要點:
當前美國房地產市場正處於買家數量明顯不足、賣家大量增加的轉折點，導致市場結構顯著失衡，這種力量對比的變化正深刻影響房價走勢和交易格局。
當前美國房地產市場正面臨前所未有的變化，買賣雙方的力量對比正在迅速轉移。隨著經濟環境、利率水平及消費者信心的多重影響，市場結構出現了顯著失衡，這不僅改寫了交易的節奏，也對房價走勢產生深遠影響。
近日，據相關數據指出，美國房地產市場目前約有190萬名賣家，對比約150萬名買家，賣家人數比買家多出約50萬人，相當於多出33.7%。這是自2013年以來首次出現賣家人數或比例超過買家的情況。相比之下，一年前賣家僅比買家多6.5%，而在兩年前，市場上買家的數量還多於賣家。
自2020年3月以來，美國市場上的賣房者數量從未像現在這樣多。而買房者則創下了自2013年以來的最低水平。僅在2020年4月，因新冠疫情導致房市幾乎停擺時，買家人數才曾出現過如此大幅減少。
本分析的最新數據截至2025年4月。賣家數量是以MLS上的活躍房源數作為估算依據，而買家數量則透過一套模型推算，該模型綜合了待售時間與買家從首次看房到成交的平均週期。
Redfin本月稍早曾預測，到2025年底美國房價將出現年減1%的趨勢。造成這一預測的核心因素，正是當前市場上買賣雙方愈發失衡的局面：當眾多賣家爭奪有限的買家時，市場逐漸轉向買方主導。在買方市場中，買家擁有更多談判籌碼，房價也因此可能出現下行壓力。
賣家數量超過買家的背后原因
高房價與高利率令買家卻步 - 儘管房價漲幅放緩，購屋成本仍居高不下。2025年4月，全美房屋中位售價年增1.6%，達431,931美元，是近兩年來最緩慢的成長，但月供負擔卻創下歷史新高。當月30年期固定抵押貸款的平均利率為6.73%，是疫情期間歷史低點的兩倍以上。
經濟不確定性進一步削弱行情 - 除房價與利率外，關稅談判、裁員潮和聯邦政策變動也影響買家的信心。Redfin最近一項調查顯示，將近四分之一的美國人因關稅問題取消了原本計畫的大型購買。
“利率鎖定效應”開始鬆動 - 疫情期間獲得超低利率的屋主，如今愈來愈多人選擇出售，原因包括工作變動、遠距轉實體、離婚等現實需求。相較於2022年利率首次飆升時的震驚，如今民眾對於換房時承擔較高貸款利率的接受度已提高。
有經濟學家對此指出，“美國房市的主導權已轉向買方，但許多賣家尚未意識到這點。他們仍期望自家房產能成為例外，高價售出。然而，隨著房屋在市場上停留時間拉長、看房人數減少，賣家終將調整預期。”
數據顯示，2025年4月有44%的上市房屋在市場上滯留超過60天，創下自2020年以來同期新高。這一現象反映出賣方對房價的過高預期，許多人仍參考疫情後的賣方市場訂價，甚至試圖收回在房市高點時的投資成本。
賣家建議 - 時間不站在你這邊。若有意出售，建議儘早行動，避免未來房價進一步下跌。若房屋上市已逾一個月仍無進展，應考慮改善房況或下調售價。
買家提醒 - 即使房價下滑，許多家庭仍難以負擔當前市場。但對於仍在尋屋的人而言，形勢正在改善。若房價走低、工資上漲、利率趨穩，購買力將進一步增強。許多原本高攀不起的房源，如今可能已在可負擔範圍內。買方市場的機會正在顯現。
當賣家數量超過買家時房價會下降
買家與賣家的數量變化，往往是房價走向的前兆。回顧過去，除了2020年疫情帶來的市場異常，上一次賣方明顯多於買方是在2018年，當時抵押貸款利率出現大幅上升。
