加拿大新移民對經濟的巨大影響!或帶來全國住房危機?

加拿大新移民對經濟的巨大影響!或帶來全國住房危機?

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想法 Ideas 經濟脈絡 x Terence Yuen


要點:
在大量新移民涌入之下,目前加拿大的人口已突破4000萬關口,人口增長率達到了2.7%,這是自1957年以來的最高水平。近期,加拿大政府更是新推出了一系列吸引遠程科技工作人才的政策,啟動首個高科技人才戰略,高調“挖美國墻腳”。今天,我們邀請了金融專家Terence一起深入分析,新移民增長對加拿大經濟帶來的機遇與挑戰。

Terence Yuen:
畢業於多倫多大學經濟學博士,前加拿大央行高級經濟師,曾任職不同國家大型退休及主權基金投資經理和顧問,專注研究宏觀投資環境數十年。

在2019年成立了YouTube Channel beyondKOL和大眾分析世界經濟,在一個極度分化的世界,難分真假的資訊如巨浪不斷湧向我們的時候,大部分人都會覺得混亂,而beyondKOL 的節目,可以幫助大家從世界亂局中整理出一絲脈絡,同時啓發大家用一個新的角度去看待身邊發生的事和情。

堅守的是彼此之間一份基本的尊重,讓各種不同的聲音都可以在 beyondKOL 發放;讓每一位朋友都可以講出心裏話,不會因怕被攻擊而沉默。欢迎各位前来YouTube頻道《beyondKOL》一起看清全球經濟脈絡。

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據加拿大統計局/Statistics Canada在2023年6月17日最新數據顯示,加拿大人口已超過4000萬。在國際移民的推動下,加拿大人口在2022年增長了105萬,創下曆史新高,其中約96%的增長來自學生和工作簽證(約60萬)、加拿大移民和永久居民(約40萬)。加拿大移民局/IRCC最新的“2023至2025年移民水平計划”表明,加拿大希望在未來三年迎來創紀錄的新移民數量,計劃2023年將新增移民約46萬、2024年新增約48萬、2025年新增約50萬。按照目前的趨勢,最早到2043年,加拿大可達到5000萬人口數量。

啟動科技人才戰略“挖墻腳”?
2023年6月27日,在加拿大多倫多開幕的北美最大科技會議“碰撞”/Collision2023大會上,IRCC移民部部長肖恩·弗雷澤/Sean Fraser推出了加拿大史上首個“科技人才戰略”。這一系列針對全球高科技人才的利好政策,不僅填補了加拿大目前的科技領域勞動力短缺,還着重吸引了這些高科技人才,促進未來的就業增長。有關專家表示,加拿大新推出的政策已令美國感到焦慮。

在美國科技公司大批裁員之際,加拿大推出的科技人才戰略旨在吸引更多的美國H-1B簽證持有者前往加拿大工作并定居。弗雷澤表示,“我們正在與全世界的競爭對手展開一場全球人才爭奪戰。我認為加拿大正在贏得這場競賽,並且我們可以以更大的優勢獲勝。”

新政策其中最受關注的為以下兩項:
新的國際流動計划創新流程 -
IRCC計划推出新的創新流程,以吸引高素質的科技人才填補關鍵科技職位的勞動力短缺,并拓寬加拿大的人才基礎。該流程將免除勞動力市場影響評估/LMIA流程,為雇主和員工提供支持。

吸引數字遊民 - IRCC計划通過與不同類別合作伙伴合作,將加拿大打造成“數字遊民”(Digital Nomads,意指通過互聯網實現移動辦公,以支持生活和旅行的一種生活方式)的目的地。希望通過制定相應政策吸引數字遊民選擇留在加拿大并尋找就業機會。數字遊民將能夠以訪客身份在加拿大生活和工作長達6個月,如果加拿大公司提供就業機會,則可獲得時間更長的工作許可證。

