要點:
各開發商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超過10億多元，目前在法院已啟動訴訟追佣的金額僅為5.35億元。針對目前暴雷房企欠佣事件，施永青表示，遠不止簡簡單單的10億。事實上，暴雷房企拖累上下游產業鏈公司已經屢見不鮮，“房企暴雷”更是對中國房地產市場的影響非常深遠。
投資不僅僅是為了創造財富，更是一種洞察宏觀經濟的態度，見證社會演變與科技發展。我們一起，從大變局中看清發展趨勢，希望從不確定中找到確定。
狂呼金融研究所聚焦於新的社會發展形勢下，金融與經濟對當今世界日益凸顯的影響。以全面、理性的投資視角，洞察分析每一個趨勢與機會，為廣大投資者創造更高質量、更獨特的金融投資觀點。
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中國房企垮台中原集團遭殃
繼恆大斷臂求生、碧桂園公開呼救以來，房產企業“頻頻暴雷”。2023年8月18日，中國恆大集團在美國紐約緊急啟動了破產保護程序，而近日碧桂園也被爆出虧損450億、股債遭遇雙殺。當下，房企和“房產中介”之間形成了一種畸形的關係。原本坐享地產紅利的中介行業，如今不得不組織起討債大軍，“討伐”欠債地產商。
最近作為房產中介巨頭之一的中原地產也開始繃不住，公開在網上發文向房企追討佣金。2023年8月，一條關於深圳中原員工向公司索要佣金的視頻被傳出。視頻中，深圳中原多名員工聚集在董事總經理鄭叔倫的辦公室，聲稱“我小孩的學費都沒有錢交”、“我連伙食費都交不起”並強烈要求公司下放欠下的佣金。另外，有離職員工稱，有的佣金已經拖欠了六、七年，希望能得到一個解決方案。隨後，一份名為“關於深圳中原反饋墊付佣金相關事宜的通報”文件在網上流傳，文件中表示，近年來房地產行業不景氣，各大開發商無法正常支付中原集團及旗下相關公司的銷售佣金，公司亦首次牽連導致連續巨額虧損。
此外，文件中“點名”了佳兆業、恆大、寶能、世茂、吉祥里等開發商，并稱這些是深圳中原起訴的主要重點開發商和項目。這些房企在過去几年中紛紛面臨着資金鏈斷裂、拖欠款項等問題，開發商房子難賣、資金回籠速度放緩，導致本該屬於房產中介的銷售佣金也成為遲遲收不到的“空頭支票”。
中原集團被欠佣金超10億元
據官方統計顯示，各開發商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超過10億多元。目前在法院已啟動訴訟追佣的金額僅為5.35億元。
針對“員工哭訴討薪”事件，中原地產創辦人施永青則表示，按照房地產銷售行業慣例，銷售人員的收入包含基本工資和佣金提成，基本工資每個月會按時發放，但佣金提成需要在收到開發商/代理商的銷售佣金之后才可發放。中原目前在尚未收到開發商/代理商銷售佣金的情況下，并不具備先行墊付員工提成及合作方佣金的先決條件，即使僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額也超過6億元，對中原集團而言非常困難。但是，考慮到部分特別困難員工的生存困境，中原集團董事局也決定，向有困難的員工發放“特困撫卹金”，以保證其正常生活。
也有中原集團內部人士表示，“目前中原集團6成收入由新房業務貢獻，3至4成來自二手房業務。
購房者付款后，開發商就會打款給中原，中原再將提成發放給員工。不同項目佣金結算節點也不同。有的項目購房者付款30%就可以結算佣金，有的則需要付款50%或者全款后才能結算。一般情況下，項目銷售渠道代理費用在3%左右，部分較差項目佣金可達5%甚至10%。如果項目佣金是5%，業務人員拿到手提成比例在3成左右。”
但從實際情況來看，結算佣金的周期短則一兩個月，長則一兩年，如果開發商暴雷了就更遙遙無期。
