要點:
面對房價高漲與居住壓力加劇，加拿大社會正重新審視將“擁有住房”視為成功與穩定象徵的傳統觀念，並反思其對公平性與代際正義的深遠影響。
擁有房屋長久以來被視為個人成功的象徵，亦與多項生活機會密切相關，例如成家立業與資產累積。在主流觀念中，購屋常被視為最終的居住目標，而租房則被看作是一種暫時性的安排。許多人的人生規劃也通常以從租屋過渡到自有住房為理想藍圖。因此，提升住房自有率一直是許多國家住房政策的核心目標，加拿大也不例外。
然而，隨著近年來房價飆升與收入增長脫節，住房可負擔性的惡化使得越來越多民眾難以實現購屋夢。房價飛漲、租金壓力飆升與財富分配兩極化，使得人們開始質疑過去理所當然的假設：購屋是否真的是邁向穩定生活與經濟安全的唯一途徑？
加拿大住房從成長到停滯：1991至2021年房屋所有權的變遷
根據一項納入個人與家庭特徵的統計模型分析顯示，加拿大普通家庭擁有住房（無論是否有抵押貸款）的機率從1991年到2011年間穩步上升，但在2016年與2021年出現明顯下滑。值得注意的是，有抵押貸款的住房擁有率則在此期間大幅攀升，顯示房屋所有權的增長主要依賴於債務驅動。
這一現象與1990年代以來的“住房金融化”趨勢相吻合，即住房愈加被視為金融投資資產，而非基本社會福利。這一時期，聯邦政府逐步撤出對社會住宅的資助，加拿大抵押貸款與住房公司/CMHC被推向商業化發展，其抵押貸款證券化計劃也隨之擴張。
直到2011年之前，透過擴大貸款可及性來促進購屋的策略，在一段時間內確實促進了房屋所有權的提升。
在此期間，五大都會區的租屋家庭數量普遍下降，直到2011年出現轉折，之後租屋人口再度上升。同時，完全擁有住房（即無抵押貸款）的家庭比例也在逐步減少。
這些趨勢與金融化支持下住房擁有率將持續攀升的預期背道而馳，反映出當前制度架構下的房屋所有權並未如預期般普及，反而出現停滯甚至倒退的跡象。
更為值得注意的是，千禧世代（一般是指1980年代至1990年代出生的人）與Z世代（常是指1995年至2009年出生的一代人）所承受的住房負擔壓力，遠高於他們的上一代。儘管55歲以上的年長房主看似處於較穩定的階段，他們對住房負擔能力的擔憂也日益增加。
研究顯示，1986年至2021年間，55至64歲的房主中有抵押貸款者的比例，從24%上升至40%。而65至74歲年齡層的該比例則從10%攀升至26%。這表示越來越多接近退休年齡的人，仍需依賴高額貸款和延長的攤還期限來購置與維持住所，導致在退休前無法清償抵押貸款的風險顯著上升。
此外，不同收入群體在住房擁有機會上的落差也持續擴大。2011年至2016年間，僅收入最高的20%家庭在房屋擁有率上出現增長，其餘群體則停滯不前，甚至呈下降趨勢。
從1996年到2016年，加拿大各收入層級的房主抵押貸款比例普遍上升，尤以最低收入群體增幅最大。儘管如此，他們依然是最難透過貸款購屋的族群，原因包括收入不足與信貸歧視。然而，房價上漲與抵押貸款監管鬆綁，反而可能推動這些家庭在不穩定條件下進場購屋，進一步加深其財務風險。
過濾機制失效與信貸門檻：中低收入者購屋夢越來越遠
房屋所有權敘事中的一項核心理念是，自由市場可透過兩種機制實現住房機會的平等：房屋過濾機制與抵押貸款自由化。
根據房屋過濾理論，高收入家庭新建的住宅隨時間推移會自然老化並貶值，最終轉手給中低收入者，使後者也能負擔得起。若再加上抵押貸款的可及性擴張，理論上這一過程應能讓更多人逐步實現購屋夢。