該計划的另一個組成部分是從7月16日開始,為美國最多10,000名H-1B簽證持有者提供開放式工作許可證。獲得批准的申請人將獲得有效期長達3年的開放式工作許可證,這意味着他們將能夠為加拿大任何地方的几乎所有雇主所用。此外,他們的配偶和家屬也將有資格根據需要申請臨時居民簽證,以及工作或學習許可證。

在美國的國際學生和專業人士越來越明白,H-1B簽證抽簽競爭激烈、綠卡積壓不斷增加,想在美國永久定居太慢也太困難。2022年,約五分之一的H-1B工作簽證申請抽簽成功;今年這數字變為近十分之一。

“隨着H-1B抽簽情況逐年惡化,對很多人來說,加拿大可能是他們唯一的選擇,”提供在美申請簽證咨詢服務的公司代表、前外交官表示。美國媒體認為,加拿大的新政策中很大一部分是在挖美國科技業特別是硅谷的“牆角”,因為從去年底開始,美國企業在裁員潮中裁減了大量科技勞動力,很多持H-1B簽證的人才面臨60天內必須找到工作的壓力。而作為“鄰國”的加拿大,部分大企業,如微軟、亞馬遜也在此設定了分部,因此加拿大成為了不少手持H-1B簽證者的重點考慮目的地。

Terence補充分享到,在今年的7月11日,加拿大政府也宣佈“取消香港永久居留途徑加拿大工作經驗類別(B類別)的教育要求”,並於2023年8月15日開始生效。這意味着只要符合資格的香港居民在加拿大有至少一年的工作經驗,就可以申請成為加拿大永久居民。這不僅可以讓更多在加拿大工作過的香港居民獲得永久居民身份,同時也簡化了申請程序, 不再需要提供加拿大或外國的學曆證明。加拿大近期推出的一系列政策,無疑在對外釋放出一個強烈的信號:加拿大全球搶人大戰,一觸即發。

新移民帶來的經濟效應
新移民的增加,可以帶來GDP的有效增長? 金融專家Terence和我們分析,以加拿大2022年新增105萬新移民為例。假設這105萬新增人口有一半將投入勞動力市場,那麼相當於加拿大一年可增加50W的勞動新力量。面對現在加拿大約2000萬的勞動力市場,新增50W相當於貢獻了2.5%的國內生產總值/GDP。每年若能因移民帶來2.5%至3%的GDP增長,對加拿大而言是一個較好的增長比例。

值得關注的是,移民在GDP增長中扮演著非常重要的角色。通過擴大加拿大勞動力,從而增長生產,產品和消費產品的人數,將大大提高加拿大的經濟效應。據國際貨幣基金組織/International Monetary Fund,簡稱IMF的說法,在GDP顯著增長的時期,通常意味著人們“口袋裡有更多的錢用於消費”。對於加拿大的新移民來說,就業機會的增加,意味著日常衣食住行能能自給自足的概率大大提升,可支配收入相對穩定,這不僅有利於新移民個人或家庭經濟穩定性的提高,還有助於抵禦更大的經濟風險。

新移民的增加還能促進現有勞動力市場的更替
加拿大總理賈斯汀·杜魯多/Justin Trudeau表明,大規模移民實驗是拓展勞動力市場的一種方式,此時正值全球對技術勞工的激烈競爭時期,人口老齡化導致多國勞力短缺、稅收收入減少和預算萎縮。制定新增移民人數的高目標,是為了幫助加拿大彌補其人口老齡化和低生育率所帶來的勞動力缺口。換句話說,加拿大需要高遠的移民目標來幫助維持該國的勞動力市場并確保國民經濟保持強勁位置。

據相關統計顯示,有報告分析了“加拿大勞動年齡人口需要增加多少,才能維持與需撫養的老年人之間的比率”,即15至64歲的人與65歲及以上的人之間的比率。結果發現,到2040年,勞動年齡人口必須以每年2.2%的速度增長,才能維持2022年的水平。如果加拿大想要回到1990年至2015年間的平均比率,勞動年齡群體則每年必須增長4.5%。因此,新移民的增加不僅能促進加拿大GDP的增長,更能促進現有勞動力市場的人口更替。

