所有產品的價格，而特朗普聲稱提高關稅將進一步保障鋼鐵業安全。
此外，投資者對中美兩大經濟體之間貿易談判的低迷表現出明顯反應，特朗普今日表示與中國國家主席習近平達成協議“極其困難”，而中國外交部長則呼籲美國“與中國相向而行”，雙方目前局勢仍不明朗。在多重經濟和政治壓力的夾擊下，聯準會面臨降息的強大呼聲，市場普遍認為降息將成為促進房市復甦的關鍵因素。
多重壓力倒逼聯準會，降息或成房市復蘇關鍵
在高利率環境下，銀行對房貸的審核標準逐漸趨嚴，對信用評分、負債比、收入來源的要求日益保守，導致不少邊緣購房者被排除在市場之外。只有當利率下調，金融機構風險承受意願提高，信貸條件鬆動，才能真正釋放被壓抑的購屋需求，讓住房市場從冷淡中回溫。若聯準會能釋出降息訊號，有助於修復預期與現實的落差，重新點燃開發端信心，進而拉動整體經濟活動。
據相關數據顯示，在美國，住房資產佔家庭財富比例極高。過去一年高利率壓制房價，許多家庭面臨淨資產縮水壓力，對消費與借貸行為形成不利影響。若房市因降息趨穩回升，將對家庭財務狀況帶來正面回饋效應，進一步帶動汽車、耐久財與服務業的支出意願。
對年輕世代與首次購屋者而言，當前高利率環境導致月付成本高漲，更是使得入場門檻大幅抬高。這些潛在買家雖有穩定收入與強烈需求，卻被高貸款成本擋在門外。一旦利率回落，這一族群將成為房市復甦的關鍵推手，掀起一波補償性購屋潮。
隨著降息預期升溫，金融市場資產價格已有所反應，股市近期呈現走高態勢。對不少投資型買家與高資產族群而言，股市回溫將增強其資產配置信心，部分資金將轉向房市尋求對沖通膨與長期報酬，形成資本重回不動產的結構性動能。
在多方壓力交織的當下，美國住房市場已不再只是單一產業的景氣指標，而是整體經濟信心的縮影。從利率政策、就業數據，到全球貿易局勢的變化，無一不牽動市場神經。當前的觀望與遲疑，正是對未來不確定性的真實反映。若能透過穩健的政策引導與有效的市場預期管理，喚回消費與投資的雙重信心，房市或將成為驅動經濟復甦的槓桿起點。
