全球租金急速上涨,政府該不該管控租房市場?

全球租金急速上涨,政府該不該管控租房市場?

想法 Ideas 莊太量 Prof. Chong


要點:
租房市場問題,看似普普通通的住房問題,實則背後關乎著住房供需、人才流失、城市發展等深遠影響。以「香港劏房」為例,我們和莊教授一起深入思考這一管制條例的背後,可能會導致的三大後果。目前全球範圍內,面對日益增長的租金及租房市場問題,很多國家已經制定各種手段及政策方案,並得到成功的實踐。而這一切,都可以作為我們的參考。

香港中文大學新亞書院副院長、劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長、環球經濟與金融跨學科主修課程聯席主任,2013-2016年兼任南京大學思源講座教授。

莊教授1991年獲香港中文大學經濟學學士學位,并於1995年獲美國羅徹斯特大學(University of Rochester)經濟學博士,其專業研究範疇為計量財務學。

莊教授為全球首百分之5經濟學家(RePEc),傑出作品量為全球首百分之1,2000-2005年於全球理論計量經濟學排名37,著有《人生煉金術的7大抉擇》一書及1000餘篇論文發表於國際學術期刊及中港報章。

莊教授熱心服務社會,經常接受電子傳媒及報章訪問,與中港政府官員和商界領袖交流經濟意見,並出任多項公職:曾任世界銀行及聯合國世界綠色組織項目顧問、香港特別行政區政府中央政策組非全職顧問、標凖工時委員會委員、交通諮詢委員會委員、土地及建設諮詢委員會委員,以及康樂園國際學校校董,現為電訊(競爭條文)上訴委員會成員、香港總商會經濟政策委員會委員、香港學術及職業資歷評審局專家小組委員、香港賽馬會會員,及多份國際期刊的編輯委員。

莊教授2022年獲香港特區政府頒授榮譽勳章 MH,以表揚其在推動香港貿易和工業發展的突出貢獻。 同時,莊教授經常和大眾在他的YouTube頻道《經濟人生》分享他對全球經濟和個人發展的看法。

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疫情過後,受經濟大環境影響,美聯儲以歷史速度加息以應對創紀錄的通脹,全球一、二线城市租金出現过快上涨的局面。我們狂呼金融研究所最近發佈一文“加拿大多倫多“租戶罷租”的背後是什麼?”,揭示出租金高漲所帶來的不同“聲音”。主流社會有不少声音建议國家政府应管控“租金指导价”或“最高涨幅”来稳定租金;但同時也有声音反对称,政策管控会减少房东收益,使得房东不愿将房源出租,从而影響市场供需關係,帶來的住房危機會更加巨大。針對現有租房市場,國家政府是否有必要出手管控?管控能否真正解決租房市場的供需緊張問題?今天,我們有幸和香港中文大學經濟學家,莊太量教授,一起深入思考“租房市場”。

政府管控的“緊迫性”
租房市場问题涉及广泛的人群和社会利益,而住房作为基本的人类需求,更是关系到人们的生存和发展,对于社会稳定和经济发展具有重要意义。因此,政府需要面对这一广泛而紧迫的问题,确保人们能够获得适宜的住房条件。

目前,租房问题在许多地方出现了严重的供需失衡现象。由于城市人口增长和房屋供应不足,租金不断上涨,给租房者带来沉重的经济负担。在一些热门城市,租金甚至超过了人们的收入水平,使得许多人难以承担合理的住房费用,导致了住房不平等现象的加剧和社会的分化。

需要注意的是,租房问题对于年轻人和弱势群体的影响尤为突出。年轻人是租房群体中的重要一部分,他们通常面临就业压力和经济挑战,承受着高额的租金负担。此外,弱势群体,如低收入家庭、单亲家庭、老年人等,也更容易受到租房问题的影响。租房市場問題,看似普普通通的住房問題,實則背後關乎著住房供需、人才流失、城市發展等深遠影響。

政府管控可能導致的後果
以”香港劏房”為例,值得我們深入思考政府管控與租房市場之間的關係。劏房,亦稱分間單位,是由業主把所持有的普通住宅單位分間成不少於兩個較小的獨立單位作出租之用,供低收入家庭或低收入人士居住。 劏房一般出現在唐樓等有一定歷史的建築物內,其衛生情況,居住環境欠佳,通常没有合法的防火设施、逃生通道和基本的生活设施。 香港劏房合法化一直是一个备受关注的话题,过去劏房往往是违法建筑,但随着政府提出合法化的计划,“劏房租金管制條例”也於2022年年初落實,成為規範和監管劏房市場的法規。 而這一管制條例的背後,莊教授分析到,背後可能會導致的三大後果。

