要點:
面對買賣時機錯配的難題，Rocket Mortgage推出過橋貸款，為買家提供在售屋前先購屋的資金彈性，成為當前高壓房市中的關鍵解方。
在瞬息萬變的房地產市場中，“時機”往往決定一筆交易的成敗。對於許多同時需買入與賣出房產的家庭而言，如何在資金尚未回籠的情況下把握理想房源，成為購屋過程中最棘手的挑戰之一。在這樣的壓力之下，一種靈活、高效的短期融資工具“過橋貸款”/Bridge Loan，逐漸成為越來越多買家的關鍵解決方案。
6月24日，隸屬於Rocket Companies (RKT) 的全美最大的抵押貸款機構Rocket Mortgage，宣布推出過橋貸款。這款新產品允許現有房主能夠在出售現有住房之前購買下一個主要住所，這既提供了財務靈活性，也消除了所謂的附帶條件報價中經常出現的不確定性和賣方的猶豫。
什么是過橋貸款？
過橋貸款/Bridge Loan是一種專為短期過渡需求設計的融資工具，通常用於在等待長期融資落實或資產變現期間，提供臨時性的現金流支持。這類貸款也被稱為“擺動貸款”/Swing Loan，期限一般在3到12個月之間，旨在填補資金鏈的斷點，起到“橋接”作用。
在實際操作中，多數房屋賣方傾向於在現有房產完成買賣合同后再出手購買新房，以確保有穩定資金來源。然而，若市場波動或出售進度延遲，有可能影響新房交易的時機。此時，過橋貸款便成為一種靈活應對的策略，它能夠幫助房主在尚未出售現有房產的情況下，籌集資金購買新居，從而避免因時間差而錯失購屋良機。
申請過橋貸款時，需特別注意其結搆和條款安排。某些貸款產品設計為在貸款結束時連同原有抵押貸款一并償還，而另一些則在現有債務基礎上增加新的債務負擔。還款方式因機搆而異，部分貸款要求按月支付利息，另一些則可能設有期初預付款或期末一次性還款機制。
而在利率方面，過橋貸款的利息通常高於常規貸款，一般比市場優惠利率高出約2%，其定價反映出短期資金的流動性溢價與較高風險溢價。由於此類貸款周期短、風險相對較高，貸款人通常要求以借款人當前持有的房產作為抵押品。
過橋貸款是一種有力的融資工具，適用於臨時性資金需求，尤其是在房地產買賣銜接過程中扮演關鍵角色。然而，借款人必須充分了解貸款結搆、利率成本與還款安排，并結合自身的現金流能力與市場狀況，謹慎評估是否適合使用這一工具。
讓屋主實現先買後賣
在當前房價居高不下、房源供應緊張的市場環境下，許多買家因無法先行售出現有房產而難以在競爭中脫穎而出，最終導致交易延誤甚至錯失理想房源。
據統計，美國普通房主擁有約18.1萬美元的未開發淨資產，這筆潛在資金若能被靈活調度，將成為提出具競爭力報價的寶貴助力。Rocket Mortgage推出的過橋貸款產品正是為此而設，可預先解鎖這部分淨資產，用於新房購置的首付或過戶費用。
Rocket Mortgage首席商務官兼經濟學家Bill Banfield指出，“同時處理買賣雙方的房產交易，是整個購房過程中壓力最大的部分之一。我們的新型過橋貸款讓人們根據自身節奏購房，而不必完全受限於市場動態。”他強調，該方案有助於打破搬遷過程中的關鍵障礙。即時取得舊房資金，從而賦予買家更大的靈活性與主動性，加快購屋決策的節奏。
目前，在美國諸多地區，購屋市場依然呈現出高度競爭態勢。以今年2月為例，聖荷西地區約67.1%的房屋成交價高於掛牌價，奧克蘭、舊金山與紐瓦克等城市亦緊隨其後，超過一半的房產同樣超價成交²。這一現象進一步突顯了快速出手、資金靈活調度對買家的重要性。