然而，這一假設在實務上對自有住房的適用性有限。相比租屋市場，自住房屋的過濾過程較為緩慢，往往需要數十年才會進入價格可負擔的階段。而當這些舊房子真正進入中低收入市場時，往往已需大規模修繕，反而提高了居住門檻。
更令人關注的是，許多原本應該經過過濾的住宅，實際上被高收入者透過翻新（高檔化）或金融投資者的大量購買而向上滲透，造成住宅資源的再次集中，而非向下流動。
至於抵押貸款可得性的擴大，也未必惠及所有群體。收入不穩定、就業非典型者，以及許多低收入族群本就難以取得貸款資格。此外，有色族裔群體則更可能因信貸歧視遭拒，進一步加深結構性障礙。
這些現象也在數據中得到了印證。雖然截至2011年，所有年齡層的總體房屋擁有率均呈上升趨勢，但45歲以下族群的擁屋率卻明顯下滑，特別是在15至24歲、25至34歲與35至44歲三個年齡層，顯示出跨世代與收入階層間的房屋擁有不平等正在惡化。
房屋所有權：加劇加拿大社會階層的不平等
最後一項看似合理的事實是：擁有住房能提升個人福祉與經濟安全，原因在於它能帶來更高的社會地位認同感，以及更強的自主性與生活穩定性。
這種信念與以房養老或住宅資產福利的觀念相呼應。根據此模型，擁屋被視為一種資產累積機制，年輕時透過貸款取得資產，隨時間增值，最終在老年時轉化為財務保障。
然而，這一模式建構在早期舉債的基礎上，唯有在未來可順利償清貸款且資產持續增值的情況下，才能實現其承諾的經濟安全。矛盾的是，這種將住房作為財富累積工具的思維，反而助長了市場投機與房價飆升，使得自住購屋愈發困難，貸款壓力亦隨之加劇。
此外，所謂房屋所有權帶來幸福感的論述亦值得質疑。有專家曾指出，這種福祉感並非源於擁屋本身，而是由制度與文化所形塑的一種社會建構。在現有體系中，房屋所有權被描繪為安全、可取且值得追求的生活模式，相對地，也讓租屋等其他居住選擇顯得不穩定甚至不受鼓勵。
更重要的是，隨著房價攀升與貸款負擔加重，擁屋所能提供的經濟保障已受到侵蝕。這對於仍背負貸款的中低收入家庭而言，尤為明顯，他們的財務壓力與不安全感反而日益加劇。
在研究期間，專家們發現收入低於中位數的抵押貸款房主，其住房成本的增長速度超過其收入增長幅度達25%。相比之下，收入位於前60%的家庭，其住房成本僅比收入增長快5%。這凸顯了低收入家庭在住房負擔上的結構性劣勢。
比利時魯汶大學人文地理學教授對此指出，當前的房屋所有權已不再是一項實質性的政策目標，而淪為維繫金融體系運作的工具。他認為，“房屋所有權已逐漸從政策目標變為空泛口號，抵押貸款型住房擁有的擴張，其實是為了支撐抵押與金融市場的穩定。”
從根本上說，這種房屋所有權承諾與實際情況之間的落差，揭示出當前住房制度的功能性失敗。此制度催生了以使用權為區隔的居住等級體系，並鞏固了房主與租戶之間日益擴大的社會階層分化。
專家建議，為了實現更公平的住房環境，亟需推動一系列制度性改革，包括：增加多樣化住房選項以提升可負擔性、遏制投機性資本對住宅市場的干擾。同時，也應強化租屋者的居住保障與資產累積機會，並擴大非營利機構與社會企業在提供普及性住房中的角色與能見度。
要真正實現住房的公平與可及，社會必須從根本上重新審視“擁屋即成功”的單一角度，並接納多元化的居住模式作為正當且值得尊重的生活選擇。當住房從資本增值的工具回歸為一項基本人權，當租屋者不再被制度性邊緣化，當社會投資於人人得以安居的制度架構時，才能真正建立一個以居住正義為核心的未來。這不僅是對經濟制度的修正，更是對下一代居住希望的回應。
