要點:
在通脹和高利率的雙重壓力下，美國房地產市場正經曆嚴峻寒冬，建筑商信心持續低迷，并正以近三年來的最大降價力度應對疲軟的購房需求。
近日，在通膨壓力與高利率的雙重夾擊下，美國購屋需求持續疲軟，建商正以三年來最大力度下調新房價格，以吸引買家重回市場。
盡管夏季的陽光似乎能融化一切，但對於美國的房屋建筑商而言，市場寒意未減反增，信心指數的持續低迷，不僅揭示了當前的困境，更預示着未來可能的嚴峻挑戰。
美國建商信心持續低迷
目前，美國房地產市場正經曆一場漫長的寒冬。根據美國全國住宅建筑商協會/NAHB最新發布的7月月度建筑商信心調查，建筑商信心指數/HMI僅小幅上升1點至33點，雖然略高於6月，但仍遠低於榮枯線50，標志着整體情緒依舊悲觀。這已是該指數連續第15個月徘徊在負值區間，并顯著低於去年同期（41點），凸顯出房地產行業面臨的嚴峻挑戰。
NAHB表示，盡管近期通過的預算法案為家庭、建筑商和小型企業帶來了一些稅收減免，有望在令人失望的春季之后為經濟注入新動力，但住房市場仍持續疲軟。他特別指出，居高不下的抵押貸款利率導致住房可負擔性惡化，是當前市場低迷的核心原因。
面對持續的市場壓力，建筑商正釆取前所未有的措施刺激銷售。高達38%的建商表示在7月選擇降價銷售新房，這一比例創下了NAHB自2022年開始追蹤該數據以來的最高紀錄，遠高於今年4月的29%。盡管平均降價幅度自2023年11月以來一直維持在5%的水平，但降價行為的日益普遍化，清晰反映出建筑商面臨的巨大銷售壓力。
除了直接降價，建商們還在積極通過“貼息”方式來降低購房者的抵押貸款利率，以期促成交易。然而，房地產及住宿業分析師警告稱，盡管貼息對利潤率的侵蝕小於直接降價，但如果大型公共建筑商在貼息之外進一步釆取直接降價措施，他們將面臨更為嚴重的毛利率下滑和每股收益/EPS下降。在當前的市場環境下，這種降價恐難以通過銷量的增長或銷售與管理費用的杠杆效應來彌補，意味着盈利空間將大幅縮水。
而從HMI指數的細項來看，市場情緒依然復雜且偏向悲觀。盡管“目前銷售狀況”指標微升1點至36，且對“未來六個月銷售預期”增長3點至43，顯示出對未來的某種微弱期待，但衡量買家到訪流量的指數卻下降1點至20，跌至自2022年底以來的最低水平。這清晰表明，盡管建筑商努力刺激需求，但潛在購房者的觀望情緒濃厚，到訪量持續低迷，是銷售面臨的最大阻礙。
經濟學家預計，2025年美國獨棟住宅開工量將持續下降，主要原因仍是住房可負擔性挑戰。他指出，今年迄今為止，獨棟住宅建筑許可數量已較去年同期下降6%，而HMI中的買家流量指標已跌至兩年多來的最低點，進一步印證了市場需求的疲軟。
從區域分布來看，7月份建筑商信心在美國東北部略有提升（上漲1點），中西部地區保持平穩，但在南部和西部則進一步下滑，其中西部地區情緒最為疲弱。總而言之，美國房屋建筑商普遍感受到潛在買家對整體經濟狀況的擔憂，這導致房屋需求持續減弱，迫使他們以近三年來的最快速度進行降價銷售。
房地產市場的信心危機
美國房地產市場正身處一場曠日持久的寒冬之中，其嚴峻程度遠超簡單的季節性波動。盡管偶爾的數據波動會帶來一絲暖意，但從核心指標來看，行業深層的悲觀情緒和挑戰依然根深蒂固。建筑商信心的持續低迷，不僅是單一經濟變量的結果，更是高利率、負擔能力危機、以及消費者預期等多重因素相互作用下形成的復雜局面，預示着一場潛在的連鎖反應。
當前的市場狀況并非突發，而是多月累積的結果。長達15個月的負值區間，以及遠低於榮枯線的信心指數，意味着絕大多數建筑商都感受到了凜冽的寒風。這不再是短期的調整，而是一種結搆性的、深層次的市場重搆。過去那種只要有新房就能迅速售罄的“賣方市場”景象已徹底遠去，取而代之的是買家主導、觀望情緒濃厚的僵持局面。
在利率高企的背景下，即便是房價本身沒有大幅上漲，購房者的月供負擔也急劇增加，使得許多潛在買家被擋在了市場門外。這不僅僅影響了首次購房者，也讓那些希望置換房屋的家庭望而卻步，整個市場流動性因此受到嚴重制約。
從消費者端來看，即使建筑商開出了優惠條件，買家到訪量仍跌至兩年多來的新低，這清晰地反映了市場信心的缺失。潛在購房者不僅僅是關注房價和利率，他們更擔憂整體經濟前景的不確定性，包括就業市場、通貨膨脹以及自身未來的收入預期。在這樣的背景下，持有現金、延遲大宗消費決策，成為許多家庭的理性選擇。
展望未來，如果住房可負擔性問題得不到有效解決，獨棟住宅開工量的持續下降將是不可避免的趨勢。這不僅意味着新房供應的減少，更深層的影響是建筑行業相關產業鏈的萎縮，從原材料供應商到建筑工人，都將面臨生計的壓力。這可能導致勞動力流失，進一步削弱未來市場復蘇時的供給能力，形成惡性循環。
當前美國房地產市場的困境，不僅僅是簡單的供需失衡，更是一場涉及宏觀經濟、金融政策、消費者信心和產業結搆的復雜危機。它要求政策制定者和行業參與者超越短期數據波動，深入剖析其深層原因，并尋求更為系統性和長遠性的解決方案，以避免這場“寒冬”演變為一場更廣泛的經濟衰退。