針對目前暴雷房企欠佣事件，施永青表示，遠不止簡簡單單的10億，目前追討的佣金僅是近兩三年地產商欠下的款項，甚至還存在著拖了5、6年至今都還沒結佣的地產合作商。中原有些訴訟判決得到現金支付，有些訴訟會查封一部分開發商的資產或以房抵佣。這部分資產要處理進行變現，但是現階段變現難度非常高，流程也非常復雜。中國對於一手房市場交易具有“指導價”，不能過高也不能過低，使得房產急需變現時變得尤為困難。此外，施永青補充道，中原地產在中國各大城市的佔有率非常高，而中國部分城市的發展商態度也很強硬，一旦中原地產因欠佣問題把它們告上法庭，可能會丟失其他大城市如廣州、上海的經營權。
房企、中介、銷售的“三角債”
事實上，暴雷房企拖累上下游產業鏈公司已經屢見不鮮。曾經榮辱與共的盟友，成為了互相拖累的存在。以易居為例，2021年易居虧損116億元，2022年繼續虧損近39億元。與此同時，恆大欠易居約40億的應收賬款沒有收回。可想而知，中原集團本次遇到的“欠佣危機”要想解決，絕不是一件容易事。
民營房企暴雷，對中國房地產市場的影響非常深遠。首先，民營房企相繼暴雷，會直接造成這些企業經營停滯和交房拖延或暫停，給購房群眾和上下游供應商造成全鏈條的資金損失，進而對房地產行業產生連鎖反應。其次，進一步降低了這些民營企業的實力和市場占有率，改變了中國房地產行業國企和民企相互競爭的勢態，讓國企占據明顯優勢。此外，也會進一步影響企業投資和百姓購房的熱情。房企違約，對信心影響是最大、也是最可怕的，甚至會導致整個行業的融資環境發生變化，使得融資變得更加困難。
除了市場影響外，“結佣問題”已經成為房產中介行業共性，這也直接導致二手房市場中介紛紛轉行。為應對行業寒冬，包括貝殼、我愛我家等中介巨頭也開始收縮戰線。據相關資料顯示，中原地產2021年深圳有540家店鋪，到了2022年年底只剩下240家。施永青也對此表示，如果企業能正常運營下去，是不希望看到裁員的現象，因為就像在“割自己的肉”。但若現實沒辦法解決，也只能作出裁員的決定。
縱觀中國房地產市場的發展軌跡，這次民營房企集中暴雷將意味着房地產行業可能發生以下三個變化：
中國房地產業再不是“一業從大、一企從大”的狀況 - 二十多年來，房地產行業成為推動中國經濟發展的支柱產業，2000年以來房地產投資占全社會固定資產投資的比重一直在15%以上，對經濟增長的貢獻率基本維持在10%以上，是對GDP貢獻最大的行業。縱觀改革開放40年，房地產帶動500多個行業、2000多個專業，打造了一條非常綿長的產業鏈、供應鏈，帶動上下游產業非常多，覆蓋面非常廣。這種局面從今往后將發生根本性變化，房地產地位將不斷下移。
房企造富的神話從此破滅 - 近二十年來，房地產市場高速發展，房價成倍增長，在全國10強企業中，除去壟斷性央企外，房地產企業所占比例很大。恆大集團許家印、萬達集團王健林都先后登上過中國首富位置。北、上、廣、深等一線城市房價高啟，也帶富了一大批拆遷戶，許多人通過投資房產，也賺到了人生第一桶金。但是近年來，國家制訂了“房住不炒”的指導原則，對房地產市場進行了強有力的政策干預。正是在這種政策壓力下，今后的房地產將不再成為民間暴富的一種方式，而是變成人民安居樂業的一個根基。
不意味房價會大幅度下跌 - 房企負債危機，會造成企業生產經營的困難，甚至嚴重的會破產清算。但只會對這些企業的項目產生較大的影響，一些在建項目造成工期拖延、工資拖欠、貸款拖欠，給購房者和供應鏈商帶來生活和經營困難。對整體房價來看，沖擊只是暫時的或局部，影響房價的主要因素還是地價及相關成本。據測算，現在占房價比例50%至60%的是買地費用。從2023年上半年全國地方政府拍賣土地情況分析，并沒有明顯的變化，地價依然居高不下、房企購地熱情依然很高、土地流拍現象很少，這就從根本上支撐房價難以降低。從各大房企年報分析顯示，房地產企業利潤率都低於10%，房價主要反映的還是地價和稅收及各類成本，這也封殺了房價下降的空間。
目前，中國的房地產市場還具有許多不確定性，國家調控政策的時效性也有待進一步觀察和體現。如何採取更加有效的措施解決房企負債危機、減少負面影響、穩定房地產市場、保證人民的房產安全，成為後續至為關鍵的待解決問題。
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