即便在市場較為穩定的時期，過橋貸款仍可帶來實質好處。它不僅能幫助買家避免頻繁搬遷和臨時過渡居所的不便，還可爭取更多時間，以從容等待現有房產獲得最佳出售價格，減少因匆忙售出而產生的財務壓力。
Rocket Mortgage的過橋貸款計畫允許借款人最多擁有六個月的出售期，期間僅需支付利息。申請人需滿足若干條件，包括：房屋已掛牌出售、與房地產經紀人簽訂掛牌協議，或與Rocket Companies簽訂有保障的買斷協議。此外，申請人還需同時持有Rocket Mortgage的購屋貸款資格。
今年稍早，該公司亦推出了“Rocket Rent Rewards”計畫，首個能將租金轉化為購屋能力的獎勵機制。符合條件的首次購屋者可獲得高達5000美元的貸款抵免額，相當於其前一年度租金支出的10%，可用於支付購房過程中的過戶相關費用。這一創新舉措旨在幫助租屋族群跨越購屋門檻，而如今推出的過橋貸款，則進一步拓寬了購屋資金調度的彈性，為現有屋主在“先買後賣”的過程中激活潛藏的購屋潛能。
過橋貸款或激活購屋潛能
全美房地產經紀人協會/NAR報告顯示今年5月全國房屋庫存大幅上升了21%，但現房銷售仍持續低迷。Rocket Mortgage首席商務官班菲爾德Bill Banfield指出，這一反差背後的根本原因在於市場的庫存尚未恢復至疫情前水準。他說，“目前庫存雖然出現改善，但仍遠低於2017至2019年的平均水平。換句話說，真正具吸引力的優質房源仍然不多。”
在這樣的背景下，買家仍處於高度競爭的市場之中。Bill Banfield進一步解釋了過橋貸款如何能夠成為買家提升競爭力的有力工具。Rocket Mortgage所提供的過橋貸款計畫允許最長六個月的房產出售期，期間僅需支付利息。為取得貸款資格，借款人必須已將房屋掛牌出售、與地產經紀人簽訂合約，或完成擔保買斷協議，並同時申請Rocket的新購屋貸款產品。
儘管如此，一些買家仍可能對過橋貸款心存疑慮，主要因為其利率相對傳統貸款較高，且對信用評分的要求較為嚴格。Rocket Companies的過橋貸款通常要求借款人擁有至少740分的FICO信用評級，利率則介於9%至9.5%之間。
然而，Bill Banfield指出，與提取房屋淨值信貸額度/HELOC或進行現金再融資相比，過橋貸款反而在靈活性與核貸機會方面更具優勢。他補充道，“過橋貸款的最大好處是它屬於短期融資工具，通常在房屋售出後即予以償還。由於是分期貸款，因此在計算新房購屋資格時可被排除在債務負擔之外，這對於買家來說是重要優勢。相比之下，HELOC或現金再融資則會被視為額外負債，從而影響貸款資格評估。”
橋貸款產品正是Rocket Mortgage更宏大使命的一環，旨在打破財務限制、重塑購房體驗，助力更多家庭實現安居夢。Rocket Companies將過橋貸款定位為一種策略性工具，不僅適合在房市火熱地區搶先出價的買家，也非常適合那些希望避免臨時搬遷、倉促售屋等成本與不便的家庭，為當前充滿挑戰的購房環境提供了更多選項與彈性。
在當前充滿變數與競爭的房地產市場中，過橋貸款不僅是填補資金缺口的過渡方案，更象徵一種對購房流程主動掌握的能力。透過靈活的金融工具與創新產品設計，買家得以打破傳統交易節奏的束縛，在不犧牲居住品質或承擔額外壓力的前提下，更從容地規劃未來。正如Rocket Mortgage所展現的願景，當金融服務真正貼近用戶需求，購屋不再只是對資源的競逐，更是一場關於信心與選擇權的實現。