具體而言，2018年11月，30年期固定房貸平均利率升至4.87%，創下近八年新高，較前一年同期高出近一個百分點。隨後的12月，賣家數量首次比買家多出9.4%，創下自2015年以來的最大差距，情況與前一年買方占優的局面完全相反。三個月後，房價漲幅明顯放緩，年增僅2%，中位數為283,912美元，創下六年來最低增幅。
類似的情形也曾出現在2013至2014年。從下圖可見，買賣雙方比例的變化，通常會帶動房價漲幅產生相應波動，顯示市場供需動態與價格變化之間的密切聯動。
當前的買賣雙方失衡程度遠超過以往，預示著房價面臨更大下行壓力。全美房價年增率已從2023年春季的6.2%放緩至僅1.6%，而這一趨勢預計將持續，最終可能導致房價出現下跌。上一次房價年減發生在2023年。
儘管2022年房貸利率大幅上升，市場上仍是買家多於賣家。直到2023年11月，當房貸利率攀升至近8%，創下二十多年新高時，賣家數量才再次超過買家。自此之後，購屋需求持續低迷，主要受到經濟前景不明與衰退預期影響。同時，進入市場的賣家數量也開始逐漸增加。
邁阿密和西棕櫚灘成為全美最明顯的買方市場。在邁阿密，預估有21,672名賣家與7280名買家，賣家比買家多出近198%，為美國50個最大都會區中失衡最嚴重的地區。其他失衡程度高的城市還包括：西棕櫚灘（多出182%）、勞德代爾堡（179.3%）、德州奧斯汀（124.1%）與佛州傑克遜維爾（119.5%）。
本報告將市場劃分為三類：若賣家比買家多出超過10%，定義為“買方市場”、若買家多於賣家超過10%，則為“賣方市場”、雙方比例相差不超過10%的則屬於“平衡市場”。
在全美50大都會區中，目前有31個為買方市場、12個為平衡市場，僅有7個為賣方市場。買方市場多集中於陽光地帶與西海岸，而中西部與東海岸則較多維持平衡或偏向賣方。
有房產經紀人表示，“市場已經完全轉向買方主導，意味著購房者擁有更多選擇與更強談判力。”他指出，當前情況下，賣家需要付出更多努力吸引買家目光。“我們經常建議屋主加強房屋的外觀整修與維護，讓房子在市場上脫穎而出。同時，價格也不能定得太離地。”
在疫情期間，陽光地帶曾吸引大量從高房價地區遷入的買家，短時間內推高了當地房價，也讓不少本地居民難以負擔房貸。為了因應激增的需求，建商加快腳步推案，尤其是在佛羅裡達和德州，這也是目前當地房屋供應大幅超過需求的原因之一。
在全美前十大買方市場中，有六個位於佛羅裡達州，一個位於德州（若擴大到前二十名，德州上榜城市更多）。Redfin在2月曾報導，佛州住房庫存已創歷史新高，主因之一是該州建屋數量僅次於德州。
佛州也正面臨其他市場壓力，例如極端天氣日益頻繁導致保險費暴漲，一些房主因此被迫搬離。另外，業主協會/HOA費用的不斷上升也讓許多公寓所有人決定出售物業。
這些因素正開始反映在價格上。以4月為例，傑克遜維爾的房價中位數年減3.4%，為全美最大跌幅之一，僅次於同為買方市場的加州奧克蘭。德州奧斯汀則排名第三，年減幅為3%。
從數據來看，4月十大買方市場的平均房價幾乎持平，年增僅0.5%。相比之下，12個平衡市場的平均漲幅為4.5%，而7個賣方市場則達到6.9%。
最平衡的市場與最強的賣方市場
在聖路易斯，市場呈現出少見的供需平衡。根據估算，目前該市約有9327名賣家與9447名買家，賣家數量比買家略少1.3%。這使得聖路易斯成為全美50個最大都會區中最平衡的房市。
緊隨其後的是維吉尼亞州的維吉尼亞海灘（賣家比買家多1.7%）、密蘇里州堪薩斯市（+2.3%）、芝加哥（+4.2%）以及加州聖荷西（賣家比買家少 4.7%）。其他被歸為平衡市場的地區包括：辛辛那提、波士頓、紐約、明尼阿波利斯、費城、密西根州沃倫，以及華盛頓特區。