1. 業主加大房屋供應 - 香港作为人口密集的金融中心城市,房屋供应一直是紧迫的问题。劏房合法化可使许多原本违法的房屋得到合法认可,并能够被出租或出售,增加社會上可供居住的房屋数量,缓解住房緊張的需求。

首先,劏房合法化能够为业主提供合法经营的机会。在过去,业主可能面临罚款、拆除或其他法律制裁的风险。而合法化后,业主可以合法地出租或出售劏房,获得稳定的租金收入或资本回报,这将为业主提供更大的经济激励,鼓励他们加大房屋供应,以获得更多的收益。即使租金不高,但因為合法化後的風險比過去少了,業主也更願意將自身房子改建為劏房,進行出租或出售。

其次,劏房合法化會提高房屋价值和市场需求。合法化后的劏房将符合法律标准,会得到更多人的认可和接受,这可能引起市场对劏房的需求增加,从而提高了房屋的价值。而作為业主,他們可能看到这个机会,會更愿意加大房屋供应以满足市场需求,并在房屋价值上获得更高的回报。

最後,劏房合法化还可能带来政府的激励措施。政府可能采取一系列的激励政策,鼓励业主合法化他们的劏房。这些政策可能包括减免税费、提供贷款或补贴,以及简化合法化程序,这一系列的激励措施将促使业主积极参与合法化过程。

2. 租客選擇面擴大 - 香港劏房合法化后,同時為租客带来更多的选择和机会。首先,合法化后,许多劏房将获得合法认可并被出租,这将扩大可供租赁的房屋市场,为租客提供更多的选择。在过去,由于劏房非法,租房选项相对有限,只有等公屋發配、新移民或迫於現實經濟條件的人才會選擇劏房。然而,合法化后的劏房将增加租房市场的多样性,使租客有更多的房屋选择,極大可能會吸引大量以往不會選擇劏房的“高收入”群體重新考慮劏房的形式。

其次,劏房合法化會提高租房质量。在合法化的过程中,政府要求业主改善劏房的基本设施和生活条件,包括消防设施、逃生通道和卫生设施等。这将提高劏房的居住质量,使租客能够选择更舒适和安全的居住环境。這一行為,甚至讓劏房有了新定義,變得“紳士化”,吸引更多高層次的租客选择。

此外,劏房合法化會导致租金的稳定或下降。在合法化后劏房的供应量會增加,市场竞争也隨之加剧。这都會导致租金的稳定或下降,使租客能够以更合理的价格租到房屋。合法化后的劏房增加了供应,改变租赁市场的供需关系,让租客在租金方面有了更多的选择和谈判空间。

更為重要的一點是,劏房合法化也提供租客更多的权益保障,包括租赁合同的签订、租金调整的规定以及租户权益的保护等。合法化将为租客提供法律支持,使租客能够更好地维护自身权益,增加对劏房的选择信心。

3. 業主擴大租客選擇面 - 劏房合法化後,業主會选择更有经济能力的租客,而這一做法會导致租金的上涨,给其他经济状况较为困难的租客带来比以前更大的经济负担。排斥有實際需求的“窮人” 階層,令單身人士、新移民、等候公屋分配的租客支付不起以往劏房的費用,都將可能加剧香港社会经济不平等现象,使低收入家庭难以负担得起适当的住房。

其次,業主选择更有经济能力的租客也會导致住房市场的分化。如果大部分优质房屋被租给更富裕的租客,低收入租户将被迫寻找次级或不符合标准的房屋选择,極容易导致低收入社区的集中化,引发社会分層。同时,次级房屋的供应和质量可能会受到忽视,进一步加剧住房市场的不平衡。

除此以外,價格是現代市場經濟最重要的職能之一,也是供求關係、價值規律的指針,沒有價格信號,就好比大腦失去前庭覺平衡系統,市場經濟必然失靈。“租房管控”邏輯就是用行政指令、計劃管理的方式進行租房市場管制,但也有概率會導致業主因為不滿意租金回報進而放棄出租,迫使租賃住房供應減少,住房供需矛盾加劇,讓真正需要住房的人“無房可租”。為此,世界各地政府推出的“空置稅”也可以作為解決此類問題的方案之一。如法國、澳洲、加拿大、中國內地、香港等均推出了房屋“空置稅”,在一定程度上为了让租客更容易找到房子,同时迫使業主炒房的行為頻繁發生。

