要點:
抵押貸款和住房公司預測，未來十年需建造多達480萬套新房以恢復負擔能力，加拿大正面臨嚴峻的住房供應壓力，亟需借鑒國際經驗解決這一社會核心挑戰。
近日，抵押貸款和住房公司/CMHC表示，根據預測需求，加拿大未來十年將需要建造多達480萬套新房，才能恢復到2019年的負擔能力水平。
住房問題已成為影響社會穩定與民生幸福的核心挑戰。隨着人口增長和城市化進程加快，加拿大面臨着前所未有的住房供應壓力。如何有效緩解住房短缺，提升可負擔性，已成為政府、專家和社會各界亟待解決的難題。本文將深入探討最新的住房供應缺口數據，并借鑒歐洲先進的社會住房經驗，為加拿大住房困局的破解提供啟示。
加拿大住房供應缺口劇增
據國家住房機搆今日發布最新供應缺口估算報告，指出到2035年，加拿大自有住房和租賃市場每年需要新增43萬至48萬套住房。這意味着目前的住房建設速度需提升約一倍。
截至今年5月，加拿大新屋開工累計達到90,760套。該機搆副首席經濟學家指出，要實現建設速度翻番，必須顯著擴充和現代化勞動力隊伍，增加私人投資，減少監管和審批延誤，同時降低開發成本。
2023年，抵押貸款及住房公司曾估算，為恢復至2004年可負擔住房水平，到2030年加拿大需在原計划建造的230萬套基礎上額外建設350萬套住房。報告還細分了地區差異，顯示安大略省和新斯科舍省面臨最大的住房供應缺口，而蒙特利爾在所有大城市中缺口最為顯著。
相比加拿大，盡管歐洲同樣面臨租金和房價上漲的壓力，但專家認為，奧地利等國的社會住房模式為應對負擔能力危機提供了有效方案，呼吁各國政府持續加大對此類項目的投入。
這種模式可以在加拿大出現嗎？雖然聽起來似乎遙遠，但歐洲專家強調，這一些相對簡單且有效的政策干預措施，或許可以成為加拿大的“借鑒之路”。
借鑒歐洲一：無營利住房
住在薩利赫貝戈維奇家附近的是一位建築師，曾負責維也納市的住房計畫。她曾擁有一套公寓，但後來選擇將其出售，搬回了社會住宅，認為那裡的公寓更現代且更寬敞。
她的故事正體現了歐洲社會住宅的一大特色：寬鬆的資格標準。約有四分之三的奧地利人收入低於申請門檻，意味著許多中產階級家庭也能獲得收入相符的住房，且租金上限合理地控制在收入的25%。
當地相關人士表示，這種多元化的租戶結構讓補貼住房幾乎不存在歧視現象，社區因此保持多樣性，並確保護士、環衛工人、公車司機等關鍵職業群體能夠在城市內獲得合適住房。
奧地利有限盈利住房協會聯合會的政策專家指出，來自不同群體和背景的人們共居同一社區，這類住房不被視為短期的應急方案。該協會代表管理所有這些低成本住房的非營利或“有限利潤”公司，根據奧地利法律，這些公司必須將除3.5%以外的所有利潤再投資於住房事業。
歐洲住房優先組織的專家認為，這種模式促成了社區投資的良性循環。資金不再流向股東，而是被用來建設高品質且價格合理的住房及社區，並對更廣泛的市場產生價格抑制效應。
而類似的模式並非奧地利獨有，在整個歐洲，多數政府通過大型私人非營利組織來管理部分補貼住房。以荷蘭為例，全國範圍內的非營利組織不到300個，這種合併方式避免了加拿大常見的大型盈利性房地產投資信託帶來的問題。
荷蘭租戶聯盟負責與政府協商全國租金限額，其主席表示，這種體系下的住房條件普遍優於私人市場。相比之下，多數私人房東都屬於“業餘”性質，他認為這並非完全負面，就如同有些人能做出美味蛋糕，但通常人們還是會選擇去麵包店買蛋糕。
借鑒歐洲二：質押空間
這些非營利組織當然不能僅靠租金收入來維持營運，因為這種成本結構無法長期支撐。
在芬蘭、荷蘭和奧地利等地，經濟適用房的建設熱潮得益於政府的大規模投資與支持。歐洲各國政府紛紛採取創新措施以降低成本，其中一項重要策略是城市政府在土地交易時積極介入，通過賦予自身優先購買權，確保能掌握核心地段的土地資源。
掌握土地使得市政當局能夠在重點區域內將住房價格鎖定於可負擔水平，維持時間可長達一個世紀甚至更久，而這一期限遠超加拿大一般的20至30年。雖然土地購買成本依然高昂，但部分地區如荷蘭，政府有權從購地費用中扣除基礎設施如道路和供水的附加成本，大幅節省了重劃和建設住宅區的支出。
此外，政府的土地購買行動還為非營利組織提供了大量的長期低利率貸款，以支持經濟適用房的建設和管理。這些穩定的資金投入，使非營利機構能夠承擔責任，持續擴大住房供給。
加拿大方面也正在考慮類似的方案，住房、基礎設施及社區部門近期提出了一項“租金保障基金”的計劃，旨在幫助非營利組織及合作夥伴獲取並維護更多可負擔出租住房。有關專家指出，許多社區缺乏足夠的收入來源來自我支持擴大住房供應，因而政府和社會各界的協作資源成為實現經濟適用房可持續發展的關鍵。
加拿大住房困局能否打破？
專家指出，通過擴大經濟適用房的定義並配合低利率貸款支持，有望對加拿大住房市場產生深遠影響。
目前，聯邦住房政策正處於一個充滿希望的階段，但在快速提升住房負擔能力方面，多數專家認為還需採取更積極的干預措施，如租金管制、房地產投機稅，以及對第二套房產徵收高額費用等。
雖然這些措施可能引發爭議，但實踐證明其成效顯著。例如，在荷蘭，“可負擔租金法”通過強制計算租金的公式，對某些住房類型設立了租金上限，成功將平均租金成本降低一半以上，並有效遏制了房地產投機活動，導致房價回落。
類似於奧地利，荷蘭還要求所有新開發項目中至少有30%的資金用於經濟適用房建設，這一規定適用於城市和郊區，尤其考慮到郊區獨棟住宅在社會住房中的重要比例。
然而，專家對加拿大是否具備推行類似政策的長期規劃和政治意願持懷疑態度。數據顯示，加拿大社會住房比例僅約3.5%，遠低於歐洲平均的8%，以及奧地利和荷蘭接近30%的水平。等待私營部門填補住房供應缺口的策略未能奏效，因此，及早行動而非等待成為共識。
對於一些能輕易獲得負擔得起住房的人群而言，改變對社會住房的認知是關鍵。住房應被視為與醫療、教育或退休金同等重要的基本權利，政府也應承擔起創造可負擔住房條件的責任。
面對日益嚴峻的住房挑戰，加拿大不僅需要借鑒歐洲的成功經驗，更需結合本國實際，打造符合自身國情的可持續住房體系。只有多方協作，整合政策、資金與社區力量，推動住房從“商品”回歸為“基本權利”，才能真正破解供需失衡困局，實現全民共享的宜居未來。住房不僅是棲身之所，更是社會公平與穩定的基石，其價值遠超磚瓦堆砌，更關乎每一個人的尊嚴與希望。