我們狂呼金融研究所團隊認為,加拿大勞動力市場能夠吸收更多的新移民,對於人口老齡化愈加嚴重的現狀而言,有著至關重要的影響。隨着越來越多的老年人退休,加拿大需要更多投入工作的年輕及中年人士來支撐國家經濟的運轉。實際上,為了抵消老齡化對經濟的影響,以及能夠支付加拿大老年人需要的醫療保健費用,相對較多的新移民加入也顯得非常重要且迫切。

新移民帶來的“住房危機”?
但是,隨著新移民以前所未有的速度湧入,加拿大也面臨著巨大的“住房危機”挑戰。Terence和我們分析到,目前加拿大新增移民人口數量與住房新建數量存在不合理的比例。根據加拿大抵押貸款和住房公司/CMHC數據顯示,2022年加拿大新增了約105萬新移民人口,但該年的房屋增長數量僅有240,965,房屋增長和人口增長的比例為1:4。但是,加拿大新移民(PR部分)通常集中在五大城市,分別為多倫多(128,215人)、蒙特利爾(52,980人)、溫哥華(48,390人)和卡爾加里(24,735人),五大城市人口佔去年移民總人數105萬中的62%。以多倫多為例,2022年新增房屋數量為45,000間,但同年的新移民數量僅是PR部分,已高達128,215人,加上學生簽證、工作簽證人口,保守估計約25萬至30萬人。很明顯,多倫多的房屋供應量遠遠不足夠滿足市場需求。此外,除了數量上“不被滿足”,房子的購買限制也是導致加拿大住房危機的另一因素。

加拿大聯邦政府最近,對一些尋求購買住宅房地產的“非加拿大人”實施了為期兩年(直至2025年)的購買禁令。此舉限制既不是加拿大永久居民也不是公民的人在加拿大購買住宅房地產,旨在幫助入籍加拿大人和移民都更能負擔得起加拿大的現有住房。這項購買禁令和安大略省政府的投資都旨在在未來几年為加拿大新移民在加拿大住房市場創造更多空間。

Terence補充分析,對持有學生簽證或工作簽證的人而言,在符合若干條件下,其實也能購買住宅房地產,但能符合這個條件的人為極少部分。根據加拿大政府相關文件顯示,以前“非加拿大人”身份在加拿大購買住宅房地產需要在加拿大境內工作滿三年及具備相關合法報稅證明。但是,2023年3月27日後,加拿大政府進一步放寬了購房條件,只要你的工作簽證超過183天有效期,即可滿足要求。但是,在咨詢加拿大當地房產經紀公司相關專業人士後,發現這一“規定”,並不是這麼容易能讓大部分新移民實現。

首先,在加拿大,特別是熱門城市購買住宅房地產,大部分人都是通過貸款進行分期付款。但對於在加拿大沒有工作或工作收入不高的新移民而言,一般申請貸款非常困難且即使能申請下來,額度也不高。因此,不具備較長工作年限或較好工作崗位的新移民,貸款的金額遠遠未達到加拿大熱門城市高額房價支出。

其次,作為“非加拿大人”,在加拿大購買住宅房地產還需要繳納“海外買家稅”。像在溫哥華,這個比例為20%,在蒙特利爾更是高達25%。其設置的主要目的,是加拿大政府為了阻止“非加拿大人”購買大量房產進行“炒作”以抬高房價,因此作出了若干的政策限制。作為一名普通的新移民買家,這個稅收比例也會勸退很多人。雖然這部分的支出可以申請以“補貼”的形式取回,但要符合這一取回條件,也需具備非常多的因素。