有經濟學家對此表示，“不同城市之所以能維持市場平衡，背後原因各異。在辛辛那提，需求強勁是主因，部分原因是當地房價仍低於全國平均。與此同時，房源也在增加。這樣的供需互動形成了穩定的市場結構。而在芝加哥，雖然買氣疲軟，但庫存同樣有限，結果也導致市場維持平衡。”
目前全美僅有七個市場屬於明顯的賣方市場，其中最具代表性的是新澤西州紐瓦克。當地約有5241名賣家，對比之下買家高達9899名，賣家數量比買家少了47.1%。這種供需失衡也直接推升房價，該市4月的房價中位數年增率達到12.2%，為全美最高。
其他屬於賣方市場的地區包括：紐約州拿騷縣（賣家比買家少41.7%）、賓州蒙哥馬利郡（-38.4%）、克里夫蘭（-24.8%）、新澤西州新不倫瑞克（-18.6%）、羅德島普羅維登斯（-16.1%）以及巴爾的摩（-11.8%）。
新屋建設的活躍程度對房市走向具有顯著影響，尤其在決定是買方市場還是賣方市場時至關重要。南部地區是單戶住宅建照最多的地區，其次依序為西部、中西部和東北部。這與目前的市場分布趨勢吻合。大多數買方市場位於南部與西岸，而中西部與東岸則多屬平衡或賣方市場。
公寓市場明顯偏向買家
美國房市目前約有259,137名公寓賣家，而潛在買家則為141,223人，這代表賣家數量超出買家達83.5%，顯示公寓市場明顯供過於求。
相比之下，獨棟住宅市場的供需差距較小，賣家僅比買家多出27.8%；連棟別墅的賣家則比買家多33%。公寓市場之所以出現明顯供過於求的情況，主要原因在於業主協會費用和保險成本持續上升，部分社區甚至加收高額特殊評估費，導致許多公寓屋主選擇出售。儘管佛羅裡達州是這一趨勢的重災區，但美國其他多個地區的公寓市場也同樣顯露疲態。
由於公寓賣家數量遠遠多於買家，公寓價格一直低於獨棟住宅價格，在某些市場，公寓價格甚至出現下跌甚至暴跌（例如佛羅裡達州）。 4月美國公寓售價中位數年增0.4%，而獨棟住宅售價則上漲1.5%。
50個人口最多的大都會
市場上的賣家數量，實際上是指在特定月份內任何時點處於待售狀態的活躍房源總數，這些數據來自於MLS（多重上市服務系統）。
由於目前缺乏衡量市場上活躍買家人數的直接指標，我們設計了一套模型來進行估算。我們首先從MLS中提取活躍與售出的房源數據，以評估當月售出房屋的比例。接著，根據Redfin內部數據，估算出從首次看房到完成購買所需的平均時間，進而推算在同一時間段內能完成交易的潛在買家比例。
這兩個比值的比較，能大致還原市場中買家與賣家的相對數量。最後，將這個買賣比乘以當月活躍房源數量，以推算出市場上的買家總數。
需要特別說明的是，買家估算並非根據Redfin網站流量或客戶資料得出，而是試圖呈現整體房地產市場的買賣雙方規模。所有用於計算買家與賣家數量的數據皆經過季節性調整，以提高分析的準確性。
面對當前買賣雙方數量的巨大差異，美國房地產市場正經曆一場深刻的結搆性調整。這不僅僅是價格的波動，更反映出經濟環境、消費者心態和社會變遷的綜合影響。房市的供需關系如同經濟的“溫度計”，它折射出人們對未來預期的信心與憂慮。在這個買方逐漸占據主導地位的時代，賣家和買家都必須重新審視自己的角色和策略，唯有適應市場的真實需求，方能在波動中尋得機遇。
更廣泛而言，這一變化也提醒我們，房地產不僅是投資和居住的載體，更是社會穩定與經濟活力的重要基石，市場的健康發展需要政策、金融和社會各方的協同努力，以推動更公平、更可持續的居住環境。未來的房市，將在不斷變化中找到新的平衡點，而這正是時代賦予我們新的挑戰與希望。