除了劏房以外,香港公屋問題同樣值得我們關注。公屋,即公共房屋或稱為公营房屋,是香港政府为低收人群体提供的保障性住房。香港公屋可分為出租永久房屋、資助出售房屋、出租臨時房屋數種,主要由香港房屋協會(房協)及香港房屋委員會(房委會)提供(後者由房屋署管理)。香港的公屋計劃始自上世紀50年代,超過半世紀以來一直為低收入家庭解決住屋問題,促進社會和諧穩定。 一九五四年,香港第一座公屋在石硤尾落成,有人指出這是港英政府在香港施行社會福利政策之始,然而更多的研究認為,從五十年代開始,至六十年代大量興建公屋,與當時香港身處全球經濟邊陲位置,要提供大量勞動力有關。這一點,可以從當時大部分公屋都建在新蒲崗、觀塘等工業區周邊來檢驗。換句話說,人們可以將當時的公屋看作是一種減省工業發展中的人力成本的投資。從1954年政府在石硤尾興建首個徙置屋邨以安置大火災民開始追溯由當年至今日,公屋的建築風格、居民的生活方式和習俗文化不斷演變,成為香港人的珍貴歷史遺產。

目前香港公屋現狀供需關係出現了非常緊張的局面。據香港房委會的統計,截至2022年12月底,在過去12個月獲安置入住公屋的一般申請者的平均輪候時間為5.5年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為3.9年。一般申請者的平均輪候時間較2022年9月底輕微下跌0.1年,長者一人申請的輪候時間則不變。同時,在2022年12月底,約有133,700宗一般公屋申請,以及約96,200宗配額及計分制下的非長者一人申請。香港政府長期以來一直負責提供公共住房,但政策在應對人口增長和居住需求方面面臨著困難。政府的住屋供應策略並未能跟上需求,導致公屋供應短缺和長期等候名單,未能解決住戶的住房需求和緩解居民對住房的焦慮。

而目前香港公屋出現如此“混亂”的狀態主要由以下三大原因造成
土地供應不足 - 香港土地稀缺,而公屋的建設需要大量土地。然而,政府面臨著土地供應困難和有限的選擇,使得公屋供應無法滿足需求。長期的土地短缺問題導致公屋申請人長時間等待,而這種等待時間往往是多年甚至數十年。

程序不透明化 - 政府公屋政策和程序的不透明和缺乏效率也是問題的根源。公屋分配過程中的不公平和不透明度引發了社會不滿。有些人認為政府對於公屋分配存在不公正和偏袒的現象,加劇了社會對公屋分配的質疑和不滿情緒。

香港經濟不穩定 - 不管月薪多少都追不上的高昂樓價和租金水平使得私人住房對大部分人來說難以負擔,迫使普通市民對公屋的需求更加迫切。同時,社會經濟的不平等和收入差距也導致低收入家庭和社會弱勢群體更難以獲得適當的住房,進一步加劇了公屋需求的壓力和管理的困難。

目前全球範圍內,面對日益增長的住房危機問題,很多國家已經制定各種手段及政策方案,並得到成功的實踐。而這一切,都可以作為我們的參考。

新加坡“居者有其屋” - 新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范。新加坡土地分国家所有和个人所有两种,既保障了“租屋”形式的基本住房,同時也不打壓“別墅”、“豪宅”等自由市場。針對國家所有的土地,新加坡政府有权调整被征用土地的价格,价格规定后任何人不得随意抬价,也不受市场影响,確保了基本住房的穩定供應及價格體系。此外,为保证“居者有其屋”计划的真正落实,新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持,支付大笔财政预算以维持组屋顺畅运作。为了保障普通老百姓能够买得起,组屋售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定,而不是靠成本来定价,其远远低于市场价格。

新加坡的成功之处表现在政府主导、干预和介入,牢牢掌握了房地产市场的主动权,充分调动各种资源,通过合理组织有效地解决了大部分国民的住房问题。

德國“房租剎車” - 2015年,德國推出“房租剎車”,各地方政府制定本地的平均房租標準並定期更新。這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的,並且要定期更新。房東有權把房租提高到當地平均標準,不過至少要等到租戶入住15個月以後才能漲房租。此外,房東兩次漲價之間要間隔至少12個月,而在三年之內,漲房租的幅度不能超過20%。這一做法,讓房租控制總是控制在一個合理的範圍內波動,同時保障了業主租金上漲和租客“安居”的利益。

