要點:
加拿大皇家銀行/RBC的一位經濟學家指出，盡管加拿大央行最近進行了降息，在一定程度上改善了該國房地產市場的負擔能力，但這一改善的幅度并不顯著。潛在購房者依然面臨着前所未有的挑戰，經濟環境對他們的購房能力產生了深遠的影響。
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盡管某些地區的房地產市場出現降溫，但加拿大的住房負擔能力卻降至四十多年來的最低水平。據調查結果顯示，63%的租房者面臨着負擔過重的局面。
近三分之二的加拿大人正在承受沉重的租金壓力，這不僅影響了他們的生活質量，也使得他們的財務狀況變得更加脆弱。面對不斷上漲的租金和不確定的經濟環境，不僅影響了個體家庭的生活，還可能對整體經濟產生連鎖反應，進一步加劇社會的不平等和經濟的不穩定。加拿大的住房負擔問題已成為亟需解決的重要議題。
降息或不能改善住房負擔能力
近日，加拿大皇家銀行/RBC的一位經濟學家指出，加拿大央行最近的降息措施在一定程度上提高了房地產市場的住房承擔能力，但效果并不顯著。
在周二發布的報告中，他提到，加拿大皇家銀行的負擔能力指標在第二季度全國范圍內略有下降，但潛在購房者仍面臨曆史性的挑戰。“在疫情期間，房價大幅上漲和利率飆升后，購房者依然難以找到符合自己經濟能力的房子。”
據相關資料顯示，加拿大皇家銀行的全國總體負擔能力指標創下了曆史新高，這一指標衡量了房屋所有權成本占家庭收入的百分比。報告發現，房屋所有權成本平均占加拿大家庭收入的60%，這超過了1990年觸及的57%的前高點。
目前，加拿大平均房價為81萬200加元，購房者需具備15.5萬加元的年收入來支付抵押貸款，這一數字相比2023年底的16.1萬加元有所下降，但仍然是2019年所需的96,000加元的近兩倍。
其中，不列顛哥倫比亞省和安大略省的房地產市場是加拿大最難以負擔得起的，其次是魁北克省和新斯科舍省。第二季度，維多利亞（67.6%）、溫哥華（90.2%）和多倫多（83.0%）的總體負擔能力指標達到了曆史最高水平。然而，根據抵押貸款持有成本與家庭收入的比例，即便是安省規模較小的市場，如漢密爾頓、倫惇和溫莎，購房可負擔能力也達到了有史以來最差的水平。
對於買家而言，目前房價高企依然是一個主要挑戰。這種情況使得市場陷入了停滯狀態，賣家堅持自己的要價，不願意妥協，而買家則因為財務壓力缺乏緊迫感，有的甚至根本無法出價。這種供需失衡的現象使得成交量不斷萎縮，房地產市場顯得愈發冷淡。
加拿大房地產協會的高級經濟學家對此指出，盡管有新的跡象顯示期待已久的貨幣政策寬松周期可能已經啟動，但加拿大房地產市場的整體活動依然維持在全年不變的模式中。這種平穩的市場狀況與過去几年價格的劇烈波動形成鮮明對比。
過去的房價壓力相對較小，而如今的價格卻動輒翻倍，甚至出現了三倍、五倍的上漲。這種急劇的價格飆升不僅加劇了購房者的負擔，也讓許多人感到失去希望。面對這樣不堪重負的市場環境，許多買家不得不暫緩購房計划，等待更加有利的時機。
住房負擔能力的演變：翻倍后的希望何在？
住房承擔能力/Housing affordability index，是一個測量國民家庭購買住宅的財務能力的一項指數。 一般而言，房屋占不超過家庭收入的30%，被認為是負擔得起購買房子的參考。
加拿大住房負擔能力目前處於40年來最糟糕的水平。20年前與今天相比，發生了翻天覆地的變化
2004年，普通家庭能夠以合理的收入支付住房費用。根據當時的數據，2004年加拿大的平均房屋價格大約為20萬加元，而家庭中位數年收入約為5萬加元。
平均房屋價格: 200,000加元
家庭中位數年收入: 50,000加元
每月收入: 50,000加元 ÷ 12 = 4,166.67加元
合理的住房支出: 4166.67加元 × 30% = 1250加元（即家庭可接受的最大住房支出）
假設貸款條件: 假設首付為20%，貸款期限為25年，按揭利率為4%。
貸款金額: 200,000加元 × 80% = 160,000加元
每月還款: 家庭每月用於房屋支出的842.11加元遠低於可接受的1250加元，表明當時住房負擔能力相對較好。
但到了2024年，情況發生了顯著變化。根據最新數據顯示，平均房屋價格已經攀升至約81萬加元，家庭中位數年收入提升至約8.7萬加元。
平均房屋價格: 810,000加元
家庭中位數年收入: 87,000加元
每月收入: 87,000加元 ÷ 12 = 7250加元
合理的住房支出: 7250加元 × 30% = 2175加元（家庭可接受的最大住房支出）
假設貸款條件: 首付20%，貸款期限25年，按揭利率為5%。
貸款金額: 810,000加元 × 80% = 648,000加元
根據這些計算，2024年家庭每月用於房屋支出的3769.50加元遠高於可接受的2175加元，顯示出極大的經濟壓力。
從上述數據可以看出，20年前的住房承擔能力與2024年相比有了顯著變化。盡管家庭收入有所增長，但房價的急劇上漲和利率的提高使普通家庭面臨更大的經濟壓力
在過去的20年里，加拿大經曆了經濟和人口的快速增長，導致住房需求大幅上升。然而，住房供應并未能及時跟上這一需求，價格因此不斷攀升。同時，疫情期間的低利率環境刺激了購房需求，但隨着中央銀行的加息，雖然需求有所減弱，卻給已經持有房貸的家庭帶來了沉重的負擔。通貨膨脹持續上升和生活成本增加，使普通家庭在其他開支上的壓力加大，進一步限制了他們購房的能力。
盡管收入有所提升，房價的飛漲和生活成本的上漲使得普通人依然難以承擔購房的重擔，住房負擔能力急劇下降。許多年輕一代因無法獲得抵押貸款、入門級房源稀缺以及收入不足，不得不推遲實現擁有住房的夢想。
未來幾個月或得到緩解：繼續觀望
早前，加拿大央行連續三次將隔夜貸款利率下調25個基點，并表示只要通脹繼續下行，願意進一步降息。這一政策調整旨在刺激經濟，并為購房者提供更多的融資機會。據相關數據顯示，央行在6月首次降息時，確實幫助了更多加拿大人獲得抵押貸款資格，但所需的收入水平仍然遠高於第二季度的全國平均水平，這表明雖然環境有所改善，但購房仍面臨很大的經濟壓力。
一些專家認為，房地產市場的普遍低迷將導致未來住房負擔能力出現改善。盡管購房目前面臨障礙，報告預測未來几個月買家和房主的成本將有所下降
具體而言，預計加拿大央行將在春季之前將政策利率再下調125個基點至3%，這將有助於壓低抵押貸款利率。此外，報告還指出，在基本情景下，房價將小幅上漲，長期利率將適度下降，家庭收入將穩步增長，但到2025年底前，增幅可能會逐漸減小。
一旦加拿大央行穩定利率，房屋所有權的成本將會有所下降，這將對買家形成利好。隨着加拿大央行預計將繼續降息，未來几個月的負擔能力小幅改善可能會為購房者帶來更大的緩解。這些變化將為加拿大的購房者帶來希望，并可能促進房地產市場的復蘇。
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