2012年至2022年期間,加拿大的人口增長平均每年為42萬人,而在過去十年中,每年增加33萬人。這一趨勢正在加速,在過去五年中,有三年的淨增長超過了50萬人口,其中包括2021年至2022年之間創紀錄的70萬人口增長。與此同時,在過去的五十年里,住房竣工量卻停滯不前。2012年至2022年期間,平均每年建造19.5萬套住房,低於前十年的每年19.9萬套,以及20世紀70年代每年建造22.9萬個住宅的高峰時期。加拿大皇家銀行/RBC經濟部預測,如果不大幅增加租房建設,到2026年,加拿大的租房短缺數量可能比現在翻兩倍。

“住房危機”的思考建議
不僅對於購買住宅房地產,租房也存在著非常大的“住房危機”。我們狂呼媒體曾發佈“加拿大多倫多“租戶罷租”的背後是什麼?”一文,當中提及由於住房成本增加和缺乏負擔的租賃選擇,租戶罷租/Rent Strike在加拿大受到越來越多民眾的關注和支持。如何有效解決房屋供應與新移民需求之間,成為了至關重要的決定因素。加拿大正面臨著巨大的住房危機,住房需求量不斷增加,但建造這些房屋所需的人數卻停滯不前。供需失衡下,許多不同的專家提出以下三個大膽的參考建議:

經濟適用房 - 住房合作社
住房合作社並不是新概念,在加拿大已存在數十年,是界乎租賃與擁有住所之間的使用方式。住戶既有使用權的保障,亦毋須支付令人望而卻步的首付成本。由於有關形式是在收支平衡的基礎上運營,合作社住宅通常較市場的租金便宜很多,居住情況也更穩定,原因是大部分這類住宅是無法讓住戶進行出售。

運動員村住房合作社/First Avenue Athletes Village Housing Co-op由VanCity/溫哥華市和加拿大BC省合作住房聯盟/Co-operative Housing Federation of BC於2012年創建,在溫哥華提供共84套公寓,並支付土地和建築物長達60年的租約。

運動員村住房合作社是一個非營利性組織,推出的住房每月僅需1900加幣租金。非盈利顧名思義,住房合作社并不試圖從這座建筑中獲利,因此它設定的租金僅涵蓋建筑物的運營成本,例如熱水、電力、稅、抵押貸款付款和日常維護等費用。作為合作社成員,你擁有居住期保障。這意味著,如果你遵守合作公寓的規則並支付住房費用(租金),便可以放心居住,不會因為房東出售或翻新房產而被驅逐。經濟實惠的穩定住房加上堅實的政府支持,使得住房合作社這種形式非常受低收入家庭歡迎。

住房合作社租金低的主要原因可以歸結為以下三點。首先,住房合作社的運作模式與目標使其追求社會公益而非盈利,旨在提供經濟實惠的住房選擇給居民,而不是追求商業的最大利潤。因此,租金定價更傾向於覆蓋運營成本而非追求高額收益。其次,住房合作社通常可以獲得政府或其他非營利組織的資金或補助。這些資金可以用於購置或改建房屋,降低了住房合作社的初始成本,並有助於降低租金。政府通常願意支持這種類型的住房項目,從而有助於解決國家低收入家庭的住房需求,提高社會住房保障水平。此外,住房合作社的運作方式使其成本更為有效。由於居民參與管理和維護,減少了人力成本,並且集體購買和運營讓住房合作社可以獲得更大的交易優勢,降低了維護和管理成本。

住房合作社的運作模式和目標使它們成為提供經濟實惠住房的可行選擇,尤其對於低收入家庭和有特殊住房需求的人們來說,這是一個有價值且可持續的住房解決方案。而面對加拿大日益增加的新移民數量,住房合作社可作為其中一個方法,以解決未來潛在的住房危機。

獨立屋改造 - “缺失的中間”
2010年,丹尼爾·帕羅萊克/Daniel Parolek創造了“缺失的中間”一詞來描述中等密度的住房,其中包括複式、三層、平房、聯排別墅、平房庭院等。這些住房可以建在獨立的單戶住宅和中層公寓之間,以便按順序建造。