美国“房租稳定委员会” - 美國在歷史上施行了兩次大規模的租金管制,一次是“一戰”與“二戰”期間與之後,被稱為“第一代租金管制”,更多是應對戰爭而作出的臨時管控。而在20世紀70年代,美國170個市鎮採取了新的租金管制法應對租金上漲,主要採取溫和的措施,限制租金的漲幅,被稱為“第二代租金管制”。

此外,美國二手房市場發達,所有房產前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格全部都會在網上公開並記錄,讓房東很難盲目提高購買價格或者租賃價格。這一做法,讓租房市場的價格“透明化”,大大保障了租客的住房利益。

中國深圳統租房 - 2023年中國深圳推出了“統租房”,是指政府主导,在城中村实行標準化改造後統一對外出租的房子。

深圳是中國一个经济发达、人口密集的城市,住房供应一直面临紧张局面。通过推行“统租房”政策,可以整合和优化市场中的闲置房源,并将其转化为可供出租的住房,有效增加住房供应,缓解市场供需紧张的问题,使更多人有机会获得适宜的住房。

其次,统租房政策可以提高住房的利用效率。在传统的租赁市场中,许多房屋由于各种原因处于闲置状态,无法充分利用。统租房政策通过整合这些闲置房源,使其得到有效利用,提高住房的使用效率。这有助于优化城市土地资源的利用,减少住房浪费现象,并提高住房供应的有效性。

住房是基本人權
如文中所提及的香港劏房、公屋等房屋問題,只不過是貧富懸殊問題的表徵,而根本原因與香港人口政策及香港經濟結構轉形等有不可分割的關係。香港正面臨經濟急速轉型,低技術及勞工密集工作大部分已經外判,而工資的調節速度一般都低於樓價和租金的調節速度,尤其是“最低工資立法”之後。加上香港的人口政策是不由自主的,相對新加坡的自主自決,配合經濟發展的人口政策,為兩地貧富懸殊問題的近年差距,埋下了成因。而作為當代年輕人,當穩定的月薪追趕不上日益增漲的房價時,必定讓年輕一代降低工作積極性、挫敗創新能力,以近年來熱議的“擺爛”一詞狀態應付日常工作。

事實上,反映香港貧富懸殊的堅尼系數在過去三十年不斷上升,聯合國開發組織2008年報告更指出,香港的堅尼系數是在已發展經濟體系中最高,嚴重程度可想而知。當愈來愈多的無法置業低收入家庭不能分享樓價升幅所帶來的資產增值回報、居住環境日漸轉差,高樓價就成為發洩的對象,房屋問題因而成為社會矛盾。

香港一直都是靠開山填海來發展的,九龍便是靠填海得來。但席間發展局局長也曾經表示,“香港只能靠填海增加土地供應,這方法只是「左手交右手」的遊戲。”雖然這觀點並非完全錯誤,但香港的發展掣肘並不是因為缺地而起,而是當局不願撼動既得利益者把握的土地,才會只剩下填海這盤救不了近火的遠水。除了“填海政策”外,針對香港住房供應不足的社會問題,我們狂呼金融研究所團隊作出了以下兩個大膽的假設性方案。

1. 公屋全民化 - 不再是根據“是否達到貧困標準線”去篩選符合入住公屋標準的候選人,而是參考狂呼早前發佈一文“AI人工智能對就業市場和未來經濟的影響?”中,中國經濟學者翟東升、趙燕菁教授提出的“不應設定貧困線標準,去發放全民基本收入”理論進行改革。針對香港公屋發放問題,現在的做法極有可能導致一個問題發生:部分人會貼著“貧困線”進行公屋申請,並保證自己處在標准線以下,很大概率會造成“養懶人”的現象發生,破壞社會的公平性。但是,一旦去除“貧困標準線”,一切將變得不一樣。公屋放在開放市場讓市民自由選擇,你可以選擇入住公屋,但同時也要承受著公屋所帶來的“社會地位受歧視“等影響,若你很看重自身的社會地位名聲,則可購買裝修豪華、配置高大上的商業住宅。“自由市場與公屋全民化相結合”的做法,讓最終選擇權回歸到消費者手上。

2. 聯動大灣區擴大供應 - 住房危機的本質在於房屋供需關係的不合理,若政府可確保公屋數量擴大,以覆蓋香港地區所需公屋的人口增長數量,即有很大概率能從本質上解決住房問題。而以上需要大量的土地資源,香港可以與深圳進行土地資源共享,利用大灣區內的土地來擴大公屋建設規模。這種合作可以結合雙方的資源和專長,共同解決住房危機問題,政府可促進兩地的交流和合作,共同研究住房政策、城市規劃和建設技術等方面的議題。