在“缺失的中間”的低端,有機會將密度融入現有的單戶住宅存量中,以這種形式增加溫和的密度,其中可能包括將地下室或車庫改造成宜居空間,建造花園套房或後巷屋,或將單戶住宅細分為多用途住宅。通過以這種方式優化土地利用,官方估計到 2030 年,加拿大最大的城市可以建造 200,000個新的、溫和的密度單元。“缺失的中間”包括四個總體類別:車庫改建、地下室套房擴建、後院或後院套房改建及多租戶(房間)轉換。根據多倫多市的定義,“多租戶房屋,通常稱為分租房,是指四人或四人以上租用房間並共用廚房和/或衛生間的房屋。目前僅允許在多倫多市內某些分區允許的地區進行此類活動。”

解決當前的住房危機需要一套相輔相成的解決方案,並滿足全市不同人口的多樣化需求,“缺失的中間”房屋滿足了各種群體的需求,包括老年人、新移民、學生、年輕專業人士和新家庭。同時,此概念使房主能夠通過多代同堂的生活建立有意義的社會聯繫,產生額外收入,為抵押貸款付款做出貢獻,並通過在住房危機期間提供住房單位,對社會產生積極影響。

商業寫字樓改住宅 - “住在辦公室”
疫情改變了全球工作模式,“在家工作”已被視為可行及可取的方案,未來在AI人工智能發展的配合下,在家工作會進一步成為新的發展趨勢。隨着加拿大大部分地區的住房租金上漲和住房短缺,將空置的辦公室變成居民住房的觀點被很多人接受,甚至一些地方政府已經開始將資金用於寫字樓改造成公寓的項目。

商業房地產公司世邦魏理仕/CBRE稱,8%-10%的空置率對寫字樓市場是健康的,然而數據顯示,全國寫字樓的空置率為17%。而加拿大主要城市的空置率更高,卡爾加里的空置率為30%,埃德蒙頓為22%,安省的倫惇空置率為22%,多倫多的空置率為16.2%。

自2019年開始,多倫多市長John Tory啟動了ModernTO計划,以實現更好地利用空置的辦公空間。Toronto Coach bus Terminal,Toronto Public Health Office,Toronto Transit Commission office等8處辦公區域被考慮翻建成居民住宅。2022年4月初,多倫多市議會也一致通過,將辦公地點從55個減少到15個,考慮將空置的辦公室翻新、改建,以提供更多的經濟適用房。

雖然此舉受到了不少城市規划專家和住房改革志願組織的支持,但是仍有一部分人認為,這些被翻建改造的公寓樓應該受到永久性的租金控制,被提供給最需要幫助的人,如果市政府將這些地塊出售給私人開發商,那么很多人將再次失去購買或租賃經濟適用房的機會,這將非常令人擔憂。

隨著加拿大大批新移民涌入,住房成為了頭等大事。如何有效緩解加拿大的住房危機,以應對更多的新移民人口加入,成為了重中之重。住房危機不容忽視,對加拿大經濟產生了多方面的影響,這些影響涵蓋了房地產市場、消費、社會福利和金融穩定等方面。政府和相關利益方需要釆取措施來解決住房危機,保障居民的住房需求,促進經濟穩健發展。

Terence Yuen:
畢業於多倫多大學經濟學博士,前加拿大央行高級經濟師,曾任職不同國家大型退休及主權基金投資經理和顧問,專注研究宏觀投資環境數十年。

在2019年成立了YouTube Channel beyondKOL和大眾分析世界經濟,在一個極度分化的世界,難分真假的資訊如巨浪不斷湧向我們的時候,大部分人都會覺得混亂,而beyondKOL 的節目,可以幫助大家從世界亂局中整理出一絲脈絡,同時啓發大家用一個新的角度去看待身邊發生的事和情。

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