同時,香港可以借鑒深圳在創新科技領域的發展經驗,將科技應用於住房解決方案中。例如,利用人工智能和大數據分析來優化住房供應鏈,提高公屋分配的效率。或者利用智能建築技術提高住房的節能和可持續性,這樣可以提升住房供應的效能,更好地滿足居民的需求。

總的來說,公屋不僅能夠解決香港基層老百姓的居住問題,更重要的是,它將成為調整香港房地產價格的因素,甚至改變目前貧富懸殊的扭曲生態。近年來,為了緩解世界各地的住房危機,不少國家如美國、中國、英國、迪拜等,已經實現“3D打印住房”的創新建築,我們狂呼科技研究所也曾發佈一文“3D打印技術,重塑住宅建築市場?”以分析智能建造的必然發展趨勢。除了3D打印建築外,Prefabricated Housing預製房屋或簡稱預製房也是一種新的形式,都能以較低的成本、較高的效率,結合高科技手段實現房子建造,從而解決當地的住房危機問題。香港在這一點上,大可借助深圳的科技、供應鏈資源、人才優勢,利用高科技手段解決本土的住房危機。

住房作为一种的實用需求,不应该被商业炒作。无论社会地位、收入水平、年龄或性别,每个人都应该享有平等的住房权利,应该被视为一种公共资源。此外,当人们有稳定的住房时,他们更有可能建立根植于社区的关系,参与社会活动,并为社会做出贡献。相反,住房不稳定和不平等都可能导致社会不稳定和不公平现象的加剧。没有稳定的住房基础,人们的生产力和创造力會受到限制,给工作和生活带来压力,影响健康和幸福感,从而对社会的经济活力产生负面影响。

香港中文大學新亞書院副院長、劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長、環球經濟與金融跨學科主修課程聯席主任,2013-2016年兼任南京大學思源講座教授。

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  • 溫哥華明星脫口秀抽獎贈票!中外喜劇,以幽默形式傳遞思考

    溫哥華明星脫口秀抽獎贈票!中外喜劇,以幽默形式傳遞思考

    作為喜劇的“非常態”表達形式,“即興喜劇”完完全全由现场观众给一些主題、線索或是關鍵信息,再由喜劇演員們把这些东西用随机、自然的形式演绎出来。今天,我們和麦浪娱乐创始人之一、大麦喜剧即兴喜剧负责人紫琪一起探討即興喜劇背後的思考。

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  • Netflix 韓劇D.P: 逃兵追缉令,霸凌黑暗面背後的思考

    Netflix 韓劇D.P: 逃兵追缉令,霸凌黑暗面背後的思考

    大多數人將霸凌與童年聯繫在一起,但任何年齡段的任何人都可能發生欺凌行為。它也可以採取多種形式,從言語騷擾到身體虐待等等。欺凌行為也不只發生在操場上。個人可能會在網上、辦公室、家里和其他地方遭受霸凌。

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  • 張桂梅老師和她的女子高中,用13年改變2000名農村女孩命運!

    張桂梅老師和她的女子高中,用13年改變2000名農村女孩命運!

    “重男輕女”的農村思想也迫使她作出想改變農村教育的目標。農村家里更願意把錢和偏愛放在男孩身上,輟學嚴重,被忽視的更多的是女生。張老師多年實地家訪后發現當地重男輕女嚴重且普遍、貧困而做出的決定,辦校是她的夢想。

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  • 電影“芭比”帶火AI寫真? AI寫真背後的思考

    電影“芭比”帶火AI寫真? AI寫真背後的思考

    最近,AI寫真走紅網絡,吸引不少消費者嘗試,在中國的朋友圈、小紅書社交媒體平台紛紛曬圖,滿足了自己的虛榮心和被誇讚的成就感。手机里的美颜软件越装越多,自拍和分享自拍也早已成为常态,甚至是“病態”,根本停不下來。

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  • 電車難題引發的公平正義思考?

    電車難題引發的公平正義思考?

    電車難題/The Trolley Problem最初由Philippa Foot一位女性英國哲學家於1967年提出,是当代思想史上一个著名的思想实验。一辆刹车失灵的有轨电车的司机,应该选择让电车继续前行,撞死轨道上的五个人?

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  • 泰勒斯威夫特Taylor Swift的萬億音樂商業帝國!

    泰勒斯威夫特Taylor Swift的萬億音樂商業帝國!

    2022年Taylor Swift成为世界娱乐业收入最高的女性,总收入为9200万美元。她在音乐界处于领先地位,除了唱片销售外,在娱乐圈、商业广告、专辑制作、独奏等方面也取得了惊人的成果。

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